Собственников жилья можно условно разделить на две части: философы, воспринимающие свое жилье и его планировку как данность, и новаторы, считающие любое расположение комнат и их количество вариантом, требующим доработки. Последние склонны улучшать условия проживания не за счет обменов, доплат и оформления ипотеки, а с помощью ремонта. Точнее – перепланировки.
Годы согласований и километры нервов
Помимо "радости" домашних, живущих в руинах или за их пределами и дожидающихся, пока жилье обретет желаемую форму и структуру, и "горячей благодарности" соседей, вынужденных постоянно слушать грохот перфоратора или укладываемых в перегородку кирпичей, новатора ждет куда более серьезное испытание – согласование полета его дизайнерской мысли в нескольких инстанциях. И если бы Геракл в наше время совершал свои подвиги, согласование перепланировки можно было бы считать одним из них.Согласно нынешнему жилищному законодательству, на все переделки нужно специальное разрешение. По сути, без согласования можно сделать лишь косметический ремонт. Без разрешения нельзя не то что трогать стены, как несущие, так и межкомнатные, но даже сделать арку вместо двери, перенести плиту, установить кондиционер, передвинуть межкомнатный дверной проем и установить входную металлическую дверь. Стандартный список необходимых для законной перепланировки документов состоит из 22 пунктов.
Итак, перепланировщику понадобится:
- Действующий поэтажный план БТИ;
- Экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22);
- Свидетельство о собственности (или договор купли-продажи);
- Выписка из домовой книги;
- Финансово-лицевой счет;
- Техническое заключение (лицензия организации);
- Проект перепланировки (лицензия организации);
- Договор на технадзор (с проектной организацией);
- Акт на скрытые работы;
- Согласование с Пожнадзором;
- Согласование с СЭС;
- Согласование с Балансодержателем;
- Согласование с АПУ (архитектурно-планировочное управление);
- Согласование с жилищной инспекцией;
- Согласование с Газовой инспекцией (если дом газифицирован);
- Согласие других собственников квартиры;
- Страховка (на время проведения строительно-монтажных работ);
- Согласование с Мосгосэкспертизой (в зависимости от сложности работ);
- Распоряжение Мосжилинспекции или МВК;
- Акт приемки переустройства госкомиссией;
- Поэтажный план БТИ с внесенными изменениями после перепланировки;
- Свидетельство о праве собственности с внесенными изменениями после перепланировки.
Время, необходимое на сбор этих документов, измеряется месяцами, в худшем случае – годами. "У нас был рекорд, – рассказывает генеральный директор компании "Эркер" Михаил Ерофеев, – два года мы согласовывали одну квартиру. Заказчик сказал: платить за оформление не буду, пойдем официальным путем. В результате вся эта волокита длилась два года".
Умный в гору не пойдет
Можно обойтись и без столь экстремальных затрат нервов и времени, обратившись в компании, специализирующиеся на оформлении разрешений на перепланировку. Цена согласования перепланировки через посредников напрямую зависит от ее сложности. По словам директора Soho-Design Романа Бройдо, простая перепланировка, не предусматривающая переноса межкомнатных стены и внутренних коммуникаций (если они есть), согласовывается со всеми инстанциями сравнительно легко. В этом случае "удовольствие" займет у вас примерно полтора месяца и обойдется в зависимости от размера квартиры, от 300 до 700 долларов. Если же вам пришла в голову не самая удачная идея передвинуть несущие конструкции либо прорубить в них окно, перед началом согласования запаситесь терпением на 3-4 месяца и приготовьте как минимум 2 тысячи долларов на оформление всех документов.Согласование не будет бесплатным даже если дизайн-бюро берет на себя исполнение проекта - предоставляет и рабочую бригаду с прорабом, умеющим читать чертежи, и авторский надзор.
Стоимость черновых работ - то есть работ, выполняемых до чистовой отделки, начинается от 500 долларов за квадратный метр. Отделка же ценовых ограничений не знает. Авторский надзор стоит в среднем от 700 долларов в месяц в зависимости от сложности проекта и удаленности объекта.
Возможное невозможно
Есть перепланировки, которые любители ремонта никогда не смогут оформить в соответствии с требованиями закона. И их, помимо изменения конфигурации несущих конструкций, немало. Так, по словам Марии Ковбас, гендиректора компании "Жилэкспертиза", занимающейся оформлением разрешений на перепланировку, по СНИПам нельзя переносить кухню в жилую зону или в санузел. Вы едва ли когда-нибудь получите официальное разрешение на присоединение лоджии к квартире. Решить проблему можно, демонтировав подоконную часть и поставив раздвижные двери, но для этого сперва нужно получить разрешение на остекление лоджии. Также законом не допускается установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах. Нельзя демонтировать вентиляционный короб (один из наиболее часто встречающихся видов квартирного "апгрейда"). То, что он значительно больше, чем сама вентиляция, не снимает с квартировладельца юридической ответственности. Это общедомовая площадь, процедура отчуждения которой невозможна. Те же ограничения действуют в отношении приквартирного пространства. Если вы горите желанием поставить вторую дверь, то можно заключить договор аренды с балансодержателем дома на пользование приквартирным помещением, но выкупить его нельзя.Преступная переделка
Только в 2007 году в Москве за несанкционированную перепланировку привлечено к ответственности более 500 горожан. По мнению главного жилищного инспектора РФ Николая Васютина, нелегальные "переделки" жилья составляют 5-7 процентов в общем количестве нарушений в жилищной сфере.Чем грозит недозволенный ремонтный дизайн? Действующие сегодня штрафные санкции за незаконную перепланировку откровенно смешны – около 9 тысяч рублей. Помимо выплаты штрафа собственник обязан либо оформить изменения, либо восстановить первоначальную планировку (в худшем случае). Но если бы дело было только в штрафе, квартиры повсеместно переделывались бы до неузнаваемости.
Однако несанкционированная перепланировка может "аукнуться" трудностями с приватизацией квартиры. Техник БТИ обязательно отметит переделки в поэтажном плане, что впоследствии сделает невозможным оформление квартиры в собственность. Те же проблемы ждут владельцев жилья при сделках купли-продажи, оформлении дарения, наследства. Даже если собственникам удастся узаконить перепланировку квартиры пост фактум, им потребуется заново оформлять документы на собственность. Незаконно переделанная квартира сводит на нет шансы на получение ипотечного кредита под ее покупку. В лучшем случае можно рассчитывать на менее выгодные условия займа. В общем, решив перепланировать жилье, подумайте над его дальнейшей судьбой.