История пятиэтажек в России началась в 1955 году, когда было принято постановление "О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства". Серые блочные конструкции, которые сейчас считаются язвами на теле российских городов, казались тогда людям, привыкшим жить в бараках и коммуналках на 20 семей, первыми вестниками ожидающего их светлого будущего. Для послевоенной страны строительство массового жилья, в котором каждая семья получала отдельную ванную комнату с горячей водой, кухню и несколько метров жилой площади на человека, стало социальным проектом первостепенной важности.
Первую серию "хрущевок" спроектировал эстонский архитектор Март Порт. Согласно предложенному им плану, площадь однокомнатной квартиры составила 16 квадратных метров, двухкомнатной - 22 квадратных метра, трехкомнатной - 30 квадратных метров. В каждой квартире должны были присутствовать кладовая или встроенный шкаф, кухня площадью не менее 4,5 квадратных метров и совмещенный санузел.
Строительство пятиэтажек началось в 1956 году. Тогда появилась самая массовая домостроительная серия - 1-507. К ней относится каждая четвертая "хрущевка" в крупных российских городах. Строительство домов типа 1-507 закончилось только в 1972 году. Всего в России существует несколько десятков серий пятиэтажек. Например, в начале 1960-х в производство была запущена серия ГИ. В квартирах, расположенных в домах типа ГИ, дверь на кухню находится в общей комнате, а высота потолка в санузлах - всего 2,3 метра. Самые добротные "хрущевки" относятся к серии 1-528. От других типовых проектов их отличает наличие кирпичных стен. Однако площадь кухни и прихожей в квартирах - меньше, чем в других сериях.
Когда Никиту Хрущева на посту генерального секретаря ЦК КПСС сменил Леонид Брежнев, вместо "хрущевок" по всей стране начали строить "брежневки". Пятиэтажки брежневской эпохи являются по сути улучшенной версией "хрущевок". В домах подобного типа больше комнат, выше потолки, а площадь кухни достигает иногда целых семи квадратных метров. Главный минус "брежневских" пятиэтажек - отсутствие кладовки в небольших квартирах.
Когда Март Порт придумывал свои пятиэтажки, предполагалось, что они будут находиться в эксплуатации не более 25 лет. К 1980 году в СССР планировалось построить коммунизм, и к этому моменту каждая семья должна была стать счастливой обладательницей отдельной квартиры. А уже при коммунизме панельные и блочные дома должны были снести и заменить на другие, еще более удобные строения.
Однако история распорядилась иначе, и заниматься проблемой пятиэтажек приходится уже при капитализме. При этом из 2,8 миллиардов квадратных метров российского жилого фонда на долю "хрущевок" приходится полмиллиарда. Примерно 100 миллионов из них - квартиры в домах, которые находятся в аварийном и опасном для жизни населения состоянии. Еще около 300 миллионов "квадратов" - это жилплощадь в зданиях с прогнившими коммуникациями, протекающей крышей, тонкими наружными стенами с минимальными теплоизоляционными свойствами и прогибами в перекрытиях.
С 1995 года в Москве начала действовать программа сноса ветхого пятиэтажного жилья. Все пятиэтажки были поделены на "сносимые" и "несносимые". Под снос попали дома серий К-7, 1605-АМ, 1-МГЗОО, II-32, II-35 и их модификации. В этих зданиях был обнаружен такой износ несущих конструкций, что ни о какой модернизации речь уже идти не могла. С момента запуска программы в столице было снесено более 3,3 миллионов квадратных метров жилой площади. При этом на месте разрушенных зданий было построено 10 миллионов квадратных метров, из которых жильцам "хрущевок" досталось чуть более 3 миллионов. Остальные квартиры отошли к инвесторам, что и позволило профинансировать этот недешевый проект. К 2010 году правительство Москвы планирует закончить снос пятиэтажек самых обветшавших серий.
Программа сноса ветхого жилья действует и во всей остальной России. Однако в регионах, где активность застройщиков и рентабельность строительства ниже, чем в Москве, властям приходится постараться, чтобы найти инвесторов. А бюджет Федеральной подпрограммы переселения из ветхого и аварийного жилья на 2004 год составляет всего 1,3 миллиарда рублей, что в сотни раз меньше суммы, необходимой для избавления страны от грозящих в любой момент развалиться напоминаний о хрущевской эпохе.
Зато московские власти, пользуясь благоприятной экономической коньюнктурой, решили пойти дальше сноса самых ветхих зданий и заняться модернизацией пятиэтажек несносимых серий. Соответствующая программа разрабатывалась в столичном правительстве целых два года, а в начале февраля 2004 года было принято решение приступить к ее реализации.
Масштабы новой программы заставляют чиновников говорить о настоящей революции в области городского жилищного хозяйства. До 2020 года планируется модернизировать 18 миллионов квадратных метров жилья, то есть десятую часть столичного жилого фонда. Только за 2004-2005 годы реконструкции и ремонту подвергнутся 5 миллионов жилых "квадратов".
Обновление жилого фонда будет проводиться по трем схемам. Первая схема знакома всем с детства и называется "капитальный ремонт". При капремонте здание остается в первозданном виде, но производится замена тепло- энерго- и водоснабжения, а также (при необходимости) внутренних перекрытий. Решение о проведении капремонта в том или ином доме будет принимать Москомархитектура на основании недавно утвержденной процедуры мониторинга состояния жилья. Интересной особенностью запланированных на ближайшее время капремонтов станет тот факт, что они будут в большинстве случаев проводиться без выселения жильцов. При этом предполагается использовать технологию, разработанную немецкими специалистами для санации восточногерманских зданий после падения Берлинской стены.
Однако проведение капитального ремонта очень невыгодно для городского бюджета. Оно не позволяет увеличить количество жилой площади в доме, поэтому является непривлекательным для инвесторов. Городская казна не способна оплатить капитальный ремонт всех пятиэтажек, поэтому большая часть подлежащих модернизации зданий будет отдана под реконструкцию.
На языке московских властей реконструкция - это обновление здания с одновременной постройкой дополнительных площадей. В подлежащих реконструкции домах будут утеплены стены, изменено строение протекающих крыш, балконы получат новые ограждения, а в окнах появятся стеклопакеты. При этом в каждом подъезде будут оборудованы помещения для консьержки с телефоном и туалетом, а площадь кухни в квартирах увеличится в два раза. Все это строительство, а также переселение жильцов на период реконструкции, будут финансироваться инвесторами.
За это инвестор получит возможность надстроить над реконструируемым зданием несколько этажей, что при нынешних ценах на недвижимость может принести немалую прибыль. Тем более что, согласно принятой программе, на конкурс под реконструкцию будут выставляться не отдельные здания, как это было при сносе "хрущевок", а целые кварталы. При этом появится не только большое количество новых квартир, но и подземные паркинги, новые торговые центры, школы, поликлиники и фитнесс-центры. Все это будет приносить доход инвесторам и городскому бюджету.
Однако в некоторых случаях программа будет предполагать снос даже тех зданий, которые можно реконструировать. В правительстве Москвы это объясняют дороговизной земли и желанием использовать каждый квадратный метр с наибольшей эффективностью. В любом случае, снос и реконструкция будут предполагать изменение места жительства тысяч москвичей. Именно этот факт вызывает наибольшее беспокойство у обычных людей. Попросту говоря, большинство из них боятся попасть в Южное Бутово.
Сейчас столичные власти утверждают, что все жильцы, желающие вернуться в свои реконструированные дома, получат такую возможность. Однако им также будет предложено вселиться в другую современную квартиру в том же самом районе. В случае, если речь идет о приватизированной квартире, ее владельцы получат равную по стоимости недвижимость. Что касается жильцов муниципального жилья, то между ними новые квартиры будут распределяться в соответствии с социальными нормами, которые составляют на данный момент 18 квадратных метров на человека. При этом столичное правительство готово гарантировать, что каждый случай будет решаться индивидуально и никаких насильственных выселений за пределы МКАД не предвидится. Авторы программы считают, что без поддержки населения она будет обречена на провал, поэтому в префектурах открываются горячие линии по вопросам реконструкции конкретных кварталов, а с жителями работают профессиональные социологи.
Так что в течение ближайших двух лет мы сможем наблюдать за чудесным превращением 200 московских кварталов. По 45 из них уже подготовлена документация, и в ближайшее время они будут выставлены на конкурс. При этом на специальном заседании правительства было решено, что конкурс станет открытым. В противном случае застройщики, не получившие "по знакомству" право на реконструкцию самых выгодных участков, вообще потеряют интерес к проекту.
Один из потенциальных застройщиков - НПП "Тема" - уже осуществил пилотную реконструкцию пятиэтажки. Правда, прибыль, полученная от этого проекта, не превысила двух процентов. Однако когда реконструкция встанет на поток, рентабельность может превысить пятьдесят процентов, и инвесторы начнут выстраиваться в очередь.
Всем этим грандиозным планам может помешать только кризис на рынке недвижимости, который уже давно предсказывают некоторые эксперты. Дело в том, что высокая рентабельность строительства определяется не платежеспособным спросом населения, а высоким интересом инвесторов. По некоторым оценкам, доля незаселенных квартир в новостройках составляет около 40 процентов. В случае любых негативных изменений экономической коньюктуры инвесторы начнут продавать квартиры, рынок перенасытится и цены упадут. Тогда проект реконструкции пятиэтажек за счет внебюджетных средств, скорее всего, окажется заморожен.
Правда, этот сценарий наиболее вероятен в случае масштабного макроэкономического кризиса. А если таковой наступит, большинству граждан все равно будет не до консьержек и подземных паркингов.
Предыдущие материалы по теме:
Без паники [01.03.2004]Полное разрушение Москве пока не грозит
Спохватились [20.02.2004]Власть боится экономического кризиса
Если дорог тебе твой дом [21.11.2003]Передел собственности в центре Москвы: как это делается и кому это выгодно
target="_blank">Теория и практика образцового быта[04.11.2003]2 ноября 2003 года вступили в силу новые Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда