В условиях нестабильности финансовых рынков и ряда ведущих экономических площадок подмосковная недвижимость может расцениваться как один из наиболее надежных способов вложения частного капитала. Что происходит в сегменте загородной недвижимости и каковы его перспективы?
Агентство RealExperts опросило ведущих участников рынка малоэтажного строительства и рассмотрело возможные сценарии дальнейшего развития событий, а также оценило надежность инвестиционных вложений в данный сектор недвижимости. Ознакомимся с итогами этой работы.
Лицом к рынку
Так сложилось, что существующая финансовая ситуация не способствует приобретению недвижимости. Продажи снизились, и это вполне закономерно: люди опасаются инвестировать средства, выведенные с фондового рынка, куда бы то ни было, от чего терпят ощутимые потери в связи с инфляцией, постоянными колебаниями курса валют и прочими экономическими катаклизмами.По оценкам экспертов, с обвалившегося фондового рынка за последнее время было выведено от 30 до 70 миллиардов долларов. Куда же пойдут эти средства? Их значительная часть (после стабилизации ситуации) с высокой долей вероятности будет направлена на приобретение ликвидных объектов загородной недвижимости. Это может спровоцировать очередной скачок цен на домовладения в поселках.
Динамика индекса РТС за месяц. График с сайта биржи
Кроме того, на повышение цен могут повлиять и другие факторы. По словам президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елены Николаевой, цены на жилье могут резко вырасти за счет сокращения предложения. Это справедливо и для рынка загородной недвижимости. "В любом случае внимание к ликвидным малоэтажным проектам будет повышенным", - уверена Николаева.
Цены и ценности
Эксперты единодушно уверяют, что спрос на ликвидные объекты даже в настоящее время превышает предложение. Они сходятся во мнении, что когда спадет всеобщее напряжение, спрос на загородном рынке еще вырастет, а это, в свою очередь, приведет к новому скачку цен.Такую позицию поддерживает и председатель совета директоров инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Антон Данилов-Данильян. По его мнению, после ухода кризисных явлений произойдет скачок цен, поскольку предложение в момент кризиса сдерживается. "Этот скачок негативно скажется на всем инфляционном процессе", - добавил Данилов-Данильян.
Другие авторитетные эксперты в данной сфере считают, что цены не будут дожидаться конца кризиса. В частности, депутат Госдумы, руководитель проекта "Свой Дом" Александр Коган считает, что нет стопроцентной уверенности, что цены сохранятся на протяжении всего кризисного периода. Более того, по словам Когана, еще вчера он был уверен, что нужно ожидать падения цен, но с учетом мер, которые принимает правительство по поддержанию банковской ликвидности и оживлению ипотечного кредитного рынка, сегодня такой уверенности уже нет.
Слухи о падении цен связаны с тем, что нестабильное положение банков приводит к перебоям в финансировании девелоперских проектов и застройщики будут вынуждены продавать активы по более низкой цене. Однако такой сценарий справедлив лишь в отношении неликвида, за который мелкие застройщики надеются получить хоть часть цены.
Более того, выставление значительных скидок на отдельные объекты, как это ни парадоксально, будет свидетельствовать лишь о финансовых трудностях девелоперов. А застройщик "с проблемами" вряд ли выполнит обязательства перед покупателем в срок, если выполнит вообще. Скорее всего, он будет стремиться перекладывать свои издержки на клиента. Участвовать в таких проектах для покупателя крайне рискованно.
Снижение цен опасно и для участников рынка. По мнению Елены Николаевой, это приведет к запуску дефляционного импульса: покупатель будет ждать дальнейшего снижения цены. Но рынок загородного жилья, по ее мнению, и так далеко не перегрет, и девелоперам не стоит принимать поспешных решений о снижении цены под давлением со стороны покупателей и банков. А для этого нужны крепкие нервы и надежный финансовый тыл.
Крупные, но по пять…
Все вышесказанное приводит аналитиков к мысли, что на рынке загородной недвижимости будут доминировать крупные игроки, такие как "Инком", RODEX Group, МИЭЛЬ, Gletcher, ОПИН, КМ-Девелопмент. По мнению управляющего партнера компании "Новое Качество" Михаила Геца, в условиях нестабильности крупным компаниям из-за наличия больших ресурсов будет легче вести свой бизнес.Данилов-Данильян согласен с тем, что рынок ожидает концентрация, так как крупным компаниям проще привлекать кредиты и ставки для них будут ниже. Соответственно малые компании окажутся в трудной ситуации и, скорее всего, будут поглощены крупными.
Однако на рынке останется какое-то количество малых компаний, которые будут делать индивидуальные продукты, то есть дома по индивидуальным заказам. Но в массовой застройке на рынке малоэтажного жилья будут участвовать только крупные девелоперы. Елена Николаева также полагает, что изменение конфигурации рынка, несомненно, произойдет, причем в большей степени это коснется как раз Подмосковья.
Карта Московской области с сайта wgeo.ru
В то же время, наибольшее доверие у покупателей будут вызывать именно крупные игроки загородного рынка, которые диверсифицируют бизнес в различных ценовых диапазонах, а также делают ставку на региональные рынки. Там спрос на объекты более стабильный и не подвержен резким колебаниям из-за отсутствия богатого предложения организованных поселков.
В ожидании бума
Что еще произойдет на посткризисном рынке загородной недвижимости, кроме роста цен и укрупнения застройщиков? Эксперты сходятся во мнении, что ожидается бум "отложенного спроса" вследствие того, что сейчас покупатели "выжидают". По мнению генерального директора компании Vesco Consulting Алексея Аверьянова, оживление продаж загородной недвижимости следует ожидать весной будущего года. А расти спрос начнет уже к концу следующего года.Однако в этом вопросе эксперты не так единодушны. По словам Александра Когана, определенный всплеск будет, однако резкого бума может и не произойти. Коган отмечает, что благодаря некоторым механизмам, которые предлагают правительство и банки, ситуацию можно сгладить. В качестве примера подобных механизмов он приводит выделение субсидарных кредитов банкам. Это 950 миллиардов рублей из золотовалютных запасов, бюджета РФ и системы Центробанка, которые будут направлены на увеличение капитализации банков.
Город или загород?
Почему мы заговорили именно о загородной недвижимости? Может быть, городское жилье не менее привлекательно для покупателей и инвесторов? На этот вопрос эксперты отвечают совершенно однозначно: инвестиционные риски на рынке загородной недвижимости минимальны по сравнению с другими сегментами, например городским жильем.Загородная и городская недвижимость - смежные области, однако живут они по разным законам. Формат малоэтажного жилья находится в большем дефиците и перспектив у этого сегмента гораздо больше. Кроме того, по мнению Данилова-Данильяна, у частного загородного дома есть ряд преимуществ перед квартирой в многоэтажке. В частности, высотный дом не будет сдан в эксплуатацию, пока строители не возведут последний этаж. Совсем по-другому дело обстоит с организованным поселком - его можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов находится в стадии строительства. В ситуации, когда все необходимые коммуникации уже проложены, строительство не мешает людям жить в поселке.
Однако, несмотря на все рекомендации и рассуждения авторитетнейших персон, в первую очередь не стоит суетиться - это приведет только к убыткам. Лучше всего действовать по заранее выработанной вами схеме: это сбережет нервы и деньги. Причем в равной степени это касается и строителей, и продавцов, и покупателей недвижимости.