Пустые кладовые Арендаторы складов вынуждены оптимизировать расходы и избавляться от лишних площадей

Объем предложения на рынке складских помещений существенно вырос. Торговые компании пытаются оптимизировать логистику и сократить расходы на аренду складов. В результате в базы предложений повалили объекты вторичного рынка — площади, которые еще вчера были заняты арендаторами. На протяжении нескольких последних лет спрос на складскую недвижимость существенно превышал предложение. Что, естественно, влияло на ликвидность индустриальных проектов - их было выгодно строить, рост арендных ставок достигал 20-25 процентов в год. Кроме того началась активная экспансия крупных игроков в регионы, где они развивали сетевые проекты. В московском регионе также наблюдалось расширение географии проектов - девелоперы принялись осваивать дальнее Подмосковье.
Активное развитие рынка происходило с 2005 года вплоть до сентября-октября прошлого года. Однако с началом кризиса ситуация кардинальным образом изменилась.
Еще в конце 2007 года начал сокращаться объем иностранных инвестиций, а уже в сентябре 2008 года девелоперы столкнулись с проблемой получения кредитов под свои складские комплексы. Затевать реализацию новых проектов стало совершенно нецелесообразно - доступное финансирование индустриальных проектов слишком подорожало.
С осени началось снижение деловой активности со стороны девелоперских компаний. Сроки ввода большинства проектов переносились на более поздние даты, а некоторые проекты были заморожены на неопределенные сроки - в первую очередь, московские объекты, находящиеся на начальной стадии реализации, а также большинство региональных проектов. По данным компании "Новое качество", на сегодняшний день на рынке складской недвижимости Москвы заморожено не менее 70 процентов всех объектов.
"У любого девелоперского проекта есть цикл реализации, который осуществляется пошагово: перевод земель в другое назначение, получение разрешения на строительство, земельные работы, возведение фундамента, возведение колонной сетки и так далее, - комментирует ситуацию руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. - Если девелопер уже находится на этапе, когда "закрывается периметр", то есть возводятся стены комплекса, то с точки зрения инвестиций целесообразнее в любом случае заканчивать проект и постараться его реализовать на рынке, нежели замораживать, потому что уже вложен очень большой объем инвестиций. Все те, кто эту точку "невозврата" прошел, пытаются достраивать свои объекты".
Вторая заметная тенденция последнего времени — значительное увеличение объема предложения на складском рынке. Экономические проблемы, с которыми столкнулась Россия, привели к постепенному снижению потребительского спроса на товары, что повлияло на объем товарооборота в стране в целом. А следовательно и дистрибьюторам пришлось сокращать складские площади для размещения продукции. Даже серьезные крупные компании с мировыми именами оптимизируют свою логистику и сокращают объем занимаемых складских помещений. Стремление компаний снизить расходы на складскую логистику привело к росту спроса на низкокачественные складские объекты (классы С и D), а также объекты, находящиеся на значительном удалении от МКАД. А на рынок стали выходить площади, которые еще вчера были заняты арендаторами.
Отказываться от лишних площадей пришлось и тем компаниям, которые до кризиса арендовали "впрок". В связи с тем, что на рынке был дефицит качественных складских помещений, компаниям было выгоднее сразу взять не 10 тысяч квадратных метров, а, скажем, 30 - с учетом будущего расширения бизнеса. Кроме того, при аренде большого количества площадей можно было получить хороший дисконт, а потом лишние площади сдавать в субаренду и таким образом на них заработать.
"Арендаторы зачастую брали втрое больше площадей, чем им было нужно на тот момент, - отмечает Петр Зарицкий. - Но грянул кризис, и стало понятно, что сдать лишние площади в субаренду нереально, на них нет спроса, а основной бизнес компании не вырос и в ближайшее время расти не будет. Начался болезненный процесс переговоров по поводу уже заключенных договоров с собственниками комплексов: арендаторы пытаются оптимизировать издержки, договориться с владельцами о сокращении объема арендуемых помещений".
Однако договориться удается не всем. И, конечно, не все арендаторы избавляются от помещении, поскольку боятся потерять хорошие площади — они все еще пытаются сдать их в субаренду. При это, как отмечает эксперт, ставка субаренды иной раз ниже, чем ставка, по которой компания заключала прямой арендный договор.
По данным специалистов компании Colliers International, в московском регионе общий объем складских площадей класса А в настоящий момент составляет более 2,6 миллиона квадратных метров. Согласно наблюдениям аналитиков компании Knight Frank, за прошлый год предложение на складском рынке московского региона увеличилось всего лишь на 500 тысяч квадратных метров — за счет ввода новых объектов. Это в два раза меньше, чем в 2007 году. Около 70 процентов новых площадей обеспечили четыре крупнейших комплекса - ТЛК "Томилино" – площадью 155 тысяч квадратных метров, логопарк "Истра" – 100 тысяч квадратных метров, логопарк "Покров" – 60 тысяч квадратных метров и логопарк "Крекшино" – 40 тысяч квадратных метров. Около 125 тысяч квадратных метров рынку добавило вторичное предложение.
Уменьшение спроса и увеличение предложения на рынке привело к снижению арендных ставок на складские площади. При этом используемая ранее формулировка "средняя ставка за год" сегодня равноценна "средней температуре по больнице" — разброс арендных ставок наблюдается очень существенный. В двух проектах, находящихся на относительно небольшом расстоянии друг от друга, ставки могут сильно различаться. О какой арендной ставке удастся договориться арендатору с владельцем — такая и будет установлена. Многое зависит от того, насколько жесткая, тяжелая долговая нагрузка у собственника, насколько срочно ему нужен арендный поток, какой объем площадей в его объекте уже сдан, насколько уверенно он себя чувствует в сложившихся обстоятельствах. Важно также, какова была себестоимость девелопмента данного комплекса. При этом на складском рынке сегодня условия выдвигает потребитель. Многие игроки занимают выжидательную позицию, не заключая сделок, но и не отказываясь от них полностью. Потенциальные арендаторы пытаются собрать как можно больше информации о разных объектах и проанализировать ее, прежде чем принимать окончательное решение.
Аналитики компании Praedium отмечают, что снижение арендных ставок в складском сегменте произошло впервые с 2005 года. В настоящий момент ставки аренды составляют 130-150 долларов за квадратный метр в год на помещения класса А и 110-130 долларов за квадратный метр в год — на склады класса В. На низкокачественные помещения (С и D) ставки, соответственно, опустились ниже ста долларов.
Как будет развиваться ситуация дальше, по мнению аналитиков, определят первые два квартала 2009 года. Оптимистичный сценарий таков: летом арендные ставки на качественные склады класса А в московском регионе зафиксируются на уровне 120-135 долларов за квадратный метров в год. А случае негативного развития ситуации (дальнейшей девальвации рубля, банкротства сетей, остановки производств, сокращение импорта) отсутствие спроса может привести к снижению ставок до 100-115 долларов за квадратный метр в год и ниже, что поставит под вопрос целесообразность девелопмента в складском
сегменте.
Специалисты Knight Frank также прогнозируют дальнейшее снижение активного спроса до 1 миллиона квадратных метров, что в два раза ниже, чем в середине 2008 года. Сокращение компаниями занимаемых площадей приведет к активному росту вторичного рынка качественных складов: в форме прямой аренды и, преимущественно, субаренды на рынок выйдет более 250 тысяч квадратных метров складских площадей. Объем новых площадей, которые выйдут на рынок, вряд ли будет большим, чем в прошлом году — около 550 тысяч квадратных метров.