На строительном рынке столицы есть два расхожих мнения: "в Москве не хватает свободных площадок под застройку" и "рынок приобретает спекулятивные черты". В общем, оба эти утверждения верны, хотя бы потому что все больше крупных московских застройщиков перебираются со своими проектами в "непаханые" регионы. Группа компаний "ПИК" развивает свой бизнес в Ростове-на-Дону, "СУ-155" занимается перестройкой нижегородских ветхих домов, а строители Олега Дерипаски, известные под брендом "Главстрой", все больше устремляются на юг - в Сочи и Астрахань. Но обо всем по порядку и чуть подробнее.
Брак по расчету
Московские строители приходят в регионы двумя способами. Во-первых, они могут приехать как настоящие варяги, со своими деньгами, экскаваторами и рабочими. Во-вторых, застройщик может обратиться к местным ресурсам. По первому пути идет большинство столичных строителей, однако крупнейшие российские компании в этой области, группы компаний "ПИК" и "СУ-155", выбрали иную дорогу.
На днях гендиректор "ПИК-Региона" Сергей Канаев заявил, что "ПИК" совместно с ростовской компанией "Ростовгорстрой" учредила компанию "Ростовкапстрой". По его словам, в совместном предприятии доля московской компании составит 51 процент. "Идея создать совместную компанию возникла еще два года назад, однако решили сначала посмотреть, как сработаемся", - объяснял 20 июня 2006 года предприниматель. Схема сотрудничества проста и за годы совместной работы никак не изменилась. "ПИК" продолжит финансировать проекты, а "Ростовгорстрой" останется их генподрядчиком. Однако в дальнейшем соотношение будет иным, и пропорции, в которых стороны намерены инвестировать, в каждом конкретном случае будут определяться индивидуально.
Две компании начали сотрудничать в апреле 2004 года, но юридически оформить свои отношения они решили только летом 2006 года. При этом в 2005 году они вместе построили и сдали около 40 тысяч квадратных метров жилья, а общий объем совместных строительных проектов в Ростовской области достиг 150 тысяч квадратных метров. "Мы надеемся, что компания станет крупнейшим областным застройщиком", - объяснил Сергей Канаев.
Однако, как ни странно, группа "ПИК" не стала первой компанией, закрепившейся в регионе под вывеской совместного предприятия. Еще 27 декабря 2005 года, под самый Новый год, администрация Нижегородской области совместно с московской "СУ-155" учредила компанию "Нижегородкапстрой", которая теперь занимается сносом ветхого жилья и строительством новых домов. "Сейчас "Нижегородкапстрой" разрабатывает программу жилищного строительства в городе до 2020 года. За это время планируется расселить более 300 домов ветхого фонда и возвести на их месте более 2 миллионов квадратных метров жилья", - рассказал газете "Ведомости" источник в областном правительстве. В свою очередь глава "СУ-155" Михаил Балакин уточнил, что "в конгломерате застройщиков новая компания выступит скорее как технический заказчик".
Очень похожую схему "СУ-155" использует и в Иванове. В настоящий момент в городе регистрируется дочерняя структура группы, которая в дальнейшем станет управляющей компанией по строительству целого квартала. В частности, в рамках проекта планируется возвести 150 тысяч квадратных метров жилья. Новый комплекс будет возведен на земельном участке площадью 18 гектаров в южной части города, в микрорайоне с символическим названием "Московский". Непосредственно строительством жилья займется Ивановский домостроительный комбинат, недавно приобретенный "СУ-155", а инициатива возведения нового квартала, по данным столичных чиновников, принадлежит самому губернатору Ивановской области Михаилу Меню.
Деньги, только деньги
Другой, еще совсем недавно главный столичный застройщик, корпорация "Главстрой" (во времена основных городских заказов известная как "Главмосстрой"), после смены владельца также устремилась в регионы. Однако подчиненные Олега Дерипаски используют иные способы ориентировки на местах. Они не создают совместные предприятия с местными застройщиками и не кооперируются с региональной администрацией, зато обещают миллиардные инвестиции.
Во вторник, 27 июня 2006 года, руководитель проекта "Горно-морской курорт "Красная поляна" "Базэла" Юрий Тямушкин заявил, что холдинг Олега Дерипаски построит в Сочи Олимпийскую деревню и дворец спорта. Накануне стало известно, что всероссийская здравница вошла в число основных претендентов на проведение Олимпийских игр 2014 года. К этому событию московская компания и планирует возвести новые спортивные объекты. Олимпийская деревня будет рассчитана на 3 тысячи мест, а площадь дворца спорта составит 40 тысяч квадратных метров. Оба объекта предполагается возвести в Нижнеимеретинской долине под Сочи. Строительство начнется в середине 2007 года, объекты будут сданы в эксплуатацию в 2010-2012 годы. Совокупный объем инвестиций в оба проекта составит 800 миллионов долларов.
Ранее, в конце 2005 года, тогдашний гендиректор "Главстроя" Тимур Тимербулатов рассказал, что компания также планирует направить до 1 миллиарда долларов на строительство жилья в Астраханской области. При этом решение помочь региону также приурочено к одной знаменательной дате. В 2008 году будет отмечаться 450-летие Астрахани. К юбилею за 2,5 года астраханские власти планируют построить около 4 миллионов квадратных метров жилья. По данным компании "Главстрой", из федерального бюджета на реализацию программы ликвидации ветхого и аварийного жилья до 2008 года в регион поступит около 2 миллиардов долларов. Остальные ресурсы готова предоставить московская компания.
"Мы готовы внести свой вклад в решение этой задачи, при реализации которой региону пригодится наш организационный опыт и интеллектуальные и финансовые возможности, но базироваться будем на имеющихся мощностях домостроительных предприятий, которые намерены модернизировать", - объяснил 12 декабря 2005 года Тимур Тимербулатов.
Две большие разницы
Строго говоря, две описанные схемы представляют собой не столько альтернативные способы развития столичных строительных компаний, сколько знаменуют частичный уход крупных московских игроков с родного рынка. С одной стороны в Москве действительно практически не осталось крупных участков под жилую застройку, а все серьезные площадки вроде Ходынского поля уже "расхватали". С другой стороны резкий рост цен на московские квартиры приводят к определенному стопору рынка, когда риэлторы "придерживают" квадратные метры, а компаниям легче тянуть время и перепродавать уже построенное, чем возводить новые дома. Однако все выбирают разные пути.
Еще совсем недавно столичным компаниям не было места на региональных рынках. Прочные связки из местных властей и близких к ним застройщиков не пускали москвичей на свое поле. Как известно, если власть мешает, надо стать властью самим. Группа компаний "СУ-155" объявила о своих региональных проектах только после того, как в Нижегородской и Ивановской областях поменялись губернаторы. В итоге первый регион возглавил бывший вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, а во главе второго встал заместитель столичного градоначальника по вопросам международного сотрудничества и спорта Михаил Мень. В свою очередь "ПИК-Регион" является единственной столичной компанией, долгое время работающей в Ростове-на-Дону. Ее руководители очень любят рассказывать, как было трудно пробивать поначалу "антимосковскую бронь", но в результате все получилось, и связи зацементировались.
В любом случае, даже при отсутствии прочных контактов, всегда можно поступить, как строители Олега Дерипаски, и предложить региону миллиардный контракт, от которого не привыкшие к тому размаху местные власти вряд ли откажутся. Путей ухода есть много, и обоснований им тоже можно найти достаточно. Однако очевидно одно - прецедент создан: то ли москвичи расширяют свое влияние на всю Россию, то ли самый крупный в России рынок просто стал непопулярен.
Алексей Лоссан