С момента появления ипотечного кредитования вопрос о выгодности этого мероприятия неоднократно возникал в умах граждан, испытывающих проблемы с жильем. Вопрос "что выгоднее: аренда или ипотека?" стал таким же философским, как выяснение первичности появления курицы и яйца. Между тем, данное весьма серьезное решение должно приниматься каждым человеком или семьей с учетом всех аспектов жизни отдельного домохозяйства. Прямой ответ дать практически невозможно, попробуем разобраться, кому что подходит.
Куда крестьянину податься
Понятие "выгоднее" в денежном эквиваленте на данный момент больше подходит для аренды, но в долгосрочной перспективе это себя не оправдывает. Решающее значение приобретают другие факторы.«В случае с ипотекой, - говорит руководитель отдела ипотечного брокериджа ипотечно-риэлторской компании "Кредит Макс" Виктория Щербакова, - в течение двух-трех месяцев заемщик может получить в собственность квартиру, обремененную залогом.» В этой квартире он может проживать, зарегистрироваться сам и зарегистрировать членов своей семьи. Здесь можно делать ремонт, заводить животных. Кроме того, собственник защищен от решений арендодателя об увеличении платы, срочном переезде и т.п.
Да, он платит почти в два раза больше, чем за аренду аналогичной по площади квартиры, но, по словам заместителя председателя правления банка "Хоум Кредит" Владимира Гасяка, при ипотеке человек получает дополнительный актив, стоимость которого постоянно увеличивается. Поэтому ежемесячные платежи по ипотеке можно рассматривать не как расход (сравнительно с арендой), а как постепенное приобретение своей недвижимости. Причем качественной и постоянно растущей в цене.
Аренда однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы обходится примерно в 800 долларов. Однако не нужно забывать, что средняя продолжительность проживания в арендуемой квартире составляет 3-4 года. Затем возникают расходы на поиск новой квартиры, переезд, минимальный косметический ремонт и прочее. Ведь состояние " жилья внаем" по-прежнему оставляет желать лучшего.
Казалось бы, все ясно! Ипотека – наше будущее! Однако пока, к сожалению, не все так радужно. Ипотечный кредит могут получить далеко не все желающие, а только граждане с надежным стабильным доходом.
Деньги к деньгам
Банк-кредитор может выдать ипотечный кредит, только если есть гарантия его возврата, то есть если заемщик убедит банк в том, что он платежеспособен. Причем не просто может и хочет зарабатывать, а уже это делает. Причем зарабатывать он должен немало!Вряд ли человек с высоким уровнем дохода захочет жить в дешевой малогабаритной квартире эконом-класса. Тем не менее, для чистоты эксперимента возьмем именно такое, самое дешевое в столице жилье, стоимостью 40 тысяч долларов – комнату на окраине.
По мнению Владимира Гасяка, наиболее выгодным будет кредит с первоначальным взносом – 30 процентов. При этом условия кредита будут следующие: срок 25 лет, минимальный доход 610 долларов (после вычета налога). Подобный пример наиболее актуален для тех, кто переезжает из другого города и там продает какое-то недорогое жилье или автомобиль. При кредите без первоначального взноса доход должен составлять не менее 1040 долларов (после вычета налога).
Примерная стоимость аренды однокомнатной квартиры c учетом средней цены в долларах США по курсу 24,5 руб.Лобня – 700 долларов
Люберцы – 600 долларов
Красногорск – 700 долларов
Бирюлево (Москва) – 800 долларов
Отрадное (Москва) – 1000 долларов
Пр-т Вернадского – 1100 долларов
Если же речь идет о чем-то белее «пристойном», то цифры увеличиваются на порядок. Если вам посчастливится найти в Москве квартиру стоимостью 100 тысяч долларов (чудеса иногда случаются), то при первоначальном взносе 30 процентов, сроке кредита в 25 лет и отсутствии первоначального взноса, доход должен составлять не менее 2120 долларов.
Однако откинем область фантастических цен и опустимся на грешную землю. Рыночные реалии таковы, что приличная однокомнатная квартира на окраине стоит около 150 тысяч долларов. По словам начальника управления ипотечного кредитования КМБ-Банк, Банк группы Интеза Санпаоло Ирины Базановой, для покупки такого жилья понадобится кредит примерно на срок 20 лет. При ставке 9,5 процентов годовых минимальный доход должен составлять уже 2800 долларов, то есть 70-75 тысяч рублей.
Не завышают ли банки требования? Вовсе нет. Эти цифры берутся не с потолка. Как объясняет Виктория Щербакова, с точки зрения банка-кредитора прожиточный минимум на члена семьи должен составлять около 5700-6000 рублей. Это то, что реально необходимо для поддержания жизни. Заметим, далеко не самой роскошной.
Важно заметить, что доход может быть совокупным, напоминает Владимир Гасяк. Многие банки готовы учитывать доходы до четырех со-заемщиков, которыми могут быть как родственники, так и друзья. Следовательно, минимальный доход можно разделить на четыре, и он станет в четыре раза меньше.
Соответственно, будем исходить из того, что человек (или семья) с доходом меньше трех тысяч долларов без накоплений не сможет приобрести квартиру по ипотеке в настоящее время. Тем, у кого доход ниже, ничего не остается, как жить в арендуемой квартире, отложив мечту "о собственном жилье" на будущее.
А годы летят….
Выяснив опытным путем, сколько нужно зарабатывать для получения ипотечного кредита на покупку хорошей однокомнатной квартиры в Москве, постараемся посчитать, сколько лет потребуется на погашение задолженности перед банком.По расчетам директора ипотечного брокера "Ипполит" Артиса Вейпса, для покупки однокомнатной квартиры в спальном районе стоимостью 150 тысяч долларов человеку с доходом в 3300 долларов в месяц потребуется 30 лет, при условии, что на момент покупки квартиры у него не было личных накоплений. Этот срок мы получаем, исходя из ежемесячного платежа 1650 долларов или около того (это зависит от конкретного банка).
Наличие первоначального взноса сильно сокращает срок "расплаты". По расчетам Виктории Щербаковой, заемщик, внесший хотя бы 10 процентов от первоначальной стоимости жилья, при платеже в 1800 долларов в месяц расплатится с банком уже за 20 лет, даже если у него есть пара иждивенцев – ребенок и супруг.
Сколько средств за этот период потратит арендатор, подсчитать никто не возьмется. Арендные ставки неизменно растут. И в каких пределах они окажутся за 20-30 лет, предугадать невозможно. А вот платеж по кредиту останется в озвученных рамках.
Расписание жизни
Сумма платежей по ипотеке, в отличие от арендной ставки, действительно не возрастает. И процентная ставка остается фиксированной на весь срок кредитования. Виктория Щербакова рассказывает, что при получении кредитных средств на расчетный счет, заемщик получает на руки график погашения кредита, где помесячно, на весь период кредитования расписаны равные платежи, с учетом процентов за пользование кредитом и выплаты основного долга. Такие платежи называются аннуитетными. Эта схема дает заемщику возможность планировать свои финансовые расходы на несколько лет вперед. И дает некую уверенность в завтрашнем дне.Что касается будущего, которое скрыто от нас завесой времени, то можно предположить, что стоимость аренды будет увеличиваться. По мнению Артиса Вейпса, кроме спроса, на это будет влиять рост стоимости содержания жилья и налоговая нагрузка. Как будут вести себя ставки по ипотеке в будущем? При стабильном макроэкономическом состоянии мировой экономики специалисты предполагают фиксацию уровня ставок в пределах 6-9 процентов годовых.