По крупному Итоги пяти месяцев на рынке офисной недвижимости Москвы

Рынок офисной недвижимости Москвы восстанавливается после кризиса уже достаточно давно, причем рост основных показателей указывает на то, что этот процесс идет успешно. Одним из таких факторов является объем арендованных и купленных площадей (объем поглощения). С начала года в столице было заключено несколько крупных сделок, и "Лента.Ру-Недвижимость" решила подвести итоги прошедших пяти месяцев.
Арендные рекорды Аналитики еще по итогам первого квартала отмечали, что структура спроса на офисные объекты меняется. Всего год назад наибольшим интересом пользовались помещения площадью до 50 "квадратов", сейчас же на их долю приходится примерно 20 процентов запросов. В настоящее время арендаторы подыскивают помещения в 250-400 квадратных метров (около половины от общего объема спроса). Ну а крупные компании озадачились переездом в помещения посолиднее.
Крупнейшая арендная сделка в этом году пока на счету компании "Гринатом" (дочерняя структура "Росатома"). В марте она сняла 13,5 тысячи квадратных метров в офисном комплексе класса В+ на Павелецкой набережной. "Гринатом" занял практически весь восьмиэтажный бизнес-центр (общая площадь - 16,6 тысячи "квадратов"). Срок аренды и условия сделки стороны предпочли не раскрывать. Однако на сайте компании AFI Development, которая является застройщиком комплекса, говорится, что ставка для этого объекта составляет 13,5 тысячи рублей за квадратный метр в год.
На втором месте находится сделка девелоперской компании "Мортон", которая в середине мая арендовала 11,5 тысячи квадратных метров в бизнес-центре Preo 8, расположенном недалеко от станции метро "Преображенская Площадь". Договор был подписан сроком на пять лет. Офис одного из крупнейших застройщиков Подмосковья займет с 7 по 10 этажи здания, введенного в эксплуатацию в конце 2010 года. Общая площадь комплекса, состоящего из двух высоток, составляет 117,5 тысячи квадратных метров (арендопригодная – более 80 тысяч "квадратов").
Замыкает тройку лидеров "Объединенная энергетическая компания" (ОЭК). В конце мая она заключила долгосрочный договор по аренде 10,8 тысячи квадратных метров в бизнес-центре класса В "Silver Stone", находящегося на пересечении Ярославского шоссе и проезда Серебрякова. Здесь, на трех нижних этажах строения №15 (БЦ представляет собой 27 офисных строений общей площадью 41 тысяча квадратных метров), разместится головной офис компании, который сейчас находится в Кривоколенном переулке в Москве.
На четвертой позиции оказалась французская компания Schneider Electric, которая в начале 2012 года, после завершения отделочных работ, займет 9000 квадратных метров в бизнес-центре "Двинцев". Компания арендовала с 1-го по 7-й этажи здания "А". Офисный комплекс "Двинцев", расположенный на одноименной улице, состоит из трех зданий, общая площадь которых составляет около 60 тысяч квадратных метров.
Пятую строчку заняла сделка по аренде Кредит Европа Банком 7620 квадратных метров в БЦ класса А "Даймонд Холл" на Олимпийском проспекте. Общая площадь бизнес-центра составляет 61,5 тысячи квадратных метров (площадь офисов - 38 тысяч "квадратов"), а ставка аренды стартует от 18 тысяч рублей в год.
К крупным также можно отнести еще ряд сделок. В частности, компания "Ренессанс Кредит" сняла 7000 "квадратов" в уже упоминавшемся комплексе "Двинцев", Российский Банк Развития полностью арендовал БЦ "Прогресс" (6100 квадратных метров), компания Pfizer заняла 5800 "квадратов" в "Башне на Набережной", а "Трансаэро" - 5500 квадратных метров в комплексе "Дом Парк Культуры".
Как видно, спрос на офисы класса А и В+ в основном формируется банками, сырьевыми и промышленными компаниями, а также крупными международными структурами. Далеко не все из них успели обзавестись подходящими помещениями, и можно предположить, что к концу года приведенный выше список значительно обновится. Тем более что целый ряд корпораций уже объявил о поиске новых штаб-квартир.
Покупатели наступают Во время кризиса многим компаниям пришлось умерить свои аппетиты и перебраться из престижных и просторных офисов в помещения попроще. Однако времена меняются, и сейчас уже наблюдается обратное движение. При этом те, кому позволяют средства, предпочитают не арендовать, а покупать офисную недвижимость.
Крупнейшей сделкой по покупке стало приобретение в мае этого года группой "Промсвязьнедвижимость" офисного комплекса "Альфа Арбат Центр", в котором располагалась штаб-квартира компании ТНК-ВР. По мнению экспертов, стоимость восьмиэтажного здания общей площадью 47,2 тысячи квадратных метров (арендная площадь - 28 тысяч "квадратов") составляет около 230 миллионов долларов. Стоит отметить, что "Промсвязьнедвижимость" не планирует занимать бизнес-центр, а уже договорилась о сдаче всего объекта в аренду Россельхозбанку. Сама же ТНК-ВР в июне 2010 года подписала договор на аренду 37,7 тысячи квадратных метров в бизнес-центре Nordstar Tower на Беговой улице, куда она должна переехать в середине 2011 года.
В конце мая "ВТБ капитал" купил у компании Coalco 47 процентов (примерно 34,8 тысячи квадратных метров) бизнес-центра класса А "Белая площадь", расположенного на пересечении Бутырского Вала и 1-й Тверской-Ямской улицы. Это позволило ему занять в рейтинге крупнейших сделок вторую позицию. По мнению экспертов, сумма сделки могла составить от 175 до 330 миллионов долларов. В рамках сделки "ВТБ капитал" также приобрел часть принадлежавшего Coalco пакета акций в строящемся по соседству с "Белой площадью" проекте "Белые Сады".
Вообще в последнее время ВТБ и его структуры ведут себя крайне активно на рынке офисной недвижимости. В марте банк приобрел 16 тысяч квадратных метров в башне "Запад" комплекса "Федерация" в "Москва-сити". Банк купил этажи от минус 1-го до 6-го, а также 35, 59 и 60-й. Сумма сделки оценивается в 100 миллионов долларов. Стоит отметить, что на момент заключения сделки ВТБ уже владел в "Западе" 30 этажами (более 60 тысяч "квадратов"). До этого офисные помещения принадлежали девелоперу небоскреба - компании Mirax Group Сергея Полонского. Представитель ВТБ заявлял, что договоренности о покупке были достигнуты еще в прошлом году и сделка не связана с заявлением Полонского о ликвидации бренда Mirax.
Кроме того, в настоящее время поиском новой штаб-квартиры в Москве площадью минимум 35-40 тысяч квадратных метров занимается ВТБ24.
В феврале компания "Алив-М" (принадлежит акционерам Русского народного банка) купила бизнес-центр класса B "Садко" общей площадью более 12 тысяч квадратных метров. Офисный комплекс расположен по адресу: улица Земляной Вал, 50A/8, строения 2 и 5. Продавцом БЦ выступила кипрская компания "Мосинжстрой констракшн лтд". По оценкам аналитиков, сумма сделки составила около 70 миллионов долларов.
Грозит ли дефицит? О восстановлении офисного рынка свидетельствуют не только крупные сделки, но и другие данные аналитиков, в частности, рост ставок и сокращение доли пустующих помещений. Так, по данным компании Russian Research Group (RRG), по итогам апреля средняя ставка аренды в пределах Садового кольца увеличилась на 5 процентов и составила 744 доллара за квадратный метр в год. За пределами центра столицы этот показатель вырос на 1 процент до 455 долларов за "квадрат" в год. По информации Cushman & Wakefield, в апреле средняя ставка аренды для офисов класса А составила 680 долларов за квадратный метр в год, площади класса В+ можно было арендовать в среднем за 490 долларов за "квадрат" в год. В Knight Frank по итогам первого квартала зафиксировали 5-процентный рост ставок на помещения класса А и 2-процентный - в классе B.
По данным NAI Becar, уровень вакантных помещений в январе-марте снизился до 15 процентов в классе А и 16 процентов в классе В. Knight Frank приводит следующие цифры - 16,9 процента для класса А и 20,5 процента для классов В+ и В-. В апреле, как отмечают в Cushman & Wakefield, доля свободных помещений класса А и B+ снизилась на 0,7 процентных пункта до 14,8 процента.
Главным отрицательным фактором остается низкий уровень ввода новых площадей. По данным Knight Frank, в первом квартале было сдано в эксплуатацию 240 тысяч квадратных метров площадей класса A и B, что на треть меньше, чем в предыдущем квартале. В NAI Becar отмечают, что январе-марте построили 254,3 тысячи квадратных метров офисных площадей, что на 27 процентов меньше аналогичного показателя прошлого года. Cushman & Wakefield сообщала, что за четыре месяца в Москве построили 19 качественных офисных зданий общей площадью 235 тысяч квадратных метров (в апреле - 4 объекта площадью 20 тысяч "квадратов").
Эксперты сходятся во мнении, что уже через 1-1,5 года велика вероятность возникновения дефицита качественных площадей в центре столицы. Главным образом это связано с запретом нового офисного строительства в центральной части города, озвученным мэром Сергеем Собяниным. Однако, по-видимому, глобальной нехватки бизнес-центров в масштабах всей Москвы удастся избежать, поскольку девелоперы все же объявляют о возведении новых объектов за пределами Третьего транспортного кольца. Этому в немалой степени способствует улучшение условий кредитования со стороны банков. Таким образом, определяющим фактором станут сроки реализации проектов, которые в большинстве случаев не совпадают с изначально заявленными.