Время покупать Обзор ценовых прогнозов по рынку жилья

Что будет с ценами на жилье? Этот вопрос для многих россиян имеет жизненно важное значение. Сейчас он приобрел особую актуальность, ведь после падения цен во время кризиса рынок в 2010 году начал восстанавливаться. Ждет ли Россию очередной затяжной рост стоимости квартир? Прогноз развития рынка недвижимости уже дали риелторы, строители, независимые аналитики, сами граждане и чиновники. Как оказалось, все, кроме последних, ждут увеличения цен в той или иной степени.
Риелторы: сравнительный анализ Компании, занимающиеся продажей жилой недвижимости в Москве и Подмосковье, с оптимизмом смотрят в будущее. После по большей части провального 2009 года и вдохнувшего жизнь в рынок 2010 года такие настроения риелторов неудивительны. Для иллюстрации вышесказанного стоит привести сравнительные данные по ценовой динамике в 2009 и 2010 годах. Правда, данные компаний традиционно разнятся. Это связано с разной системой подсчетов и использованием различных источников, кто-то не учитывает цены на элитное жилье.
По данным агентства недвижимости "Азбука жилья", по итогам 2009 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы составила 181,1 тысячи рублей (падение за год составило 5,3 процента). На вторичном рынке этот показатель составил 152,8 тысячи рублей (-15,4 процента). Цены на "первичку" Подмосковья за 2009 год достигли 59,4 тысячи рублей за квадратный метр (-4 процента). "Вторичка" подешевела на 12,2 процента до 71,2 тысячи рублей за "квадрат".
Аналогичные цифры за 2010 год выглядят следующим образом. Московская "первичка" в среднем подорожала на 13,3 процента до 205,9 тысячи рублей за квадратный метр, цены на "вторичку" увеличились на 8,7 процента до 166,1 тысячи рублей. Стоимость жилья на первичном рынке Подмосковья за прошлый год поднялась на 6,3 процента и составила 66,1 тысячи рублей за "квадрат", на вторичном рынке рост составил 3,2 процента (73,6 тысячи рублей за квадратный метр).
По информации аналитиков холдинга "МИЭЛЬ", на первичном рынке жилья Москвы средневзвешенная цена предложения за 2009 год изменилась с 190 до 186,3 тысячи рублей за "квадрат", а в 2010 году - с 186,3 до 196,8 тысячи рублей (+5,6 процента). На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра в 2009 году снизилась на 17,7 процента и составила 153 тысячи рублей. В 2010 году цена выросла на 10,6 процента и на конец года вышла на уровень 169,2 тысячи рублей.
В Московской области, отмечают в МИЭЛЬ, стоимость "квадрата" в новостройках в 2009 году в среднем упала на 8,9 процента, а в 2010 году повысилась на 1,9 процента (на начало ноября средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья Подмосковья составляла 62 тысячи рублей). На вторичном рынке за 2009 год средняя цена предложения снизилась по отношению к 2008 году на 21,3 процента и составила 71,5 тысячи рублей. В 2010 году уровень цен вырос на 2 процента до 73 тысяч рублей за квадратный метр.
Аналитики компании Blackwood предоставили следующую статистику по московскому рынку. За 2009 год средняя цена на рынке новостроек составила 4950 долларов за "квадрат" (снижение за год составило 27,2 процента), на вторичном - 5450 долларов (-18,8 процента). В прошлом году, по данным компании, рынок вырос. За год рост средних долларовых цен на новостройки составил 8 процентов (к концу года - 5350 долларов за "квадрат"). "Вторичка" в среднем подорожала на 9,2 процента до 5950 долларов.
Восстановление рынка подтверждают и в агентстве недвижимости МИАН. По итогам 2010 года уровень цен на недвижимость в Москве составил 166,3 тысячи рублей за квадратный метр на первичном рынке (годовой рост на 12,7 процента) и 155,3 тысячи рублей на вторичном рынке (рост 9,6 процента). Цены на новостройки в Подмосковье достигли 77,2 тысячи рублей за квадратный метр и 71,8 тысячи рублей на вторичном рынке (+3,5 процента).
Риелторы и независимые аналитики: прогноз В своих прогнозах на развитие рынка недвижимости риелторы осторожны. В росте цен ни у кого из них сомнений нет. Вопрос: на сколько? Некоторые предпочитают не делать конкретных прогнозов, другие смело говорят о цифрах. Однако на деле выходят схожие данные.
Так, агентство МИАН не видит в ближайшей перспективе объективных предпосылок как для снижения цен на жилье в Москве и области, так и для их ускоренного роста. Недвижимость, скорее всего, считают эксперты, будет дорожать умеренными темпами, в зависимости от того, насколько удачным наступающий год будет для российской экономики. При этом важным фактором развития рынка по-прежнему останется уровень благосостояния населения. Здесь все ясно: есть деньги - есть спрос. На него и уповают агенты по продаже недвижимости. В МИАНе полагают, что интерес к покупке жилья при благоприятных факторах вырастет на 30-70 процентов в зависимости от класса жилья. Поможет рынку (то есть, риелторам) и улучшение условий ипотечного кредитования, отмечают аналитики. С выбором квартиры проблем не будет, убеждают риелторы. В 2011 году уже к весне объем предложения в московском регионе потенциально может достигнуть исторического максимума - 45-50 тысяч квартир.
Об умеренном росте цен в наиболее востребованных проектах, находящихся на высокой стадии готовности, говорят в компании "НДВ-Недвижимость". Эксперты с нетерпением ждут выхода на московский рынок ряда крупных проектов эконом- и бизнес-класса. Рассчитывают риелторы и на область, где заявлен выход большого количества проектов, которые могут повлиять на ценовую ситуацию.
В компании Blackwood считают, что тенденции прошлого года (повышение девелоперской активности, рост спроса, рост цен на жилье) сохранятся и в 2011 году. В связи с этим средние цены на жилье в Москве вырастут на 10-15 процентов. По мнению экспертов, докризисного уровня цены достигнут разве что в элитном сегменте.
В холдинге МИЭЛЬ тоже с оптимизмом смотрят в будущее. Вместе с тем, и в этой компании подчеркивают, что многое будет зависеть от общего состояния российской экономики, уровня спроса и объемов строительства. По прогнозу аналитиков, рост цен на столичные новостройки может достигнуть 10 процентов, "вторичка" будет дорожать на 0,5-1 процент в месяц. Рынок Подмосковья ожидает почти идентичный рост. Таким образом, к концу 2011 года ценовой уровень на рынке либо вернется, либо вплотную приблизится к докризисным показателям.
Самый смелый прогноз делают в компании "Баркли" (строит элитное жилье). По мнению экспертов, стоимость жилья в Москве в 2011 году в среднем может увеличиться на 20–25 процентов. В компании уверены - рынок возвращается к докризисным ценам, хотя и не к самой верхней точке.
Свое мнение о перспективах рынка высказывают и независимые аналитики. Их прогнозы, по сути, близки к риелторским, но с оговорками. В частности, в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости" отмечают, что резкий рост стоимости квартир вряд ли возможен, ввиду заметного разрыва между доходами и кредитными возможностями основной массы покупателей и ценами. По мнению аналитиков, лучшие перспективы роста у эконом-класса: средние цены по итогам 2011 года могут подрасти на 5-15 процентов. Это напрямую связано с высоким спросом на недвижимость этого сегмента.
Чиновники и строители: разное видение В Российском союзе строителей (РСС) грядущего роста цен в стране не отрицают, но ограничивают его темпами инфляции. Кстати, по прогнозам правительства, инфляция в текущем году составит 6-8 процентов. Глава РСС Владимир Яковлев, по информации РИА Новости, отметил, что в 2010 году ожидалось, что жилье подешевеет, а оно наоборот подорожало. В этом году, по его словам, будет наблюдаться такая же тенденция. Яковлев добавил, что в течение года будет расти спрос на жилье, что, прежде всего, приведет к увеличению объемов строительства, а не к резкому росту стоимости квартир.
А вот в Министерстве регионального развития (курирует строительную отрасль) считают, что
предпосылок для роста цен на жилую недвижимость в целом по России в 2011 году нет. В интервью "Российской газете" замглавы Минрегиона Константин Королевский заявил, что рынок будет развиваться теми же "поступательными" темпами, что и в 2010 году. При этом он добавил, что жилье станет более доступным благодаря принятию новой федеральной целевой программы "Жилище", которая предполагает значительное увеличение объемов строительства.
Прогноз чиновника, прямо сказать, вызывает недоумение. Чиновник утверждает, что стоимость квартир увеличиваться не будет. И тут же говорит, что рынок будет вести себя так же, как в прошлом году, в котором цены выросли. Наверное, прав был глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев, который еще в 2009 году призывал чиновников не комментировать ценовую ситуацию в различных отраслях экономики, в частности, на рынке жилья.
Глас народа А что же думают сами россияне о перспективах рынка жилья? Такой вопрос гражданам задали социологи компании Russian Realty Research и Национального агентства финансовых исследований. Согласно опросу, 75 процентов респондентов считают, что цены на квартиры в 2011 году вырастут. При этом 37 процентов полагают, что стоимость увеличится значительно, 38 процентов ждут умеренного роста. В том, что цены не изменятся, уверены 12 процентов опрошенных, а снижения стоимости жилья ждет лишь 1 процент населения. В то, что недвижимость сильно подешевеет, не верит никто.
По мнению экспертов, то, что оценки людей в отношении динамики цен на недвижимость повышаются - неудивительно. Прежде всего, это отражает высокий уровень общеинфляционных ожиданий. Кроме того, это свидетельство того, что потенциал ожиданий снижения цен на недвижимость, характерный для кризисного периода, исчерпан.
Думайте сами. Если есть деньги Ситуация, когда сами потенциальные покупатели уверены в росте цен на жилье, продавцов недвижимости не может не радовать. Если люди ждут роста - значит будут покупать. Еще одним плюсом для рынка является улучшение уровня жизни среди россиян, которые могут позволить себе задуматься о решении "квартирного вопроса". В конце октября 2010 года, по данным Russian Realty Research, каждый пятый россиян с доходами выше среднего в ближайшие три года собирался что-то предпринимать для улучшения жилищных условий.
Однако сейчас даже такой фактор не может являться гарантией существенного ценового роста на рынке. Дело в том, что правительство взялось за реформу всего рынка недвижимости. Суть ее состоит в том, что в стране преимущественно будет строиться жилье эконом-класса по цене, которую устанавливает государство (в среднем 30 тысяч рублей). Помогать власти намерены застройщикам, которые подстроятся именно под новые правила. Как это отразится на рынках жилья столицы и Подмосковья, пока неясно.
У потенциальных покупателей жилья есть вроде бы простой выбор: приобретать сейчас или повременить. Все зависит от мотивации потенциального покупателя. Если действительно вопрос улучшения жилищных условий стоит остро, человек (при наличии определенных средств) купит жилье. И сейчас для такой сделки, похоже, время благоприятное. Для такой категории граждан, кстати, есть ипотека или альтернативная сделка (продается старое жилье и покупается новое с доплатой). Для тех, кто хочет приобрести в инвестиционных целях, время тоже подходящее. Еще один вариант (долгосрочный) - подождать, пока реализуются планы правительства. Ну а для миллионов россиян, которые и не помышляют о покупке жилья, остается одно - ждать капремонта или расселения из аварийного жилья.