Спасти ипотеку Жилье сделают доступным в добровольно-принудительном порядке

В апреле президент России Дмитрий Медведев заявил, что в ближайшее время правительство предпримет ряд мер для снижения ставок по ипотечному кредитованию. Слова главы государства, сказанные в неофициальной обстановке, ответственные российские чиновники восприняли как руководство к действию. В течение месяца Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выступило сразу с несколькими инициативами, призванными в той или иной степени активизировать стагнирующий рынок. Речь идет как о "рыночных" предложениях, так и мерах добровольно-принудительного порядка. Президентский наказ В апрельском интервью телекомпании НТВ Медведев отметил, что из-за финансового кризиса ипотечные ставки в России достигли 20 процентов годовых. "Ни один нормальный наш человек за такие деньги ипотеку брать не будет...Значит, нужны механизмы снижения этой ставки", - подчеркнул он.
Глава государства напомнил, что еще несколько лет назад правительством ставилась задача по снижению ипотечных ставок до 7–8 процентов. В сложившихся условиях, по его словам, реально добиться падения ставок до уровня 11-12 процентов. Именно на таких условиях было взято большинство ипотечных кредитов в России в предыдущие годы. На вопрос, в какие сроки правительство намерено добиться поставленной задачи, президент сказал: "Это должно быть сделано буквально прямо сейчас".
Медведев добавил, что для реанимации рынка ипотеки правительство прежде всего окажет финансовую поддержку государственному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Свои слова президент подтвердил цифрами: в капитал АИЖК добавили 20 миллиардов рублей, еще 40 миллиардов агентство получит в виде кредитных средств из Фонда национального благосостояния.
Спасительная схема Чтобы отреагировать на слова президента, руководству АИЖК потребовался месяц. В мае стало известно, что агентство разработало схему, которая, по замыслу чиновников, должна помочь банкам возобновить реализацию ипотечных программ, а строительным компаниям - достроить незавершенное жилье. Именно на реализацию этой программы планируется направить вышеупомянутый кредит на 40 миллиардов рублей.
По данным газеты "Коммерсант", схема выглядит следующим образом: на завершение строительства жилья (готовность дома должна быть не менее 70 процентов) банк предоставляет кредит застройщику, аккредитованному при Федеральном фонде развития жилищного строительства (РЖС). Одновременно тот же банк выдает клиентам ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. АИЖК берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. При этом застройщик может и самостоятельно продавать квартиры. Не реализованные ни застройщиком, ни банком квартиры выкупаются фондом РЖС по 30 тысяч рублей квадратный метр и предоставляются очередникам. Протестировать схему планируется в крупных госбанках. Если программа будет успешной, в ней смогут принять участие до 80 банков.
Строители проект в целом поддержали. Основное препятствие они видят в условии, что застройщик должен работать по закону о долевом строительстве: таких застройщиков сейчас осталось не более 20 процентов. Банкиры же сомневаются в способности застройщиков распродать большинство квартир по собственным ценам, а продажа жилья по ценам фонда РЖС точно не позволит застройщикам расплатиться с банками.
Стоит отметить, что в конце марта АИЖК объявило, что из-за нехватки средств больше не будет выкупать новые кредиты и сосредоточится на помощи неплатежеспособным ипотечным заемщикам. Позднее, по данным СМИ, агентство отказалось приобретать у банков закладные, выданные до декабря 2008 года. Участники рынка заявляли, что при новых условиях рефинансирования и предоставления ресурсов частным банкам снизить ставки будет невозможно.
Не можешь - научим, не хочешь - заставим О другом предложении АИЖК, которое выглядит не менее важным, и при этом не потребует финансовых затрат, в конце мая рассказала газета "Ведомости". Издание сообщило, что агентство изменит схему выкупа ипотечных кредитов у банков, чтобы сделать завышение ставок невыгодным.
В сентябре 2008 года ставки на ипотечном рынке резко выросли, а агенты АИЖК не успели рефинансировать кредиты, выданные еще по докризисным ставкам. Чтобы избежать убытков и при этом стимулировать выдачу новых кредитов, АИЖК стало выкупать закладные не по единой для всех банков ставке, а по индивидуальной: к ставке добавлялась премия (если ставка выданного банком кредита выше основной ставки АИЖК) или дисконт (если ниже). Таким образом, агентство компенсировало банку разницу между ставками, по которым он выдавал кредит заемщику и продавал закладную АИЖК. Это привело к тому, что банки стали завышать ставки для заемщиков.
С 1 июля АИЖК решило отменить премию в расчете на то, что банки будут выдавать кредиты по ставке, близкой к ставке рефинансирования агентства. Эксперты отмечают, что при таком подходе банкам не будет смысла выдавать кредиты дороже и ставки опустятся в среднем до 15-16 процентов. Сейчас минимальная ставка по кредитам АИЖК сейчас составляет 12,05 процента, максимальная — 17,07 процента.
Добровольно-принудительное страхование В конце мая газета "Газета" (GZT.RU) сообщила о другой инициативе АИЖК. По данным издания, агентство обратилось к участникам рынка с предложением популяризовать среди ипотечных заемщиков страхование от падения цен на недвижимость. В АИЖК считают, что в условиях нестабильной ситуации с ценами на недвижимость такой вид страхования может снизить риски заемщиков и банков.
По закону "Об ипотеке" страховать свою ответственность по возврату банковского кредита заемщики могут с 2005 года, но в добровольном порядке и в пределах 20 процентов стоимости квартиры. Такой страховкой можно воспользоваться, если, например, должник, не способный расплатиться по кредиту, продает купленную по ипотеке квартиру, но денег для погашения долга все равно не хватает.
Сейчас АИЖК просчитывает несколько вариантов - введение страхования от падения цен в обязательном порядке, популяризация его как добровольного с помощью специальных рекомендаций заемщикам и расширение объема покрытия с существующих 20 до 50 процентов стоимости квартиры.
Страховщики подчеркивают, что добровольно такие полисы никто не покупает, а пролоббировать введение обязательного вида страхования в разгар кризиса, когда ипотека и так практически не выдается, будет непросто.
Снижение рисков — новые кредиты? В понедельник, 1 июня, стало известно, что к спасению рынка ипотеки подключился Банк России. По информации "Коммерсанта", Центробанк намерен снизить коэффициент риска по ипотечным кредитам, влияющий на значение норматива достаточности капитала банков (норматив Н1), со 100 процентов до 70 процентов. Коэффициент риска будет снижаться только для кредитов, выданных по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и соответствующих определенным требованиям к уровню обеспечения.
Норматив достаточности капитала банка определяется как отношение капитала банка к сумме его активов, взвешенных по уровню риска. Все активы банка подразделяются на пять групп, каждой из которых присвоен свой коэффициент риска. Кредиты составляют около 65 процентов от всех активов банковской системы. Минимально допустимое значение Н1 составляет 10 процентов для банков с размером капитала более пяти миллионов евро и 11 процентов для банков с капиталом менее этой суммы. У банков, традиционно выдававших ипотечные кредиты, норматив Н1 составляет 11,01-13 процента. Со снижением коэффициента риска по ипотечным кредитам у этих банков норматив Н1 будет повышаться в зависимости от того, какая часть активов банка приходится на ипотеку.
Аналитики объясняют, что, снижая коэффициенты риска, ЦБ, в частности, пытается стимулировать выдачу новых ипотечных кредитов. Из-за кризиса некоторые ипотечные банки оказались на грани достаточности капитала и не могут выдавать кредиты, опасаясь снижения норматива Н1 ниже допустимого уровня.
Что спасают ? До начала финансового кризиса ипотека в России была доступна состоятельным гражданам и среднему классу (семьям с совокупным ежемесячным доходом не менее 40-115 тысяч рублей в зависимости от региона). Также взять ипотечные кредиты могли сотрудники крупных компаний и предприятий, которым работодатель в том или ином виде субсидировал займы. Сейчас же можно говорить о том, что ипотека доступна лишь мизерному количеству россиян. Причем речь идет лишь о покупке вторичного жилья, так как банковские программы кредитования покупки новостроек в условиях кризиса на строительном рынке полностью заморожены. По разным оценкам, в целом ипотечные программы сохранили около 20 банков.
По информации брокерской компании "Кредитмарт", сейчас рублевый кредит на покупку готового жилья в России в среднем можно взять минимум под 18,48 процента годовых, максимальная ставка составляет 19,92 процента. Минимальная ставка по кредиту на покупку дома с землей на вторичном рынке равняется 18,61 процента, максимальная 20,1 процента.
При этом высокие процентные ставки не являются единственным препятствием для немногочисленных россиян, которые могут позволить себе ипотеку. Условия предоставления займов также ухудшились. По данным компании "Агентство развития и исследований в недвижимости", в настоящее время банки готовы кредитовать граждан в возрасте от 21 года (ранее – от 18 лет) на срок не более 10–15 лет (ранее до 25 лет). Размер первоначального взноса увеличился до 35–40 процентов от стоимости жилья.
Более того при рассмотрении заявок на получение ипотечных кредитов многие банки стали учитывать сферу деятельности потенциальных заемщиков. Граждане, которые теоретически могут попасть под массовое увольнение, например страховые брокеры, банковские сотрудники и риелторы, практически не имеют шансов получить кредит.
Прямо сейчас не получится... Оценить насколько эффективными будут меры, предлагаемые государством для развития рынка ипотеки в целом и снижения процентных ставок в частности, довольно трудно. Опыт реализации госпрограммы по спасению неплатежеспособных ипотечных заемщиков показал, что даже утвержденные на всех уровнях решения затем приходиться корректировать с оглядкой на реалии рынка. Так, стандарты реструктуризации ипотечных кредитов пересматривались уже несколько раз, в результате чего программа пока так и не принесла осязаемых результатов.
История может повториться и теперь, так как в процессе задействовано слишком много сторон — застройщики, риелторы, частные и государственные банки, страховщики, наконец, само государство. Учесть интересы всех сразу — задача высшей категории сложности. И даже если она будет решена и вышеупомянутые инициативы будут воплощены в жизнь, моментального эффекта, то есть снижения ставок "прямо сейчас", гарантировать все-равно нельзя. Также как невозможно гарантировать активизации всего рынка ипотеки. В данном случае "двигателем прогресса" является спрос, поэтому пока не восстановится покупательская способность, рынок "не поднимут" даже низкие ставки.