Ипотека с "пустыми прилавками" Интервью с директором по продажам Бюро Недвижимости "Агент 002" Валерием Баринцом о состоянии ипотечного кредитования

Ипотечные игроки российского рынка меняют условия кредитования: недавно об увеличении ставок по ипотечному кредиту объявили несколько крупнейших банков, а Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) переходит с 15 сентября к индивидуальному подходу, в соответствии с которым ставку по кредиту будут рассчитывать индивидуально по каждому заемщику.
Все эти события привели к тому, что условия по ипотеке для простых заемщиков стали тяжелее, а на фоне фактического прекращения роста цен на квартиры – ипотека вовсе потеряла привлекательность. О ситуации, в которой оказались потенциальные заемщики и те, кто уже расплачивается по кредиту, рассказал директор по продажам Бюро Недвижимости "Агент 002" Валерий Баринец.
Как вести себя потенциальному заемщику в ситуации, когда цены на квартиры практически перестали расти, а ставки по ипотечным кредитам повышаются? Брать кредит или ждать? Если ждать, то чего именно (роста рынка, снижения ставок, наследства)? В данном случае не может быть однозначного ответа. У любого решения будут минусы и плюсы.
Как показывает история развития рынка жилой недвижимости, стабилизация цен не вечна: после остановки цены начинают снова расти (что мы наблюдаем на протяжении последних 10 лет) или падать (подобный сценарий не исключают многие эксперты в условиях, когда цены отрываются от реального спроса). Неоднозначность такой ситуации заключается в том, что с одной стороны рынок выбрал уже весь потенциал к росту цен, а с другой наблюдается уникально низкий объем предложения.
Если провести аналогию, то нынешний объем дефицита в эконом-классе можно сравнить с пустыми прилавками магазинов в 90-е годы, когда уровень платежеспособного спроса был очень низким. Люди готовы покупать объекты с конкретными критериями, но на то, что им нужно, у них нет денег.
При нынешнем уровне дохода среднестатистической московской семьи (70 тысяч рублей в месяц), такой планкой является максимальная стоимость квартиры в 2,7 миллиона рублей. Ежемесячный платеж в этом случае составит 30 218 рублей, при ставке в 14 процентов и первоначальном взносе 10 процентов.
В настоящее время минимальная стоимость квартиры в Москве находится на уровне 3,9 миллиона рублей, что делает покупку недоступной для всех семей с указанным размером дохода, а это подавляющая часть из числа тех, кто остро нуждается в жилье.
Та небольшая часть людей, которые могут приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита при нынешних ценах, имеют доход больше 150 тысяч рублей на двух членов семьи. Для них решение воспользоваться ипотекой или нет, должно приниматься при оценке нескольких факторов. Прежде всего, необходимо учитывать, что стабилизация цен - недолговечное явление и, исходя из этого, имеет смысл воспользоваться ситуацией, когда возможен относительно спокойный выбор квартиры и продавцы благосклонны к "ипотечникам".
Покупка во время стабилизации позволяет избежать определенных рисков – это и возможность потерять залог в случае отказа банка и отказ одной из сторон от совершения сделки из-за роста цен.
Но существует и другой фактор. В случае снижения стоимости квартиры, человек потеряет огромную сумму на переплате стоимости самой квартиры и завышенных процентов банку.
В случае роста цен, собственник находится в выигрыше, даже на фоне высоких ставок по ипотечным кредитам. Те, кто приобрел квартиры по ипотеке в начале года, уже сейчас окупили свои будущие расходы по обслуживанию долга, поскольку рост цен по многим ликвидным объектам превышает 38 процентов.
Конечно идеальный вариант для заемщика - это снижение ставок по ипотечным кредитам и снижение цен. Что является практически взаимоисключающим в нынешних условиях развития рынка.
Как нынешняя ситуация отражается на реальных заемщиках: тех, кто взял кредит давно (3-5 лет) и недавно (около года)? Тек, кто брали кредиты несколько лет назад, скорее всего, получали их под максимальные проценты и еще год назад могли рефинансировать свои кредиты и воспользоваться более льготными условиями. Для тех, кто не успел рефинансировать кредит, ситуация также благоприятная по отношению к нынешней стоимости жилья. В настоящее время ставки по кредитам вернулись к прежнему уровню и рефинансирование невыгодно, да и банки теперь на это идут крайне неохотно.
Еще год назад привлечение ипотечного кредита было крайне выгодно. Один из клиентов приобрел у нас квартиру в ноябре 2007 года с использованием ипотечного кредита без первоначального взноса (были оплачены лишь услуги агентства и ипотечного брокера). Это была однокомнатная квартира (38 квадратных метров), которая находится на Красной Пресне, недалеко от центра. Стоимость квартиры не превышала 4,6 миллиона рублей. В настоящее время стоимость квартиры находится на уровне 8 миллионов рублей. Сейчас квартира сдается, и сумма аренды в два раза превышает размер ежемесячного взноса по кредиту.
Если заемщик все-таки отважился в нынешней непростой ситуации взять кредит, может ли он быть уверен, что банк не изменит процентную ставку в процессе действия договора в сторону увеличения в "приказном порядке", или не навяжет "дополнительных услуг"? К сожалению, возможен и такой сценарий. Конечно, все будут говорить о неправомерности действий банка и нарушении обязательств, но в итоге вопрос скорее решится не в сторону заемщика.
Дополнительные услуги могут навязать в виде новых видов страхования. Этот вопрос сейчас бурно обсуждается. По моему мнению, это приведет к снижению выданных кредитов и соответственно окажет влияние на уровень продаж. В целом стоит ожидать, что банки скорее прибегнут к ужесточению правил для будущих заемщиков.
Может ли на рынке сложиться ситуация, когда заемщику будет выгодно продать квартиру, находящуюся под залогом, и купить такую же (подешевевшую)? Маловероятно. Если произойдет снижение, то и на купленную в прошлом квартиру цена тоже будет гораздо ниже. А с учетом выплаченных процентов банку, расходов на продажу квартиры и покупку новой, собственник может вообще оказаться в минусе. В такой ситуации имеет смысл продать квартиру и воспользоваться другими финансовыми инструментами для вложения средств.
Не приведет ли это к массовой продаже залоговых квартир по сниженным ценам ? Падение цен может вызвать такой сценарий, когда ипотечные квартиры будут все чаще появляться в продаже. Я даже не исключаю того, что подобное решение может стать массовым для тех, кто приобрел квартиры два или три месяца назад.
В последнее время участились случаи, когда застройщик, объект которого был одобрен банком на ранних этапах строительства, повышает цену на готовый дом или предлагает покупателю вернуть вложенную сумму. Может ли на эту ситуацию повлиять ипотечный банк?
Как правило, когда договор носит трехсторонний характер "застройщик-банк-клиент", банком тщательно проверяется вся юридическая и финансовая чистота данного документа. Банк откажется кредитовать, если обнаружит в договоре пункт, исходя из которого, конечному покупателю нужно будет вносить какую-либо доплату. Кредитующей стороне это не выгодно, так как, в конечном счёте, покупатель может объявить себя банкротом и отказаться от выплат.
Общепринятым правилом на первоначальной стадии заключения двухстороннего договора между застройщиком и покупателем является четкое информирование клиента о фиксированной сумме выплаты. Даже если договор носит предварительный характер, то в любом случае в нем зафиксирована та сумма, которую необходимо оплатить, и она не может меняться после сдачи объекта.
Но, если обман носит изощренный характер, и застройщик, завуалировав каким-то образом обязанность клиента вносить дополнительную сумму, добивается подписания такого договора, то тогда подобная ситуация может произойти. Банки обычно в такой ситуации как бы и ни при чем.
Необходимо обратить внимание, что в типовых договорах о переуступке прав требования, как правило, рассматривается только один вариант изменения цены - по результатам обмера БТИ - и проводятся взаиморасчеты, закрывается уже реальная площадь.
На первоначальном этапе квартиры продаются по расчетной площади, к окончанию же строительства площадь может меняться. Особенно часто это происходит при покупке квартиры в монолитном доме - там расхождение от расчетной площади может составлять 3-5 квадратных метров в зависимости от этажа (на нижних этажах стены толще и площадь больше, на верхних - наоборот). А в перерасчете на цену квадратного метра сумма получается довольно внушительная.
В договорах долевого участия иногда четко прописывается, что цена не фиксируется и может меняться в связи с изменением рынка, и вы, как дольщик, принимаете на себя те же риски, которые лежат на основных владельцах.
Напомню, что в случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.
Возможна ли ситуация, когда банки перестанут выдавать кредит на покупку новостроек? Такая ситуация возможна, поскольку новостройки на сегодняшний день являются опасным объектом кредитования для банка в первую очередь. Если новостройка не будет вовремя построена, то соответственно, не будет и объекта залога и банк в этом случае сильно рискует.
Скорее всего, банки будут передавать свои риски страховым компаниям, чтобы каким-то образом обезопасить себя. Но и страховые компании будут нести такие же риски. Если объект окажется "замороженным", страховые компании будут обязаны возвращать денежные средства клиентам, что приведет к банкротству застройщика. К тому же, в связи с неподъемными ценами на квартиры в новостройках и на недвижимость в целом, покупателей просто не будет, а соответственно, не будет продаж.
Не являются ли хорошим выходом из большинства сложных ситуаций совместные кредитные программы застройщиков и банков? Или существуют еще более выгодные пути? Совместные программы уже существуют, однако они не спасают ситуацию. На сегодняшний день единственным действенным способом будет снижение цен на недвижимость и снижение ставок по ипотечным кредитам, а для этого банкам нужны длинные и дешевые денежные средства. Немаловажную роль играет и снижение темпов инфляции, которая губительно сказывается на всех секторах экономики и в первую очередь бьет по карману потенциальных покупателей жилья.
Решение проблемы с недоступностью жилья лежит в очевидной для всех плоскости. Необходимо больше строить и создавать действительно прозрачный рынок недвижимости с понятными для всех правилами.