Социальное жилье на полях аэрации Московское правительство нашло способ выгодно инвестировать средства в недвижимость

Одним из приоритетных мест для реализации инвестиционной программы по строительству социального жилья, совместно реализуемой правительствами Москвы и Московской области, сегодня являются расположенные рядом с МКАД Люберецкие поля аэрации. На днях председатель столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что Москва увеличила плановые показатели по вводу жилья на Люберецких полях более чем в три раза ― по словам первого заместителя мэра столицы, сегодня там проводится выкуп дополнительных участков земли, а доля Москвы в застройке этого участка увеличена до пяти миллионов квадратных метров. Первоначально планировалось, что в этом районе будет построено около пяти миллионов квадратных метров жилья, причем 1,5 миллиона будут построены за счет бюджета столицы, а 3,5 миллиона ― за счет инвестиций со стороны Московской области.
При этом совсем недавно газета "Коммерсант" сообщила, что в этом году Москва не сможет выполнить в полном объеме запланированные показатели по строительству жилья в регионах (к которым, среди прочих, несмотря на непосредственную географическую близость, причисляется и Московская область). Утверждается, что для достижения запланированных объемов ввода жилья, участвующим в программе строительным компаниям не хватает 10-15 миллиардов рублей. Впрочем, ситуацию пока никто не называет критической - строительство не приостановлено, а всего лишь замедлило темпы, поскольку жилье сегодня строится либо за счет собственных средств, либо в счет долга подрядчикам. Однако заявления о расширении планов столичного стройкомплекса в такой ситуации кажутся не слишком логичными.
Кстати, не так давно и сам Владимир Ресин говорил о том, что в ближайшее время правительство столицы не собирается радикально увеличивать объемы ввода в строй нового жилья. Теперь же, на фоне кризиса, снижения инвестиционной активности на рынке и нарастающей потребности в экономии, заявляется, по сути, противоположное. Попытаемся разобраться, что это значит.
Во-первых, необходимо учесть, что свободных участков, на которых возможно строительство социального жилья, в черте города де факто практически не осталось. Во-вторых, уже давно ни для кого не секрет, что правительство Москвы испытывает значительные затруднения с расселением очередников, претендующих на получение социального жилья, в черте города. Нередко москвичам предлагают переселиться в Подмосковье ― такие предложения обусловлены вынужденной необходимостью и не только идут вразрез с общей политикой городских властей, но и непопулярны среди самих очередников.
Получается, что участки вроде Люберецких полей аэрации выглядят настоящим спасением для выполнения социальных программ столицы. Но главное, что привлекательность этих участков для строительства особенно значительна именно в настоящее время. Авторитетное агентство Standard & Poor`s понизило рейтинг кредитоспособности Московской области до "B-" - то есть сразу на четыре пункта. Рейтинги трех основных областных компаний заемщиков Московской области были обозначены как "преддефолтные". Таким образом, Московская область стала первым регионом России, в финансовой стабильности которого усомнились аналитики. Говоря простым языком, это означает, что Московской области катастрофически не хватает денег и часть строительных площадок в Подмосковье в таких условиях может легко перейти в распоряжение Москвы: столица проводит выкуп земель и жилья у застройщиков, получая при этом значительные скидки. В совокупности именно эти два фактора обуславливают наиболее благоприятный инвестиционный климат для вложения средств в областное строительство.
Но возникает вопрос — как такое становится возможным, когда известно, что проект бюджета столицы на следующий год урезан. Обратимся к официальной статистике. На прошлой неделе глава бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы Игорь Антонов заявил о том, что бюджет Москвы на 2009 год будет сокращен на сумму от 150 до 200 миллиардов рублей.
Но насколько значительна сумма в 200 миллиардов рублей для столицы? Согласно проекту бюджета, ожидается, что доходная часть его в 2009 году составит 1,53 триллиона рублей. Получается, что 200 миллиардов ― не так уж много. При этом отметим, что дефицит бюджета увеличен из-за сложностей в получении заемных средств. Но ― и это важно ― по закону заемные средства не могут быть пущены на реализацию инвестиционных проектов. Таким образом, суммы, которыми может манипулировать столичное правительство при осуществлении финансирования инвестиционных проектов, заметной корректировке при изменении бюджета не подвергнутся. Следовательно, возможности для инвестиций в социальное строительство у столицы есть. И в условиях, когда значительные скидки предоставляются как со стороны Московской области, выделяющей участки для застройки, так и со стороны девелоперов, эту застройку производящих, их оправданность резко возрастает.
Более того, похоже, что московское правительство решило сыграть на кризисе ― и решило правильно. Уже сегодня эксперты пророчат по окончании кризиса увеличение цен на жилье эконом-класса (а именно такое жилье строится в рамках социальных программ) на 50 процентов. Вывод очевиден ― маневр, принятый московским департаментом строительства, вполне оправдан и выглядит нелогичным только на первый взгляд.
Однако, возможно, есть и еще одна причина, по которой поля под Люберцами оказались одним из приоритетных мест для реализации инвестиционной программы строительства социального жилья. Восточное направление – не самое благоприятное с точки зрения экологии и транспортной доступности, а соответственно не самое привлекательное для девелоперов. Ведь что такое "Люберецкие поля аэрации"? Оказывается, что так благозвучно называется канализационный отстойник, куда вот уже более 40 лет сливаются все отходы жизнедеятельности громадного мегаполиса. За это время там образовались миллионы кубометров осадка, содержащего в себе всю таблицу Менделеева, в том числе вредные для здоровья человека соли тяжелых металлов. Для того чтобы начать там строительство, необходимо этот осадок либо вывезти, либо переработать. Поскольку вывозить отходы с полей аэрации просто некуда, остается один выход ― непосредственная переработка отходов на месте. Уже известно, что там же, рядом с жилыми домами, будет построен завод по сжиганию содержимого отстойника.
По оценкам специалистов, для переработки накопившихся почти за полвека отходов самого крупного города России потребуется не одно десятилетие, при этом особых нововведений в технологии переработки нет. Следовательно, экологическая обстановка в этом районе еще очень долгое время будет оставлять желать лучшего. И строить коммерческое жилье на территории с такими перспективами, вероятнее всего, никто не возьмется. Впрочем, уверенности в этом нет, поскольку прецедент уже имел место – перспективный и весьма активно развивающийся столичный район Марьино тоже построен на месте "доисторической" свалки.
Экологическую ситуацию на востоке Москвы не улучшает и транспортная ситуация, вопрос о которой несколько дней назад поднял префект Восточного округа столицы Николай Евтихеев. По его словам, трехкратное увеличение объемов построенного жилья приведет к опасному увеличению транспортной нагрузки.
"Мы строим жилье, но ничего не делаем, чтобы 200 тысяч новых жителей района смогли отсюда выехать. Надо либо остановить строительство, либо создавать дорожно-транспортную инфраструктуру", - заявил префект.
Особую тревогу префектура испытывает по поводу увеличения сроков строительства новых станций "желтой" ветки московского метро. Действительно, попасть в Люберцы общественным транспортном сейчас можно либо на электричке от Казанского вокзала, либо автотранспортом от станции метро "Выхино", - станция уже давно не справляется с потоком пассажиров, ведь в Выхино, помимо жителей близлежащих столичных районов, съезжаются также жители Раменского, Жуковского и других городов. Станция "Новогиреево" также не спасает ситуацию, поскольку серьезно "нагружена" жителями Реутова и примыкающему к нему району Новокосино. Что же касается организации автомобильного движения ― эта территория давно и прочно занимает одно из наиболее проблемных мест в столице. А на самих полях аэрации дорог пока и вовсе нет.