Дострой сам Застройщики начали продавать в недостроенных коттеджных поселках участки без домов

С наступлением кризиса на рынке земельных участков снизилось количество спекулятивных сделок — в условиях снижения цен заработать "быстрые деньги" стало довольно сложно. Сегодня землю приобретают либо инвесторы с целью долгосрочного вложения денег, либо дождавшиеся хороших скидок частные лица — для индивидуального строительства. При этом участок сегодня можно купить даже в организованных коттеджных поселках: девелоперы, отчаявшись реализовать свои проекты по первоначальной концепции, начали продавать в поселках участки без строительного подряда. До недавнего времени участки с подрядом в коттеджных поселках составляли более 80 процентов предложений на загородном рынке, что объяснялось их наибольшей востребованностью со стороны покупателей. Человек получал готовый дом, что уменьшало его финансовые и временные затраты на поиск подрядных бригад и на контроль качества их работы. Однако уже в декабре прошлого года темпы продаж участков с обязательным подрядом снизились примерно на 20-30 процентов, в то время как участки без подряда по одним подмосковным направлениям продолжали стабильно продаваться, а по другим - темпы их продаж даже выросли по сравнению с осенним периодом более чем на 20 процентов. К таким выводам пришли аналитики УК "Финансы и Недвижимость", оценив результаты исследования организованных загородных поселков Подмосковья.
И действительно, продажи на загородном рынке сократились уже в октябре-ноябре. Продать по сути не построенный дом в незавершенном поселке стало практически невозможно. Сомневающиеся в финансовой устойчивости застройщиков покупатели не решались на покупку недвижимости на таких условиях. Девелоперы вынуждены были придумывать способы привлечения клиентов: в ход пошли программы скидок и специальные предложения для покупателей. В начале года обозначился новый тренд: отчаявшись продать дома с участками в строящихся поселках, некоторые застройщики стали продавать просто участки без подряда. Таким образом на рынке появились новые продукты – поселки, рассчитанные на дальнейшее самостоятельное развитие. При этом цена за сотку в них примерно на 50 процентов ниже, чем в традиционных поселках.
"Участок с обязательным подрядом и подведением коммуникаций как инструмент продаж перестает быть эффективным, несмотря на его традиционность, - отмечают авторы исследования. - Поэтому все чаще продавцы недвижимости предлагают участки без обязательной застройки. Компании, не имеющие возможности изменить формат продажи, сталкиваются с существенным снижением спроса на свой продукт".
В области розничных продаж земельных участков произошли довольно любопытные ценовые корректировки. Цены на участки снизились практически по всем подмосковным направлениям, однако при этом снижение происходило неравномерно. Аналитики отмечают, что разброс цен даже в рамках одного направления огромен. Например, на расстоянии от 50 до 70 километров от МКАД по Киевскому направлению средняя стоимость сотки составляет примерно 15 тысяч долларов, а на отрезке от 70 до 100 километров – уже не превышает 4 тысяч.
Стоимость предлагаемых участков на восточных направлениях составляет около 1,5–2 тысяч долларов за сотку, на западных - 5-6 тысяч.
При этом популярные направления - Новорижское, Киевское и Дмитровское, которые в основном застраивались поселками бизнес-класса, испытывают существенный отток покупателей. Эксперты считают, что сейчас слабо развитые направления фактически получают возможность привлечь к себе внимание и существенно переориентировать спрос. По их мнению, например, Сергиево-Посадский район по ряду параметров (видовым, историко-культурным характеристикам) практически ничем не уступает другим, традиционно развитым районам.
Специалисты компании "Инком" в свою очередь отмечают существенное снижение цен на участки на престижных направлениях, которые до кризиса были переоценены. Например, земля в Дмитровском районе сейчас продается с дисконтом более 30 процентов. "Люди, которые покупали участки по цене 10 тысяч долларов за сотку, сегодня готовы продавать за 6 тысяч, - комментирует руководитель аналитического центра корпорации Дмитрий Таганов. - Еще полгода назад они просили бы за нее не менее 20 тысяч".
В конце прошлого года обозначилась еще одна тенденция: на рынке земельных участков практически до нуля сократилось количество спекулятивных сделок. Сейчас люди приобретают подешевевшие участки либо для строительства дома, либо для долгосрочного вложения средств. "Спекулянт сегодня рискует остаться с неликвидным активом, - считает руководитель отдела маркетинга и аналитики УК "Финансы и Недвижимость" Алексей Устинов. - С другой стороны, цена сейчас такова, что даже покупая участок для собственного строительства, потребитель может взять и соседний надел земли с тем, чтобы в случае успешного развития поселка и роста рынка можно было продать участок уже по цене земли с подведенными коммуникациями - а она в любом случае будет существенно выше и обеспечит необходимую прибыль".
Что касается крупных участков (площадью от 20 до 100 гектаров) для реализации девелоперских проектов, то здесь ситуация несколько иная. Такая земля всегда пользовалась спросом, даже если речь шла об участках, что называется, без особенностей - просто поле с возможностью подъезда. А участки с речкой, лесным массивом и красивыми видами на рынке долго не задерживались никогда - более того, найти предложение о продаже интересного земельного участка в открытых источниках (например, в интернете) невозможно.
"Распространение такой земли не поддерживается рыночными механизмами — участки продаются только через знакомых, и цены на них не снижаются даже во время кризиса, - отмечает Дмитрий Таганов. - Поэтому информация о ценах в открытых источниках сегодня практически не отражает реальной ситуации на земельном рынке".
Если же говорить об этом сегменте в целом, то самыми интересными по-прежнему остаются западные направления, а наиболее существенные скидки можно получить при покупке участков на менее популярных направлениях — Каширском и Севастопольском.
Другой вопрос, насколько выгодно сегодня начинать новые загородные проекты. В то время, когда рынок стремительно развивался, покупатели не боялись вкладывать средства в недвижимость, потому что она гарантированно дорожала каждые полгода - риски вывести на рынок неликвидный продукт были невысоки.
"Сейчас мало что указывает на положительный инвестиционный климат, - считает Алексей Устинов. - Наоборот, вести сейчас девелоперскую деятельность, можно сказать, противопоказано: валюты нестабильны, кредитные продукты малодоступны и невыгодны, надежных партнеров собрать в единый пул сложно - каждый старается выживать как может.
Самые прибыльные для девелопера классы загородной недвижимости – элитный и бизнес – фактически встали: нет покупателей, готовых отдать за дом полтора-два миллиона долларов. А покупать коттедж по более высокой цене выгодно только в самом престижном месте, но там дома стоят уже не два, а все пять-семь миллионов. Несоответствие цены качеству – вот основная причина того, что рынок остановился. Фактор престижности в кризисные периоды никогда не работал. Не будет работать и сейчас".