Строительный коллапс Девелоперские структуры НПФ не справляются с заявленными объемами строительства

В результате финансового кризиса, оставившего строителей без финансирования, а также из-за падения спроса на жилье в России оказались заморожены сотни строек – примерно пятая часть всех девелоперских проектов. С трудностями столкнулись даже негосударственные пенсионные фонды, которые инвестировали средства в строительство жилья – несмотря на прогнозы о том, что НПФ окажутся наиболее устойчивыми финансовыми институтами в период кризиса. Показательна ситуация в "Ханты-Мансийском НПФ", девелоперское подразделение которого не может достроить жилые объекты в Югре. "Ханты-Мансийский НПФ", созданный в 1996 году - один из крупнейших негосударственных пенсионных фондов в России. Его учредителем является правительство Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, департамент госсобственности представлен в Совете фонда 98 процентами голосов. Получателями пожизненных пенсий в фонде являются более 140 тысяч человек – по этому показателю "Ханты-Мансийский НПФ" занимает первое место среди НПФ России, и третье место – по объему пенсионных резервов (более 21 миллиарда рублей). С 2003 года фонд является единственной организацией, которая предоставляет услуги дополнительного пенсионного обеспечения работникам бюджетной сферы округа.
В 2006 году, власти Югры решили использовать пенсионные резервы на строительство
доступного жилья в регионе. Что было оправдано – дефицит жилья в Югре составлял не менее 2,5 миллионов квадратных метров. А использование "длинных" пенсионных денег через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН)подразумевало гарантированное финансирование проектов. Предполагалось также, что инвестиции в строительство повысят и доходность самого фонда. Тем более, что подобные вложения к тому моменту уже показали хорошие результаты. В интервью газете РБК Daily президент "Ханты-Мансийского НПФ" Максим Филатов рассказал, что первые сформированные фондом ЗПИФН обеспечили доходность 100 процентов годовых. Фонд решил развивать это направление и создал собственную девелоперскую структуру – ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" (полное название "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" (ЮИСП).
ЮИСП планировала построить в ХМАО более полутора миллионов квадратных метров жилья и коммерческой недвижимости: в Сургуте, Нягани, Нефтеюганске, Нижневартовске, Урае, Лангепасе, Югорске (всего - 26 девелоперских проектов). На эти цели, помимо средств фонда, компания привлекла кредитные средства Сбербанка (около 8 миллиардов рублей), была также открыта большая кредитная линия в ВТБ. Кроме того, в 2008 году компания "ЮграИнвестСтройПроект" подписала соглашения о привлечении 9,2 миллиарда рублей с компаниями "Ренессанс Капитал" (5 миллиардов рублей), УК "Лидер" (3 миллиарда рублей) и УК "М.И.Р." (1,2 миллиарда рублей).
Инвестиционный портфель ЮИСП достиг почти 20 миллиардов рублей, эти средства через ЗПИФ были вложены в 24 из 26 объектов. Строительство объектов началось практически одновременно. Часть из них была заявлена к вводу в 2008 году, еще часть – в 2009-2010 годах.
Начавшийся осенью прошлого года кризис нарушил намеченные планы – достроить объекты в срок застройщику не удалось. Как следует из письма Госжилинспекции ХМАО, направленного в апреле в правительство округа (есть в распоряжении "Ленты.Ру-Недвижимость"), в 2009-2010 годах ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" планировало ввести 416 717 квадратных метров жилья. Из них 10 процентов компания должна была сдать еще в 2008 году и первом квартале 2009 года: три объекта в Нефтеюганске, два – в Нижневартовске, и по одному объекту в Нягани и Сургуте. Но объекты в эксплуатацию сданы не были и, соответственно, дольщики до сих пор не получили квартиры. Кроме того, по данным Госжилинспеции, объекты, заявленные к сдаче во втором квартале (почти 200 тысяч квадратных метров жилья в Сургуте, Югорске и Нягани), также не будут введены в срок.
В инспекцию начали поступать жалобы от дольщиков о переносе сроков строительства на неопределенный срок. "Участники долевого строительства не могут узнать информацию о дальнейшем ходе строительства - на местах отсутствуют представители застройщика. На письменные заявления участников долевого строительства застройщик не
отвечает", - говорится в письме.
Выяснилось также, что кредиторская задолженность перед подрядчиками строительства уже достигла 1,4 миллиарда рублей, графики ее погашения не выполняются.
В качестве временного решения проблемы Госжилинспекция порекомендовала застройщику переоформить договоры на объекты с высокой степенью готовности, а дома с низкой степенью готовности – "заморозить". Если нет возможности предложить дольщикам квартиры в других, готовых объектах – вернуть людям деньги. Но вряд ли это спасет ситуацию. От себя отметим, что дольщики вкладывали средства в строительство домов не менее двух лет назад, за это время цены на жилье на рынке выросли. Поэтому вряд ли предложение вернуть вложенные деньги покажется большинству из них выгодным.
В мае внимание на масштабы и последствия надвигающейся катастрофы обратил губернатор ХМАО Александр Филипенко, который назвал работу "ЮграИнвестСтройПроекта" неудовлетворительной и обязал своего зама Кирилла Морозова, курирующего строительный проект "Ханты-Мансийского НПФ" и сам фонд, в ежедневном режиме информировать его лично о принятых мерах. Однако очевидно, что в целом намеченные планы ЮИСП выполнить не сможет. Более того, пока дольщики еще не начали требовать в судебном порядке возврата вложенных средств. А к этим мерам, скорее всего, частные инвесторы начнут прибегать.
Среди предусмотренных Госжилинспекцией мер по поддержке строительной отрасли вообще и решению проблемы с ЮИСП в частности – рекомендация Ипотечному агентство Югры "ориентировать граждан на заключение договоров долевого участия в домах незавершенного строительства с высокой степенью готовности". Звучит неубедительно, учитывая, что спрос на жилье в связи с кризисом снизился в разы, в особенности – на первичном рынке.
Что касается собственно фонда – проблемы со строительством, безусловно, отразятся на уровне доходности НПФ. И фонд в результате может столкнуться с массовым оттоком пенсионных накоплений своих вкладчиков.