Началась распродажа Нью-Йорка. На торги выставлены два района города - Stuyvesant Town и Peter Cooper Village. Если у вас есть 5 миллиардов долларов, вы тоже можете купить себе кусок американской мечты и судьбы тысяч американских семей. Оптом. При этом вы станете крупнейшим покупателем недвижимости в США и получите головную боль в довесок к сделке.
Подстраховались
Одна из самых крупных страховых компаний в США - Metropolitan Life - решила провести крупнейшую сделку с недвижимостью в истории страны. У компании есть, что предложить потенциальным инвесторам. Она одним махом продает 80 акров Нью-Йорка, на которых в 11 тысячах съемных квартир проживают более 25 тысяч жителей.
Несмотря на то, что регистрация заявок на покупку только началась, претендентов на 110 домов у страховщика хоть отбавляй. Желание прикупить недвижимость на Манхэттене уже выразили пенсионные фонды, международные инвестиционные банки и даже инвесторы из арабского эмирата Дубай.
Каждая квартира обойдется покупателю не менее чем в 450 тысяч долларов. К тому же, американский страховщик решил подстраховаться. Чтобы выручить за сделку побольше "кэша", Metropolitan Life провела косметический ремонт порядком износившегося за 60 лет района. Стоимость ремонта составила 300 миллионов долларов. Компания подлатала дворы, поставила фонтаны, заменила освещение и обновила телефонные линии. Мелочь, а инвестору приятно.
Балласт за борт
Metropolitan Life стала самой большой страховой компанией в США, после того как приобрела у CitiGroup за 12 миллиардов своего конкурента - страховую компанию Travelers Life and Annuity. После чего в списке "2000 самых крупных компаний мира" журнала Forbes она поднялась на 60 место. В том же году компания с чистой прибылью 4,5 миллиарда долларов в год начала активно избавляться от своих активов в сфере недвижимости.
Активы компании в этом бизнесе первыми сократили террористы "Аль-Кайеды" еще в 2001 году, протаранив на самолетах башни-близнецы Всемирного Торгового центра, где у компании были офисы на 89 этаже. И вот уже в 2005 году на продажу пошли здания штаб-квартиры компании и небоскреб, который Metropolitan Life купила в 1981 году у обанкротившейся авиакомпании Pan American за 2,6 миллиарда долларов.
Теперь настала очередь двух микрорайонов Нью-Йорка. Впрочем, компания не уйдет из бизнеса, связанного с недвижимостью, и после этого. Если она сохранит прежние темпы, то распродажей недвижимости ей придется заниматься еще лет десять. Ее активы в этом бизнесе по всему миру превышают 40 миллиардов долларов. Но в Нью-Йорке присутствие Metropolitan Life становится все менее и менее ощутимым.
Для белых и женатых ветеранов
Metropolitan Life построила Stuyvesant Town и Peter Cooper Village в 1947 году для ветеранов Второй Мировой войны. Власти Нью-Йорка приобрели тогда и передали Metropolitan Life 18 кварталов, на которых и были построены новые микрорайоны. Компания, занявшись сдачей квартир в аренду, исключила при этом из потенциальных жильцов афроамериканцев и неженатых людей. В 1950-60 годы на нее обрушилась лавина исков с требованием отменить дискриминирующие требования, и компании пришлось пойти на попятную.
Через 60 лет районы стали гнездом городского среднего класса. Но можно поспорить, что обновленные фонтанчики не вызывают большой радости у жильцов микрорайонов. Улучшение окружающей среды негативно влияет на содержимое их кошельков. Ведь новый владелец зданий наверняка захочет поднять расценки на аренду квартир. Сейчас арендаторы более двух третей квартир платят по фиксированным тарифам, которые вдвое меньше рыночных. Еще треть живет по рыночным расценкам.
1947 год:
50 - 90 долларов США за квартиру
2006 год:
Аренда по регулируемым государством тарифам
1000 долларов - за квартиру с одной спальней
1700 - за квартиру с двумя спальнями
2000 - (максимальная оплата)
Аренда по рыночным тарифам:
4000 долларов за квартиру с двумя спальнями
Впрочем, у жителей района есть шанс, что плата за аренду останется прежней. На их защиту должны встать специалисты по борьбе с "буржуями" - Палата Нью-Йорка по недвижимости. По законам США, для того чтобы повысить расценки на квартиры, новому владельцу придется договориться с властями города. А выселить жильцов квартир, стоимость аренды которых регулируется государством, в США не сможет никакой инвестор. Это требование властей может значительно снизить стоимость сделки, ведь переплачивать за кота в мешке захочет не каждый.
Пенсионер - всем арендаторам пример
Сильнее всего от продажи микрорайонов пострадают те, кто снимает квартиру по рыночной стоимости. Цена аренды для них может подскочить как минимум в два раза. К тому же Metropolitan Life уже сейчас обеспокоилась предпродажным имиджем своих активов и предлагает всем снимать "роскошные квартиры" в Stuyvesant Town и Peter Cooper Village.
Тем не менее, арендная плата для тех, кто проживает жизнь с оглядкой на рынок, тоже не особенно сильно вырастет. Она, по мнению американских властей, и так регулируется рынком, и завысить ее новый владелец сможет лишь в том случае, если значительно улучшит условия проживания в районе.
И еще одна деталь. В районах, выставленных на продажу, проживает множество пенсионеров, которые не боятся, что их выселят из квартир. Выкинуть их на улицу не посмеют даже всесильные американские пенсионные фонды. В противном же случае, найдется много желающих затаскать нового владельца квартир по судам.