Все дороги ведут в суд Кризис повлек череду судебных разбирательств между участниками рынка недвижимости

Кризис повлек за собой череду судебных разбирательств между участниками рынка недвижимости. Банки судятся с девелоперами, пытаясь взыскать долги, девелоперы предъявляют претензии банкам, пытаясь признать договоры недействительными. Арендаторы офисов добиваются снижения ставок, а владельцы - выплаты задолженности по аренде. О том, на что могут рассчитывать конфликтующие стороны, в интервью "Ленте.Ру-Недвижимость" рассказывает руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Алексей Коневский. Участившиеся судебные разбирательства между банками и девелоперами в последнее время стали одной из самых обсуждаемых тем на рынке недвижимости. Ваши коллеги-юристы уже неоднократно выражали мнение, что ситуация сложилась очень непростая... Да, это действительно так. В России рост просроченной задолженности перед банками уже два месяца подряд составляет 14 процентов. И девелоперские компании стоят отнюдь не в последних рядах среди заемщиков, которые оказались не в состоянии выполнить свои финансовые обязательства перед кредиторами.
В свое время на растущем докризисном рынке все пытались заработать: и банки, и девелоперы. Банки очень активно раздавали кредиты, а застройщики, соответственно, активно кредитовались. И те, и другие строили свои прогнозы, исходя из постоянного восходящего тренда стоимости недвижимости. Во время кризиса все участники рынка оказались в одинаково сложном положении.
Кредиты нужно возвращать, а денег у застройщиков нет, поскольку практически встали продажи. Кроме того, спрос существенно снизился и на аренду недвижимости. Поэтому трудности терпят и девелоперы, которые строили офисы и торговые центры и рассчитывали сдать площади в аренду заранее по предварительным договорам.
Банки, разумеется, хотят вернуть свои средства. Но удастся ли им это в нынешней ситуации - не известно. У них есть, конечно, обеспечение по кредитам в виде заложенного недвижимого имущества и земли. Но банки могут столкнуться с той же проблемой, что и девелоперы - с отсутствием спроса на это имущество. Большой вопрос, насколько быстро они смогут его реализовать, чтобы выручить средства, и какую сумму смогут за него получить.
Какие возможности в данном случае есть у девелопера, оказавшегося в сложной финансовой ситуации? Девелоперу придется искать деньги для погашения кредита. Если не удается - вести переговоры с банком о реструктуризации задолженности, об отсрочке. Другой вопрос - насколько реально получить эту отсрочку. Для того чтобы банк принял такое решение, ему
нужно показать возможность погашения этой задолженности в будущем. Например, если застройщик рассчитывает реструктуризировать за это время какие-то кредиты либо продать часть своих активов. В свое время девелоперы покупали очень много объектов, земельных участков - некоторые из них в данный момент, может быть, не осваиваются, потому что были куплены на перспективу. Эти активы девелопер может попробовать продать, пусть даже с существенным дисконтом. Некоторые компании отдают свой строительный бизнес банкам (как сделала АФК "Система", передавшая половину акций своего девелоперского подразделения в собственность ВТБ). Возможно, им проще отдать бизнес целиком, чем погашать кредиты за счет доходов других подразделений. Но это, конечно, выход только для компаний, у которых строительство - не единственный бизнес.
Насколько реально сейчас для девелопера продать свои активы? Далеко не все потеряли деньги во время кризиса. Есть инвесторы, которые в принципе готовы вкладывать средства. Тем более что цены на недвижимость и земельные участки упали, и появилась возможность купить привлекательные активы по низкой цене. Период затишья, когда все ждали "дна", проходит. Первые крупные сделки по продаже активов уже наметились на рынке. Я думаю, что в ближайшее время этот процесс активизируется.
Некоторые застройщики подают встречные иски к банкам. Насколько эффективна эта мера? Все зависит, конечно, от конкретной ситуации. Но на мой взгляд, в большинстве случаев встречный иск от застройщика - это просто попытка затянуть судебное разбирательство и выиграть время. Как правило, девелопер, подавший к банку встречный иск, добивается признания кредитного договора или договора залога недействительными по каким-то причинам. Но это ситуацию все равно не спасает: даже если суд удовлетворит требования застройщика, то кредитные средства, которые фактически были получены, все равно подлежат возврату. Единственное, чего может добиться девелопер - освобождения от залога своего имущества. Если суд признает кредитный договор недействительным, то это влечет недействительность и залога.
Некоторые застройщики также добиваются факта признания существенного изменения обстоятельств, которые не позволяют ему выполнить свои финансовые обязательства. Например, если кредит был взят в валюте, то застройщик указывает на значительное изменение курса рубля к иностранной валюте. Но, как показывает практика, такие иски бесперспективны, потому что суд не считает изменение валютного курса существенным изменением обстоятельств, которое позволило бы сторонам изменить условия договора. Если стороны заключили договор в валюте, значит, они приняли на себя валютные риски, то есть должны были сознавать, что курс может колебаться как в сторону понижения, так и в сторону повышения.
Можно сколько угодно рассуждать о том, справедливо это или нет. Но надо также понимать, что гражданский оборот должен быть стабильным. Если подобные обстоятельства будут признаваться существенным изменением обстоятельств и договоры будут расторгаться на этом основании, то возникнет правовая неопределенность и будет подорвана стабильность гражданского оборота.
Еще одна актуальная тема последнего времени - споры между владельцами и арендаторами коммерческой недвижимости по поводу изменения условий договоров. Расскажите подробнее, в чем суть претензий сторон и удается ли им достигнуть взаимопонимания? Многие арендаторы пытаются снизить арендную плату, изменить условия договоров, которые для них стали невыгодными. Во-первых, ставки на аренду офисных, торговых и складских помещений существенно упали, во-вторых, изменилось и положение многих арендаторов - они уже не могут себе позволить снимать большие площади по высоким ставкам. Но даже платежеспособные арендаторы хотят пересмотреть условия договоров, справедливо считая, что незачем платить такие деньги за аренду, если можно снимать помещение в два раза дешевле.
В большинстве случаев арендодатели понимают, что ситуация на рынке изменилась, и идут навстречу арендаторам. Но случается, что владельцы не соглашаются с их требованиями - тогда арендаторы ищут способы расторгнуть договор, что тоже бывает непросто сделать. В первую очередь потому, что такие договоры не всегда предусматривали возможность досрочного одностороннего расторжения и заключались на длительный срок. Если арендодатели не идут на компромиссы, арендаторы пытаются расторгать договоры в судебном порядке,
ищут зацепки, нарушения со стороны владельца.
Арендодатели тоже обращаются к юристам за помощью - чаще всего по поводу того, что арендаторы не оплачивают аренду. Они подают иск о взыскании арендной платы и задолженности по ней, пытаются обращать взыскание на имущество арендаторов. Договор в этом случае расторгнуть просто, но сложно взыскать деньги, особенно если арендатор испытывает серьезные финансовые трудности. Имущество не всегда покрывает стоимость задолженности по аренде, тем более что ставки до кризиса были установлены высокие.
На что в нынешних условиях вы бы посоветовали обратить внимания арендаторам при составлении договора? Внимательно отнестись к условиям внесения арендных платежей. Если ставки зафиксированы в валюте, то предусмотреть возможность пересмотра условий договора в случае, если курс изменится больше, чем на определенную величину. Будет также полезным условие, по которому арендатор сможет расторгнуть договор с предварительным уведомлением, даже если будет оговорена выплата небольшого штрафа за досрочное расторжение. Это позволит и арендатору, и владельцу более уверенно себя чувствовать, если экономические обстоятельства изменятся.
Я бы также посоветовал оговорить условия компенсации неделимых улучшений. То есть компенсации средств, которые арендатор вкладывает в обустройство арендуемого помещения. Например, если арендатор сделал за свой счет ремонт, то помещение все равно остается в собственности владельца. Очень многие арендодатели сдают помещения без отделки в новых зданиях, арендаторы делают ремонт за свой счет, а инвестиции в данном случае довольно существенные. Раньше арендодатели включали в договор пункт, в котором оговаривалось, что неделимые улучшения компенсации не подлежат. В нынешних условиях арендатору это очень невыгодно. Поэтому данное условие сегодня является очень важным, оно позволит арендатору сэкономить значительное количество денег.
Сегодня арендодателям приходится идти на некоторые уступки, в противном случае они просто рискуют остаться без арендаторов. Однако любые обязательства должны быть взаимовыгодными, разумными. Если есть дисбаланс, то одна сторона будет пытаться выйти из договора с такими невыгодными условиями. И тем или иным способом все равно сможет это сделать. Тем более что случаи нарушения обязательств по договорам аренды являются достаточно частыми.