Миф или реальность? Рынок ипотеки восстанавливается завидными темпами

Российский рынок ипотеки восстанавливается завидными темпами. Существенный рост объема выданных жилищных займов фиксируется уже два года подряд. Отчитываясь в Госдуме о проделанной правительством работе, премьер-министр Владимир Путин не преминул похвастаться данным фактом, выразив уверенность, что доступная ипотека для широких масс это не миф, а реальность в недалекой перспективе. Оптимизм, с которым глава правительства смотрит в будущее рынка ипотеки, разделяют и участники рынка недвижимости. Между тем, подавляющая часть граждан об улучшении жилищных условий может только мечтать. Как говорится, не до ипотеки - оплатить бы жилищно-коммунальные услуги, которые зачастую с большой натяжкой можно назвать услугами.
Официоз "Думский" доклад Владимира Путина традиционно изобиловал цифрами, свидетельствующими, что правительство при поддержке партии власти идет и намерено идти верным курсом. Ситуация на рынке ипотеки идеально укладывалась в канву выступления. По словам премьера, объем выданных кредитов в 2010 году в денежном выражении вырос в 2,5 раза по сравнению с 2009 годом (до 370 миллиардов рублей, 290 тысяч кредитов - примечание "Ленты.Ру-Недвижимость"). В текущем году этот показатель, по оценкам правительства, составит 540–580 миллиардов рублей, а в 2012-м году - 650 миллиардов рублей, превысив таким образом докризисную планку.
Обратил внимание Путин и на снижение средней рублевой ставки по ипотеке. В 2009 году она составляла 14,3 процента, в 2010-м – 13,1 процента, а в апреле этого года - уже 12,5 процента. При этом глава правительства подчеркнул, что при таком уровне ставок ипотека по-прежнему остается дорогим и недоступным для большинства граждан удовольствием. "В дальнейшем нужно стремиться к тому, чтобы ставки по ипотеке составили 5–6 процентов годовых", - сказал он. По мнению Путина, эта цель вполне достижима, если "и дальше подавлять инфляцию, создавать благоприятный макроэкономический фон".
Премьер-министр напомнил, что на развитие рынка ипотеки правительство направляет значительные средства. В частности, Внешэкономбанк разработал специальную программу, которая позволит выдавать кредиты под 11 процентов годовых на покупку жилья в новостройках. На ее реализацию выделено 250 миллиардов рублей. "На полную мощность программа выйдет в 2011-2012 годах. Все средства, необходимые для ее реализации, в ВЭБе зарезервированы", - заверил Путин.
Сводки с рынка Участники рынка недвижимости также наперебой говорят об уверенном развитии ипотечного кредитования. По данным компании Penny Lane Realty, позитивные тенденции, наметившиеся еще осенью 2009 года, лишь набирают обороты. Банки снижают процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличивают срок и размеры кредита, отменяют различные комиссии, запускают совместные с застройщиками программы.
Кроме того, банки выводят на рынок новые продукты. Так, Банк Москвы запустил программу, в рамках которой заемщику предоставляется выбор: зафиксировать ставку на первые 1–5 лет, либо пересматривать процентную ставку раз в полгода или раз в квартал. Банк "Московское ипотечное агентство" начал выдавать кредиты на выкуп комнат или долей в квартирах. ВТБ24 разработал программу, которая позволяет молодым семьям использовать сертификат на материнский капитал в качестве первоначального взноса.
Как результат, отмечают эксперты Penny Lane Realty, в первом квартале объем рынка ипотеки вырос в два раза: выдано 107,4 тысячи кредитов. В сегменте жилья эконом-класса с помощью ипотеки заключается практически каждая вторая сделка.
Согласно обзору компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", в Москве и Подмосковье по итогам первого квартала 2011 года количество сделок по покупке жилья с привлечением ипотечного кредита в годовом исчислении увеличилось почти на треть. Доля ипотечных сделок от общего числа сделок купли-продажи квартир в московском регионе составляет 30 процентов.
По информации группы компаний "Мортон", число ипотечных сделок на первичном рынке жилья ближнего Подмосковья в январе-марте выросло более чем в три раза по сравнению с самыми активными месяцами 2010 года. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж группы сейчас составляет 22 процента.
Аналитики группы "Пионер" со ссылкой на данные Мосреестра сообщают, что в марте 2011 года года в Москве было зарегистрировано около 2000 сделок с привлечением ипотеки (около 30 процентов от общего количества). Для сравнения, в марте 2008 года было заключено 1133 ипотечные сделки, в 2009-м году - 406 сделок, в 2010-м - 1609.
Условия таковы Если обобщить данные экспертов о действующих на данный момент условиях ипотечного кредитования, получится следующая картина. Средняя процентная ставка в рублях и валюте составляет 12,7 и 11,1 процента соответственно. При этом в рамках специальных акций ставки могут быть на порядок ниже.
Минимальная сумма первоначального взноса во многих банках понизилась с 30 процентов от стоимости жилья до 20 процентов, а в некоторых программах - даже 10 процентов. Вместе с тем, самые выгодные и привлекательные условия доступны заемщикам в случае внесения 40-50 процентов собственных средств. Таким образом, второй год подряд наблюдается тренд снижения суммы кредита. Большая часть займов в настоящее время выдается на 20 лет, чуть меньше приходится на срок 15 и 10 лет. Доля кредитов, выданных на другие сроки, значительно ниже.
Не все так гладко В общем, с позиции правительства и участников рынка, перспективы у рынка ипотеки и впрямь самые радужные. Между тем, есть факторы, которые не позволяют говорить о том, что в скором будущем ипотека станет реальным инструментом для улучшения жилищных условий большинства россиян.
Начать стоит с того, что рынок ипотеки неразрывно связан с рынком жилья, а точнее с наличием спроса на квартиры и с их стоимостью. Со спросом сейчас проблем нет. Большинство граждан, которые располагают средствами на приобретение жилья, либо пришли к выводу, что падения стоимости квадратного метра ждать не приходится, либо в силу семейных обстоятельств просто уже не могут ждать. С этой точки зрения, банкирам пока беспокоиться не о чем. Позитивным является и тот факт, что объемы строительства пусть медленно, но растут. Выступая перед депутатами, Владимир Путин пообещал - уже в этом году в стране построят 63 миллиона квадратных метров жилья (соответствует пиковым докризисным показателям), а в к 2016 году и вовсе планируется более чем вдвое увеличить объем жилищного строительства до 100 миллионов "квадратов". То есть, будет что предложить потенциальному ипотечному заемщику.
И вот тут возникает вопрос. Что помешает риелторам при наличии спроса, предложения и хороших ипотечных условий постепенно начать повышать цены? По сути, рынок может вернуться на несколько лет назад. А если цены поползут вверх, то и банкирам сам бог велел повышать ставки, что неизбежно приведет к снижению спроса на ипотеку. Ведь в этой ипотечной лихорадке все как-то забыли про уровень доходов большинства россиян. В данном случае никаких ориентиров правительство, к сожалению, не ставит. А хотелось бы. Подавляющая часть россиян сейчас об ипотеке и не задумывается. Для многих серьезным ударом по семейному бюджету является даже оплата жилищно-коммунальных услуг.
Хорошей иллюстрацией для вышесказанного является составленный риелторами потрет ипотечного заемщика, которого наиболее охотно кредитуют банки. Идеальным заемщиком является незамужняя женщина 25-30 лет или женатый мужчина 27-40 лет. Они должны иметь высшее образование и работать в государственной корпорации, имея при этом хороший (от 100 тысяч рублей) доход, подтвержденный справкой 2НДФЛ. К этим счастливчикам можно добавить молодые семьи с совокупным доходом выше среднего, а также участников различных льготных ипотечных программ. Спрашивается, какой процент населения подпадает под эти характеристики?