Недорогая альтернатива Подмосковье вновь построит рекордное количество жилья

Пессимистические прогнозы относительно резкого падения объемов строительства жилья в Подмосковье, похоже, не оправдаются. По итогам года область вновь станет лидером по вводу жилой недвижимости среди российских регионов. Широкий спектр предложения вкупе с хорошим уровнем спроса позволяет говорить о подмосковном рынке исключительно в позитивном ключе. О том, какие квартиры и за сколько продаются на этом почти "идеальном" рынке, "Ленте.Ру-Недвижимость" рассказали крупнейшие риелторские компании.
Всем хорош Рынок жилья Московской области действительно можно назвать уникальным по целому ряду параметров. Прежде всего, речь идет о темпах ввода жилья. Последние годы Подмосковье является безоговорочным лидером по этому показателю среди субъектов РФ. В 2008 и 2007 годах в здесь ежегодно вводилось 7,9 миллиона квадратных метров жилья. В кризисном 2009 году темпы даже выросли - до 8,2 миллиона "квадратов" (13,8 процента от годового объема жилья в стране). Не оправдались прогнозы, которые, кстати, давали сами подмосковные чиновники, и в этом году. В начале года в министерстве строительного комплекса осторожно говорили о шести миллионах "квадратов" жилья, а сейчас в Минмособлстрое уверенно заявляют: по итогам этого года в регионе построят не менее 7 миллионов квадратных метров жилья (5 миллионов уже введено).
Конечно, можно было бы сказать, что такие объемы жилья вводятся по инерции, то есть достраиваются дома, возведение которых началось еще до кризиса. Но девелоперы, заявляя о все новых проектах, опровергают этот тезис. За первую половину ноября стало известно о нескольких крупных жилых проектах в Подольске (150 тысяч квадратных метров жилья), в Балашихе (125 тысяч "квадратов"), в Одинцовском, Ленинском и Домодедовском районах. И это только крупные проекты и только за полмесяца.
Большие объемы строительства напрямую связаны с высоким спросом на жилье в Подмосковье. И до кризиса тысячи жителей из регионов из-за непомерных цен на московские квартиры делали выбор в пользу столичного "соседа". В 2009 году эта тенденция только усилилась - цены на "квадрат" в Подмосковье в среднем в два раза ниже, чем в Москве. Большая часть приезжих изначально ориентирована на покупку квартир эконом-класса, а именно такое жилье в основном продается в регионе.
В кризис к "покорителям" Московской области прибавилось еще и большое число жителей столицы. Активную миграцию москвичей в Подмосковье эксперты объясняют тенденцией вытеснения столичных новостроек эконом-класса за пределы МКАД. Из-за высокой стоимости строительства девелоперы строят в Москве, в основном, жилье элитного и бизнес-класса. Среди других причин переезда москвичей в область: желание жить "на свежем воздухе" и возможность купить просторную квартиру для семей с детьми. По мнению экспертов, миграция может значительно вырасти в будущем. Ее рост будет сдерживаться лишь плохой транспортной доступностью районов Подмосковья.
"Первичка" Получить представление о средней стоимости жилья в Московской области проще, чем о ценах московских. Если в столице разброс цен, по данным разных компаний, может достигать нескольких десятков тысяч рублей, то в области цифры риелторов схожи. При этом разнятся показатели по объему предложения. Это объясняется разной методикой подсчета продаваемых квартир: некоторые агентства просто обобщают все базы данных, другие отсеивают дублирующиеся объявления.
По данным холдинга МИЭЛЬ, на начало ноября средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья Подмосковья составляла 62 тысячи рублей, или 2044 доллара. С начала года цены в новостройках области снизились на 2,3 процента в рублях (в октябре +0,2 процентных пункта), а в американской валюте снижение зафиксировано на уровне 3,4 процента (+1,8 процента). В соответствии с существующим спросом в регионе в октябре подорожали (на 0,8-1,5 процента) новые дома среднего- и эконом-класса, а также новостройки вблизи МКАД (до 5 километров). Бизнес-класс и дома в среднем и дальнем Подмосковье наоборот подешевели (-2,9 и -3,4 процента соответственно).
Предложение на рынке "первички" в октябре составило 525 объектов-новостроек (-3,1 процента относительно предыдущего месяца). Новые предложения представляют собой как панельные, так и монолитные жилые объекты в различных поясах Подмосковья. В большинстве своем это объекты на начальных стадиях строительной готовности.
Эксперты агентства недвижимости МИАН утверждают, что в октябре средняя цена подмосковных новостроек увеличилась на 0,16 процентного пункта до 76,7 тысячи рублей за квадратный метр. Значительно выросло и число сделок. При этом средний бюджет покупки снизился на 2,43 процента и составил 3,62 миллиона рублей за квартиру. По данным агентства, темпы роста количества предложений в октябре по сравнению с предыдущим месяцем значительно сократились: с 10 процентов в сентябре до 2-3 процентов в октябре.
По подсчетам компании "Пересвет-Инвест", в настоящее время на продажу в Московской области выставлены 18713 квартир в новостройках. Наибольшее число квартир сосредоточено в ближнем Подмосковье. С начала года, отмечают эксперты, объем предложения новостроек увеличился на 27,5 процента, а за год - на 26,2 процента. Стремительный рост прекратился лишь в октябре (-4,3 процента).
"Вторичка" На вторичном (регулярном) рынке, по информации МИЭЛЬ, средняя рублевая цена жилья по итогам октября не изменилась и составляла 72,4 тысячи рублей за "квадрат". Небольшое удорожание отмечено только в сегменте однокомнатных квартир. В долларах показатель подрос на 0,5 процента до 2388 долларов. Аналитики компании считают, что предпосылок для значительного роста цен на "вторичку" в области нет. Это объясняется большим объемом предложения как на регулярном, так и на первичном рынках.
Эксперты отмечают, что в октябре активность продавцов вторичного рынка жилья Подмосковья достигла рекордных показателей. Доля нового предложения выросла за месяц сразу на девять пунктов и превысила планку в 40 процентов от всех продаваемых на рынке квартир. В результате объем жилья в открытом предложении превысил уровень в 50 тысяч объектов. В "МИЭЛЬ" подчеркивают, что доля предложения в сегменте однокомнатного жилья из месяца в месяц неуклонно сокращается. То же самое касается квартир среднего класса в монолитных строениях и панельных домах с улучшенной планировкой. До рекордно низких показателей снизилась доля продаваемых объектов в первом поясе удаления от МКАД.
По информации МИАНа, стоимость вторичного жилья в Подмосковье в октябре в среднем снизилась на 0,72 процентного пункта и составила 72,9 тысячи рублей за квадратный метр. Количество сделок выросло сразу на 60 процентов, а средний бюджет покупки увеличился на 25,7 процента до 4,83 миллиона рублей. Собственники продолжили выводить квартиры на рынок: предложение показало рост на уровне 5-7 процентов до 30,35 тысячи объектов.
Компания "Азбука Жилья" сообщает, что на середину ноября средняя цена квадратного метра в области осталась на уровне показателей октября (73,3 тысячи рублей). Потенциальный спрос (количество обращений покупателей в риелторские компании) на квартиры в московском регионе за полмесяца увеличился на 10-12 процентов. На продажу в регионе выставлено 46 тысяч "вторичных" квартир.
Свои данные о ситуации на регулярном рынке жилья Подмосковья опубликовали и независимые аналитики. Так, портал "Мир Квартир" сообщил, что с лета подмосковная "вторичка" подорожала лишь на 0,5 процента до 70,3 тысячи рублей за квадрат (3,9 миллиона рублей за квартиру). Вместе с тем, средняя цена квадратного метра с июля по ноябрь выросла в 80 процентах городов, а средняя стоимость квартир увеличилась в 75 процентов городов. Рост цен происходил в первую очередь в более "дорогих" городах. Ни в одном городе, где цена квадратного метра превышала 70 тысяч рублей, осенняя ценовая динамика не оказалась отрицательной. Снижение цен происходило в городах среднего и дальнего пояса.
Пока недоступное В 2008 году премьер-министр России Владимир Путин отмечал, что стоимость недорогого доступного жилья в России не должна превышать 30 тысяч рублей за квадратный метр. В этом году глава правительства заявил, что квартиры по такой стоимости можно покупать только при высоких темпах строительства домов эконом-класса (не менее 100 миллионов квадратных метров в год). Казалось бы, Московская область - идеальный плацдарм для воплощения в жизнь планов по снижению цен на недвижимость. И объемы ввода здесь самые большие, и строится в основном эконом-класс, и спрос всегда есть. Однако, по мнению аналитиков, до заветных 30 тысяч рублей Московской области еще далеко: минимальная стоимость "квадрата" даже на значительном удалении от МКАД остается на уровне 40 тысяч рублей, или два миллиона рублей за квартиру. В самых дорогих городах региона за такие деньги можно приобрести в лучшем случае треть квартиры.
Возможно, ситуация с ценами на жилье в Подмосковье изменится в ходе реализации принятой в ноябре федеральной целевой программы ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы. ФЦП, которая, в частности, нацелена на удешевление жилья, предусматривает новый механизм запуска строек. Каждый регион должен будет разработать программу развития жилищного строительства. Лучшие программы получат финансовую поддержку из федерального бюджета. Думается, что Московская область с ее "строительным" опытом вполне может стать флагманом "перестройки" на рынке недвижимости.