Борьба за выжидание Купить квартиру сейчас или дождаться обвала цен?

Цены на жилье пошли вниз, и рынок недвижимости заговорил о том, что настало самое время покупать. Однако потребители довольно вяло реагируют на призыв "Налетай — подешевело!" — они ждут дальнейшего снижения цен. Но профессионалы полагают, что их ожидания могут не оправдаться — предложение новостроек увеличиваться не будет, а на вторичке подешевеют не все категории жилья. Попробуем разобраться: стоит покупать квартиры сейчас или лучше выждать время?
Мнение профессиональных участников рынка сегодня таково: недвижимость как средство сохранения капитала по-прежнему не имеет альтернатив. "В условиях сложной экономической ситуации и возрастающего риска инфляции и девальвации наиболее надежный и грамотный вариант вложения средств – покупка готовой недвижимости, - считает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов. - Как показывает время, сильной корректировки цен на хорошее жилье не происходит даже под влиянием серьезных экономических факторов".
Эту точку зрения поддерживает директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин: "Риски, связанные с обесцениванием валют - серьезный аргумент в пользу покупки недвижимости. Курс национальной валюты плавно понижается, перспективы доллара, мягко говоря, "туманны", евро тоже "не на высоте". Фондовые рынки восстановятся не скоро. Получается, что инвестиции в недвижимость – единственный способ сохранения капитала".
Кроме того, по мнению специалистов, сейчас созданы все условия для совершения выгодной покупки. "Компании заинтересованы в притоке средств, поэтому клиенты с деньгами могут рассчитывать на значительные скидки", - отмечает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Некоторые застройщики также стали предлагать рассрочки в качестве альтернативы ипотечному кредитованию, которое сегодня недоступно для большинства людей.
Покупатели относятся к подобным высказываниям с недоверием, обвиняя риэлторов и застройщиков в стремлении побыстрее продать "зависший" на рынке товар. Весьма показательна дискуссия, которую профессионалы и потенциальные покупатели уже второй месяц ведут в блоге агентства недвижимости МИАН. "Перед нами долгосрочный кризис с целым "букетом" проблем: снижением спроса практически на все категории товаров, падением производства, сокращением персонала, ростом безработицы, - обращается один из блогеров к профессионалам рынка. - В такой обстановке вы предлагаете своим клиентам покупать то, что завтра будет стоить дешевле".
Однако специалисты придерживаются мнения, что ожидания, связанные с обвалом цен, могут не оправдаться. "Нет сомнений в том, что цены снизятся, но подешевеют не все категории жилья,- поясняет Сергей Лушкин. - Ценовая дифференциация - нормальный процесс, по завершении которого на разные категории недвижимости будут установлены справедливые цены. Высококачественное жилье будет стоить дорого, а жилье со средними и низкими потребительскими характеристиками подвергнется ценовым корректировкам".
Действительно, цены начали снижаться, и, по некоторым прогнозам, в ближайшем будущем жилье может подешеветь еще на 20-30 процентов. За прошлый месяц квартиры на вторичном рынке Москвы уже потеряли в стоимости по разным данным 0,7-1,3 процента. И в первую очередь корректировка коснулась некачественного старого фонда и квартир в панельных и кирпичных домах в спальных районах города. Ожидается, что такое жилье просядет в цене еще значительнее. Сейчас вторичка трещит по швам: по данным аналитиков корпорации "Инком", в ноябре объем предложения достиг рекордного показателя — сейчас в Москве продается более 47 тысяч объектов. В этой ситуации продать без дисконта квартиру с малой площадью в панельной девятиэтажке около МКАД — нереально, поскольку дешевеют и более качественные объекты.
Значит тем, кто собирается купить жилье эконом-класса на вторичном рынке и имеет всю сумму на руках, действительно имеет смысл повременить — спокойно подбирать варианты, не боясь, что они завтра подорожают. А если квартирный вопрос нужно решить именно сейчас, то квартиру все равно можно купить с хорошей скидкой — продавцы готовы торговаться и идти на уступки. "Отсутствие ажиотажного спроса позволяет еще на начальном этапе зафиксировать стоимость квартиры и не позволяет продавцу манипулировать покупателями, например, устраивая торг на внесении аванса, как это было раньше", - пишет в корпоративном блоге генеральный директор агентства недвижимости МИАН Нина Кузнецова.
Что касается рынка новостроек — здесь ситуация неоднозначная. С одной стороны, одна за другой замораживаются стройки, а реализация перспективных проектов откладывается на неопределенный срок. По логике вещей, в последующие годы объем предложений на рынке должен сократиться. С другой стороны, спроса на новостройки сейчас практически нет — с лета количество продаж сократилось почти в 10 раз.
По мнению независимого эксперта - главного редактора еженедельника "Квартира.Дача.Офис" Михаила Морозова, уровень предложения новостроек почти не влияет на развитие ценовой ситуации. "Новостройки и до кризиса висели в прайс-листах по полгода и не продавались, - комментирует он. - Все покупатели давно ушли на вторичный рынок, чтобы избежать рисков недостроя. Поэтому предложение на первичном рынке сократится незначительно, а цены на квартиры застройщики вынуждены будут снизить. Но массовый покупатель к ним не вернется. Спрос формировали в основном инвестиционные покупатели, которые вряд ли планируют новые приобретения в 2009 году. Уменьшится или нет предложение на рынке новостроек - какая разница, если вторичный рынок переполнен объектами?".
Выходит, что желающим обзавестись квартирой в новом доме тоже не стоит спешить с покупкой. Однако есть вероятность, что часть покупателей все-таки отреагирует на прогнозы о том, что "скоро новостроек не будет", и проявит активность, а также заинтересуется скидками, которые предлагают застройщики. Поэтому тем, кто ищет действительно качественное предложение или уже давно нашел подходящий вариант, но не покупал, потому что тот продавался по сумасшедшей цене и без скидок — надо действительно брать сейчас, пока напуганные покупатели не увели из под носа понравившуюся квартиру. В основном это касается сегмента жилья повышенной комфортности, то есть бизнес-класса — объем предложений здесь всегда невелик.
Конечно, сейчас связываться с новостройками рискованно: практика показывает, что ни имя застройщика, ни его репутация на рынке, ни количество построенных им объектов в кризисных условиях не являются гарантией надежности. Единственный значимый показатель - состояние самого объекта: если здание находится на завершающих стадиях строительства и на площадке активно ведутся работы – значит оно, вероятнее всего, заморожено не будет.
И еще один важный момент. Изменение ценовой ситуации на рынке имеет значение только для тех, у кого есть деньги на покупку квартиры. Многие ли смогут позволить себе купить жилье в Москве, где стоимость одного квадратного метра составляет в среднем 200 тысяч рублей? Даже если представить, что жилье подешевеет в два раза, большинство все равно не сможет накопить нужную сумму при среднем уровне зарплаты в 25-40 тысяч рублей. Арифметика проста: типовая квартира площадью 60-70 квадратных метров в этом случае будет стоит шесть-семь миллионов рублей. На ипотечное кредитование в нынешних условиях рассчитывать не приходится. А у кого-то сейчас нет возможности даже настроиться на покупку, учитывая массовые сокращения и снижение заработной платы. Пропорционально корректировке цен на жилье снизится и уровень доходов потенциальных покупателей. Поэтому вне зависимости от того, упадут цены или вырастут, покупка московской квартиры для многих так и остается недоступной без использования кредитных схем.