Уже несколько лет слово "ипотека" гипнотически действует на всех россиян, от юных покорителей Москвы до президента Путина. И если еще совсем недавно многие не могли поверить в то, что предложение вселиться в квартиру сейчас, а расплачиваться за нее в течение долгих лет - не обман населения, то сегодня покупка жилья в кредит становится чуть ли не рутинной операцией. Сама ипотека, тем временем, эволюционирует в полном соответствии с теорией Дарвина. То есть - в России появляются все более продвинутые формы использования кредитов для покупки жилья. Теперь банки и риэлторы не просто помогают россиянам оперативно решать жилищные проблемы, но и придумывают способы сделать этот процесс наиболее удобным.
О новейших предложениях на рынке ипотечного кредитования корреспондент Lenta.Ru побеседовал с Еленой Барминой, Директором Департамента территориальных отделений Корпорации МИАН.
В последнее время все чаще слышны разговоры о том, что ипотека становится все более доступной. Так ли это, и если да, то почему?
Действительно, ипотека в Москве превращается в массовый продукт. Я думаю, что это связано с тем, что больший процент трудоспособного населения теперь имеет возможность документально подтверждать свои доходы, которые, кстати сказать, увеличились. Банки, в свою очередь, стали более лояльными к так называемым "серым зарплатам" и рассматривают различные схемы доказательства кредитоспособности. Кроме этого, банки постепенно снижают процентные ставки и, наконец, стали давать более "длинные деньги", то есть выплачивать кредит можно и 25 лет. В таком случае ежемесячные выплаты по процентам составляют меньшую сумму и позволяют семье даже с небольшим доходом эти выплаты осуществлять. Упрощение условий ипотечного кредитования началось давно, а сейчас количество просто перешло в качество.
Еще одна тенденция, которую я могу отметить - люди стали меньше бояться ипотеки. Раньше они относились к ней, мягко сказать, настороженно. Ведь раньше эта схема в нашей стране не использовалась. Я думаю, что в определенной степени революцию в умах людей произвели потребительские кредиты. Тот факт, что во многих магазинах появились мгновенные кредиты на бытовую технику и прочие товары, приучил нас к жизни в кредит и открыл дорогу ипотеке. Наконец, в последнее время появилось множество новых вариантов покупки квартиры в кредит, которые могут подойти до этого не охваченным ипотечными программами людям.
О каких вариантах идет речь?
Давайте вообще разберемся, что происходит, когда вы покупаете квартиру с помощью ипотеки или кредита. Бывают разные ситуации: когда у вас нет вообще никакой квартиры, когда вы хотите улучшить свои условия или когда вы стремитесь разъехаться с родственниками. Всякий раз привлекаются разные суммы и, следовательно, можно говорить о разных способах получения денег. Первый способ - ипотека, когда кредит дается под залог приобретаемой квартиры. Второй, если речь идет о совсем небольшой сумме - потребительский кредит. И, наконец, третий - если у вас есть какая-то собственность, квартира, машина, еще какие-то активы, и вы являетесь для банка клиентом кредитоспособным - залоговый кредит. Однако самое интересное - это даже не разные формы привлечения средств, а возможность изменить условия жизни не таким экстремальным, как раньше, способом.
В каком смысле экстремальным?
Представим такую ситуацию: вы, например, молодая семья с ребенком и живете в однокомнатной комнате, где вам становится тесно. При этом ваши доходы позволяют получить ипотечный кредит - вы видите, что размер ежемесячных выплат достаточно скромен и позволит вам не сильно менять привычный уровень жизни. Вроде бы все хорошо, но когда доходит до конкретных действий вы понимаете, что для покупки более просторного жилья сначала нужно продать свою старую квартиру и только потом, сделав ремонт, вы сможете переехать. С маленьким ребенком в пустую квартиру без достаточного уровеня комфорта и гигиены это делать не стоит. Не будете же вы несколько недель или даже месяцев спать на полу в окружении рулонов обоев и банок с краской.
Так или иначе, вы оказываетесь в экстремальной ситуации. Вам приходится искать какие-то безумные варианты, жить на съемной квартире или у родителей, ставить куда-то мебель и так далее. Поэтому многие люди откладывают покупку новой квартиры до того момента, пока они не смогут решить все эти вопросы. Мы попытались решить эту проблему и создали программу "Обмен в кредит". Она работает следующим образом: вы берете у банка кредит под залог своей квартиры, покупаете на эти деньги другое жилье, спокойно делаете там ремонт, продолжая жить у себя дома. Когда ваша новая квартира готова, вы туда переезжаете со всеми своими шкафами, детьми, баночками и только тогда продаете ту квартиру, в которой жили, и отдаете деньги банку. Всю сумму кредита или не всю - это зависит от того, сколько вы брали изначально, и от вашего договора с банком. Денег вы при этом почти не теряете, не считая, конечно суммы за обслуживание кредита. Зато вы можете избежать того экстрима, который обычно связан с обменом.
Кстати, если у вас вдруг появятся дополнительные деньги (например, вы неожиданно получите наследство), вы сможете отдать их банку и оставить себе свое старое жилье. Создавая эту программу, мы хотели помочь нашим клиентам и сделать такое непростое дело, как покупка новой квартиры, максимально удобным.
Есть ли ограничения по площади и расположению квартир, которые могут участвовать в программе "Обмен в кредит"?
Единственное требование к квартире - она должна быть продаваемой. То есть, если речь идет о комнате в коммуналке, то кредит получить очень проблематично, а если ваше жилье расположено в доме под снос, то это просто невозможно. Что касается цены квартиры, то считайте сами. Банк дает до 75 процентов от оценочной стоимости вашей квартиры. А вы хотите купить жилье, которое стоит дороже, чем ваше. То есть вам нужно иметь на руках разницу между ценой вашего жилья и нового плюс 25-30 процентов стоимости вашей недвижимости. Например, вы хотите купить квартиру за 100 тысяч долларов, а ваша собственная стоит 60 тысяч. Банк даст вам кредит в размере 45-ти тысяч. Еще 55 у вас должны быть.
А если у меня нет такой суммы, могу ли я совместить программу "Обмен в кредит" с какой-нибудь другой ипотечной программой?
Да. На самом деле здесь можно придумывать разные, какие угодно схемы. Например, подчас можно решить проблему значительно проще, если правильно распределить недвижимость, которой владеют бабушки, тети, родители. У нас есть схемы, которые подходят даже для людей с совсем небольшими сбережениями. В принципе, даже со сравнительно небольшими деньгами вполне возможно поселить всех так, что все будут довольны. Мы нацелены на работу со всей семьей. А в целом, сколько есть людей, столько и различных схем.
Я слышала, что в некоторых ситуациях можно даже не платить первоначальный взнос?
Да. Например, у вас есть стабильный доход, вы хотите разъехаться с родственниками. Вы можете себе позволить делать ежемесячные выплаты в банк, но суммы, необходимой для первоначального взноса (то есть как минимум 10-20 процентов от стоимости квартиры), у вас нет. Если ваши требования адекватны, и ваши доходы и положение удовлетворяют банк, то вы получаете в банке так называемый кредит на неотложные нужды. Вообще-то эти деньги не привязаны к жилью, и вы можете потратить их как хотите. Но вы с их помощью собираетесь сделать первоначальный взнос в ипотечной программе. Далее - вы подыскиваете себе квартиру и берете второй кредит - на этот раз ипотечный. Таким образом, в вашем распоряжении оказывается новая квартира без первоначального взноса.
Кроме этого, потребительский кредит используется и в еще одном случае. Скажем, у вас есть 100 тысяч на квартиру. И я говорю вам, что если доплатить еще 10 или 20 тысяч, вы получите жилье, которое будет принципиально лучше. Но этих лишних денег у вас нет, а в ипотеку ради такой суммы тоже влезать не будешь. Банк видит, что человек только что купил квартиру, что он работал с серьезным агентством, а значит - все документы чистые и квартиру можно брать в залог. И мы просим у банка для вас 10 или 20 тысяч. 10 из них вы доплачиваете и покупаете недвижимость в более престижном районе, еще 10 тратите на ремонт. А дальше вы можете продать эту квартиру и купить еще более дорогое жилье. Сейчас в России появляется новый слой людей, которые не покупают недвижимость, как в советское время, раз и навсегда, а готовы постоянно улучшать свои жилищные условия.
А кто может рассчитывать на такой кредит?
У каждого банка есть свои требования к заемщикам, уровню их доходов и наличию у них собственности. Даже человек, зарабатывающий 500 долларов в месяц, может получить кредит. Это зависит от множества факторов - на одного человека это оформляется или на семью, какими активами вы владеете. Например, вы живете с мамой, являетесь дольщиком ее квартиры, у вас есть машина. Это уже неплохо. Чем больше доказательств своей платежеспособности вы представите банку, тем больше вероятность, что вы получите кредит на максимально удобных условиях. Удобство работы с риэлторами в том, что мы знаем, как работают банки, какие у них условия и какие процентные ставки. Когда человек приходит и говорит "у меня есть вот это, а хочу я вот это", наш сотрудник очень быстро понимает, что ему можно предложить. И мы проговариваем все с банками, и предлагаем каждому клиенту лучшую для него схему, одновременно аргументируя, почему она ему подходит.
Что должен знать человек, перед тем, как обращаться к вам?
В первую очередь он должен постараться выдвинуть адекватные требования. Иногда приходят клиенты, которые хотят купить квартиру за 120 тысяч, а когда мы начинаем работать с ними, выясняется, что на такую сумму они вообще рассчитывать не могут, а могут купить квартиру тысяч за 50. Таких людей много, но мы помогаем им разобраться в существующих вариантах. Люди, как правило, приходят к нам со своей мечтой, а мы пытаемся реализовать ее.
Квартирный вопрос остается актуальным для всех, вне зависимости от ситуации на рынке недвижимости люди вынуждены решать вои жилищные задачи. Не откладывайте это решение, даже если вам кажется, что на это у вас недостаточно средств и возможностей. Новые схемы появляются буквально каждый день, и какая-то обязательно подойдет именно вам.
ЗАО "Корпорация МИАН"
Москва, ул. Красная Пресня, д. 22
Телефон: (095) 974-62-62
E-mail: post@mian.ru