В Петербурге 16 января была впервые публично продана за долги ипотечная квартира. Ранее единичные продажи такого рода, по данным некоторых изданий, проводились только в Москве. Двухкомнатная квартира площадью 56 квадратных метров ушла по цене около 2,2 миллиона рублей, позволив заемщику полностью погасить задолженность.
На заработки
СМИ необычайно внимательно следили за торгами, так как, согласно их условиям, заемщик мог положить в карман разницу между стартовой и продажной ценой. Стартовая цена составила 2,234 миллиона рублей - примерно столько неизвестный петербуржец и был должен банку "Александровский", работающему по программе кредитования принадлежащего городу Петербургского ипотечного агентства.Согласно законодательству, кредитор имеет право продать квартиру, если заемщик в течение года нарушил порядок погашения или просрочил платеж на три месяца. Здесь речь шла о кредите сроком на 30 лет, ставке в 14 процентов, и полугоде просрочки, образовавшейся из-за неудач в бизнесе. Клиент банка успел внести только первоначальный взнос в 400 тысяч рублей. Это заставило некоторых аналитиков предположить, что на рынке открыт новый способ заработка.
Действительно, за последние полгода на первичном рынке Петербурга квадратный метр двухкомнатной квартиры подорожал с 1600 до примерно 2100 долларов (некоторые аналитики в оценках доходили до 2500 долларов за метр).
Купил квартиру один из трех участников торгов, назвавшийся Ярославом Кузьминым. Он узнал о торгах в Фонде имущества Петербурга из официального издания ведомства. Квартира на Октябрьской набережной досталась ему по стартовой цене, то есть по 1500 долларов за квадратный метр (примерно на четверть дешевле средней стоимости по городу). Правда, злые языки утверждают, что скидка оправдана - неподалеку находится кладбище.
Случай с продажей квартиры сам по себе не очень интересен. Однако по данным экспертов, опрошенных "Ведомостями", доля невозвратов по ипотечным кредитам через год-два может достичь 5 процентов (соответствующий европейский показатель составляет около одного процента). Напомним, что для потребительского рынка кризисный порог составляет 10 процентов.
Согласно прогнозу Санкт-Петербургского ипотечного агентства, в 2007 году в Петербурге будет выдано свыше 14 тысяч кредитов. Если прогноз и цифры по невозвратам верны, то банкам стоит готовиться к сотням случаев неплатежеспособности. Не станет ли продажа квартиры за долги первым звоночком перед ипотечным кризисом?
Риск и визг
Когда мы говорим об ипотеке, мы говорим о двадцати годах выплат по кредиту в рамках заданного плана, то есть - о двух десятилетиях относительной стабильности на рынке недвижимости. В это понятие, конечно, входит и благополучие самого заемщика, но его судьба находится, что называется, в страдательном залоге, так как не он устанавливает цены и правила игры.Цены на квартиры определяются еще тремя видами организаций - производителями стройматериалов, застройщиками и кредитными учреждениями, которые при помощи ссуд помогают заемщикам сгладить диспропорцию между их денежными доходами и стоимостью жилья на рынке.
Такая диспропорция существует, и ее масштабы растут из года в год. Так, рост цен на московское жилье в 2006 году примерно в четыре раза превысил рост доходов населения. В то же время застройщики продают на этом рынке квартиры по ценам в два-три раза выше себестоимости.
Эту ненормальную ситуацию разные люди объясняют по-разному. Сами застройщики жалуются журналистам на огромные поборы со стороны чиновников в разрешительных и надзорных инстанциях, а чиновники, в частности, ФАС, предлагают присмотреться к этим сверхдоходам налоговикам.
Темпы роста цен таковы, что банкам тоже пришло время задуматься - взяв на 20 лет ипотечный кредит, заемщик переплачивает им всего в два-три раза. Если темпы сохранятся, то за это время квартиры вырастут в цене более чем в десять раз.
Явление московского перегрева рынка жилья настолько заметно, что статья под названием "Российский пузырь на рынке недвижимости" появилась даже в английской версии "народной" энциклопедии Wikipedia. А в конце августа издание "Эксперт" констатирует - во второй половине 2005 года темпы роста цен на жилье составили 40 процентов, а к концу года (и здесь "Эксперт" оказался прав) - около 90 процентов. Если раньше цены росли линейно, то теперь - экспоненциально.
В сентябре 2006 года газета "Коммерсант" со ссылкой на ИК "Финам" писала, что стоимость московской квартиры площадью 60 квадратных метров в 9 раз превышает годовой доход семьи, в которой работают оба супруга. Тот же коэффициент в Варшаве составляет 4,6, в Берлине - 5,7 и даже в дорогом Лондоне равен 7.
Одним из важнейших факторов, определяющих объем спроса на квартиру, является соотношение арендных платежей к цене на жилье, выраженное в сроке, необходимом для того, чтобы арендные платежи сравнялись со стоимостью квартиры. Чем дольше такой срок, тем выгоднее снимать квартиру, не покупая. За короткое время этот показатель вырос с 10-11 лет до 20. А московская семья из двух человек может накопить на квартиру лишь в течение 10-11 лет.
Считается, что долго такой активный рост цен на квартиры продолжаться не может. В этом утверждении граждане обычно полагаются на свой здравый смысл. К сожалению, иногда экономика оказывается крепче здравого смысла. Так, один из самых страшных пузырей на рынке недвижимости лопнул в Японии. Цены на жилье достигли там таких величин, что земля под Императорским дворцом в Токио стоила больше, чем штат Калифорния. Стоимость квадратного метра в столице страны доходила до полутора миллионов долларов.
Когда разразился кризис, цены на недвижимость падали в течение 13 лет. Но даже когда к 2004 году офисы подешевели в 100 раз, а жилье - в 10, японцы все равно сохраняли мировое лидерство в рейтингах по ценам. "Невидимая рука рынка" в результате кризиса уничтожила 20 триллионов "придуманных" риэлторами долларов.
Государство нам поможет
Кроме варианта надувания пузыря цен на недвижиомсть, ситуация может развиваться и иначе. Федеральные власти и власти субъектов Федерации могут попытаться остановить рост цен, используя административный ресурс. Такую попытку уже предприняли московские законодатели, которые предлагали (к счастью, безуспешно) резервировать квартиры в строящихся домах только для лиц с московской пропиской.Более успешны федеральные программы - уже давно идет речь о субсидировании покупки жилья государством, чтобы облегчить жизнь отдельным категориям граждан. Все это очень хорошо, однако негативно влияет на бюджет, который, если не учитывать нефтяные сверхдоходы, попадающие в Стабфонд, является дефицитным.
Таким образом, получается, что если рост цен не остановить и не смягчить, переработав, условия ипотеки, то число невозвратов будет расти, как на дрожжах. Кроме того, подорожание затрагивает и нежилые помещения, больно ударяя по розничной торговле и, косвенно, по кошелькам граждан.
С другой стороны, государственное вмешательство усилит зависимость от цен на нефть - то, чего Минфин безуспешно пытается избежать уже несколько лет.
Конечно, от единичной продажи инвестиционной квартиры за долги до массовых продаж жилья - долгий путь, который, возможно, займет несколько лет. Однако ипотечным заемщикам лучше готовиться к этому уже сегодня.