Застройщики – в доле В Госдуму внесен законопроект, запрещающий застройщикам привлекать средства граждан в обход закона о долевом строительстве

В Госдуму внесены поправки в закон о долевом строительстве, предусматривающие запрет на работу по всем схемам привлечения средств населения на стадии строительства жилья кроме договора долевого строительства. По мнению некоторых депутатов, эта мера будет способствовать привлечению средств граждан в строительство, а также оградит их от обмана со стороны недобросовестных застройщиков.
Как сообщили "Ведомости", предложение о запрете на все схемы соинвестирования, кроме "долевых", внесли в Думу первый зампред фракции "Единая Россия" Валерий Рязанский, зампред бюджетного комитета Александр Коган, член Совета Федерации Светлана Орлова и другие депутаты-единороссы. За нарушение данной нормы предлагается ввести штрафы: до 50 тысяч рублей для должностных лиц и до миллиона рублей - для компаний.

"Схематичный" закон

Закон о долевом строительстве был принят в 2004 году (214-ФЗ) после череды скандалов с "обманутыми дольщиками" и был призван защитить права граждан, инвестирующих в жилье на стадии строительства. Риски для граждан минимизировать удалось, а для строителей привлечение средств населения стало более сложным и менее выгодным, нежели другие законные схемы (договоры соинвестирования, о предварительной купле-продаже или через куплю-продажу векселя с его погашением за счет квартиры).
Альтернативные 214-ФЗ схемы работы с физическими лицами в области финансирования строительства недвижимости

1. Договоры инвестирования или соинвестирования
   
2. Договоры переуступки права требования
   
3. Совместной деятельности
   
4. Простого товарищества
   
5. Вексельная схема продажи новостроек
   
6. Предварительный договор (купли-продажи, долевого участия)
   
7. Комбинированные схемы
   

Авторы законопроекта отмечают, что на практике действующее законодательство не обязывает заключать именно договор долевого участия, который является одной из самых защищенных форм договора для гражданина. По мнению депутатов, данные схемы на сегодняшний день плохо защищают частных инвесторов, а сложности с финансированием строительства могут вызвать новую волну "обманутых дольщиков".

Как черт от ладана

Почему же застройщики так не любят работать по схеме предусмотренной 214-ФЗ? Для этого есть масса причин.
Во-первых, строителям пока выгоднее брать кредит у банков, чем привлекать средства граждан, делая скидку в 20-25 процентов от стоимости квартиры на этапе строительства (тем более что дольщики в ряде случаев могут потребовать свои деньги назад).
Кроме того, существуют и другие сложности, "отравляющие жизнь" строительным организациям, пытающимся работать по 214-ФЗ. По словам управляющего партнера компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталии Тихоновской, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности или оформления аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.
Некоторые участники рынка отмечают, что, по всей видимости, при подготовке 214-ФЗ мнение строительных организаций не особо учитывалось. Об этом говорит тот факт, что процедура строительства в законе прописана поверхностно. В частности, строители имеют право использовать средства соинвесторов только для строительства здания, а, например, дополнительные расходы, такие как перенос с выделенного участка каких-то построек, сюда прямо не относятся. Многие застройщики не желают изыскивать средства из других источников и нарушают закон.
Но и это не основная причина "нелюбви" застройщиков к долевому строительству. По словам главного операционного юриста юридической компании "Бергер и Партнеры" Максима Бородыни, застройщиков, прежде всего, привлекает возможность неоднократной перепродажи квартиры в обход 214-ФЗ.
Схем продаж очень много, а самой распространенной из них является вексельная, по которой с покупателем заключают договор купли-продажи векселя, но не квартиры. Затем в случае ложного "форс-мажора", придуманного самим застройщиком, покупателю возвращаются деньги по векселю, а квартира повторно продается за большую сумму другим лицам.
Да и для конечных покупателей закон, призванный их защищать, оказался "палкой о двух концах". Конечно, они застрахованы от прямого обмана с отъемом денег, но введение "повышенной" ответственности застройщиков привело к росту цен на жилье.
Наталия Тихоновская напоминает, что инвестирование на ранних стадиях строительства позволяет покупателю заплатить за квартиру на уровне котлована существенно меньше, чем за готовую. Схемы, которые действуют в обход 214-ФЗ, позволяют сократить сроки совершения сделки и сэкономить, в чем заинтересованы застройщики, инвесторы и, главное, конечные потребители.

… и наказание

Законодатели прекрасно понимают, что необходимо наказывать за попытку обойти закон. Именно поэтому "смельчаков", которые решаться все-таки обойти в силу тех или иных причин "долевой" закон, будут штрафовать, причем довольно ощутимо.
За использование "незаконных" схем соинвестирования законопроектом устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств КАЖДОГО гражданина. Для должностных лиц - в размере от 20 до 50 тысяч рублей, на юридических лиц - от 500 тысяч до миллиона рублей.
Впрочем, если запрет все-таки будет введен, штраф за его нарушение - это далеко не самые серьезные последствия. По мнению аналитиков, в этом случае неизбежен уход с рынка ряда мелких компаний, ряд слияний и поглощений. Крупные застройщики, конечно, останутся. Лишь они смогут обеспечивать строительство из собственных средств, либо будут иметь доступ к дешевым займам.
Руководитель отдела по связям с общественностью Бюро Недвижимости "Агент 002" Дмитрий Иванов напоминает, что 214-ФЗ был призван установить цивилизованные правила финансирования объектов для застройщиков в виде привлечения заемных средств из банковского сектора, а не за счет дольщиков. С учетом сложившейся ситуации на рынке ликвидности, когда дальнейшая способность банков кредитовать застройщиков ставится под большое сомнение, введение новых поправок только усугубит ситуацию для девелоперов.
Казалось бы, какое дело рядовому покупателю до проблем застройщиков? Но в этом мире все взаимосвязано. Уход ряда компаний вызовет (в краткосрочной перспективе) сокращение объемов строительства, изменение путей привлечения денежных средств скажется на увеличении сроков строительства, следовательно, и на количестве готовых квадратных метров в единицу времени, а в итоге – на цене.

Ложка меда

Однако наши депутаты прекрасно понимают, что "пилюлю" надо подсластить. Заинтересовать застройщиков в работе по договорам долевого строительства решено освобождением от НДС. Разработчики закона считают, что для бюджета эта "потеря" будет несущественной, а для строителей – это ощутимое подспорье. Но Дмитрий Иванов напоминает, что отмена НДС уже существовала раньше как поощрительная мера для застройщиков, однако ее введение в нынешней ситуации не окажет существенного влияния на положение дел в отрасли.
Но отмена налога - не единственный компромисс, на который пошли законодатели. Как сообщили РИА Новости, разработчики поправок предлагают включить в понятие "застройщик" юридических лиц, имеющих земельные участки на праве субаренды (сегодня такие застройщики вынуждены доказывать свое право регистрировать договоры долевого участия в судебном порядке), а также предоставить возможность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, имеющим земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды на срок менее года (в этом случае они будут подлежать государственной регистрации).
Также уменьшатся бюрократические процедуры. Законопроект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства. Хочется верить, что все эти меры мотивируют застройщиков к работе по 214-ФЗ.

Кому при ФЗ-214 жить хорошо?

Как известно, всем не угодишь. Даже во властных кругах есть противники введения поправок. В частности, по неподтвержденной информации, в правительстве выступают против льготы по НДС. Однако аналитики уверяют, что простые покупатели квартир, безусловно, выиграют от изменений в 214-ФЗ, так как данные поправки обеспечивают прозрачность сделок между покупателем и застройщиком. Только необходимо, напоминает Дмитрий Иванов, обязать стороны переоформлять договора, ранее заключенные в обход действующему законодательству.