Почти обычный год О расширении Москвы и уходе старожилов

Для рынка недвижимости московского региона 2011 год оказался очень похожим на год предыдущий. Во всех сегментах было зафиксировано падение объемов строительства. Цены, из месяца в месяц демонстрировавшие разнонаправленную динамику, все же увеличились. При этом данные о ценовой динамике у риелторов и застройщиков традиционно разнятся, а прогнозы эксперты по-прежнему дают с оговоркой на общемировую экономическую ситуацию. Впрочем, отметился 2011 год и важными для рынка событиями, о которых стоит упомянуть отдельно.
New-Москва Решение президента России Дмитрия Медведева о расширении границ Москвы можно признать самым знаковым для рынка недвижимости Москвы и области сразу по нескольким причинам. Прежде всего, эта инициатива стала приятным сюрпризом как для застройщиков, которые уже реализуют проекты по строительству жилья на присоединяемых землях, так и для компаний, имеющих на новых территориях площадки под будущую застройку. Некоторые стройкомпании сразу включили московскую прописку в себестоимость строительства, повысив цены на квартиры в новостройках. Ценовую динамику на рынке жилья "новой" Москвы участники рынка оценивают по-разному: некоторые говорят о 20-ти процентном росте, другие заявляют о минимальном увеличении цен.
Рекламируя свои объекты, девелоперы отмечают, что недостаток объектов инфраструктуры, особенно транспортной, которым сейчас "славятся" многие подмосковные стройки, с лихвой компенсируется в будущем за счет развития "новой" Москвы. Логика в действиях застройщиков, безусловно, присутствует. Другое дело, что конкретных планов освоения пока нет. Пока понятно лишь, что реализация мегапроекта затянется на долгие годы и "влетит" в копеечку столичному бюджету.
Очевидный плюс расширения Москвы - увеличение земельного банка города, который испытывает острый дефицит участков под застройку. В связи с этим хорошие перспективы вырисовываются у девелоперов коммерческой недвижимости, возможности которых теперь ограничены не только нехваткой площадок в столице, но и запретом на строительство торговых и офисных центров в центре города.
Ушла по-английски Другое событие на рынке недвижимости нельзя назвать резонансным или имеющим далеко идущие последствия, но знаковым оно тоже точно является. Речь идет о смене собственника в одной из старейших и крупнейших компаний рынка недвижимости Москвы - в холдинге "Интеко". Сам факт перехода в другие руки компании, которая реализовала несколько десятков действительно качественных девелоперских проектов, никогда бы не привлек к себе столько внимания, если бы не личность ее теперь уже бывшей владелицы - супруги экс-мэра Москвы Елены Батуриной. Долгие годы позиции самой богатой женщины России на строительном рынке столицы были незыблемы. Развитию ее бизнеса не мешали ни постоянные обвинения в покровительстве со стороны мэрии, ни финансовые кризисы. Тень супруга, следовавшая за Батуриной повсюду, по понятным причинам не являлась препятствием для деятельности "Интеко", а финансовое благополучие холдинга - целиком заслуга самой Батуриной. Ее бизнес-решения вне рынка недвижимости, будь то продажа и покупка цементных активов или акций других компаний, всегда были своевременны и прибыльны.
Своевременной, но явно не желанной, стала для Батуриной и продажа главного актива. О том, что "Интеко" перейдет к другим владельцам, эксперты заговорили сразу после отставки Юрия Лужкова. Если у его супруги и были сомнения относительно продажи своего детища, то они наверняка отпали после того, как новые московские власти отменили многомиллиардный стройпроект холдинга на западе столицы (поводом стали претензии Росимущества к легальности покупки земли). Другим тревожным звонком для Батуриной стало заведение уголовного дела в отношении руководства Банка Москвы по факту выдачи финорганизацией кредита в размере 13 миллиардов рублей компании "Премьер Эстейт". Следователи полагают, что эти средства в конечном итоге попали на счета Батуриной. В сложившихся условиях бизнес-леди предпочла покинуть не только рынок недвижимости, но и Россию. По разным данным, на продаже "Интеко" владельцу Бинбанка Микаилу Шишханову и структурам Сбербанка Батурина заработала от 600 миллионов долларов до 1,2 миллиарда долларов. Теперь, будучи в Великобритании, она строит планы по вложению средств в европейскую недвижимость, но и о российском обещает не забывать. В последнее, правда, верится с трудом.
На пенсию в Госдуму Еще одним знаковым событием для рынка стал уход из правительства города Владимира Ресина, который более 20 лет руководил столичным стройкомплексом. Несмотря на то, что подчиненные Ресина называли его главным прорабом Москвы (главным строителем журналистов просили именовать только Юрия Лужкова), сомневаться в том, что дирижировал "золотой" для городской казны отраслью именно Ресин, не приходится. Именно это обстоятельство, как полагают эксперты, стало причиной того, что теперь уже бывший глава стройкомплекса, давно перешагнувший пенсионный возраст, целый год после отставки Лужкова оставался первым заместителем нового мэра.
То, что рано или поздно отставка Ресина случится, мало кто сомневался уже в конце 2010 года, когда бразды правления стройсектором Сергей Собянин доверил своему ставленнику - Марату Хуснуллину. При этом формально кураторство отраслью оставалось за Ресиным. Однако многолетний опыт оставался востребованным ровно столько времени, сколько потребовалось на переориентацию столичных застройщиков, а также кадровую и структурную реформу стройкомплекса. Уход Ресина был предопределен и другими факторами. Во-первых, он слишком тесно был связан с Юрием Лужковым. В сознании общественности Ресин всегда был соратником, правой рукой экс-мэра. При этом, как поговаривают участники рынка, их отношения не были дружескими. Некоторые действия Ресина после высказанного Лужкову недоверия со стороны президента, косвенно подтверждают это предположение. В частности, как писали СМИ, Ресин всерьез рассчитывал занять должность градоначальника, в связи с чем дистанцировался от бывшего шефа и отмечал, что новый мэр сможет не только удержать достигнутую ранее планку в развитие Москвы, но и поднять ее еще выше. Также Ресин охотно принимал критику в адрес градостроительной политики прежних властей города. Так или иначе, но удержаться во власти Ресину не удалось. Некогда политического тяжеловеса под конец года отправили на почетную пенсию в Госдуму, где для него также не нашлось значимой должности. В качестве утешения 29 декабря Ресина назначили советником Собянина на общественных началах.
И о тенденциях Из упомянутых выше событий к перспективам развития рынка недвижимости прямое отношение имеет, пожалуй, лишь расширение Москвы. И то, речь идет о долгосрочных планах. Холдинг "Интеко", как представляется, продолжит работать в заданном направлении, а то и будет развиваться более стремительными темпами. В пользу этого предположения говорит фигура нового владельца компании, который давно и планомерно создает свою строительную империю. В свою очередь, плавный уход Ресина благодаря грамотному подходу новых властей Москвы не привел к видимому переделу рынка.
В связи с этим стоит упомянуть о некоторых тенденциях 2011 года, которые имеют более потребительский оттенок. На первом месте стоит резкий всплеск спроса на ипотечные кредиты. Многие эксперты прогнозировали, что 2011 год может стать рекордным за всю историю по объемам выдачи жилищных займов в денежном выражении. Цифры назывались разные - от 580 до 680 миллиардов рублей. Окончательные итоги будут известны уже в начале 2012 года, но и так понятно, что для основных игроков рынка год выдался урожайным. Оживление рынка ипотеки было связано как с отложенным спросом на жилье и возобновлением роста цен на квартиры, так и с грядущим из-за удорожания денежных средств повышением ставок по ипотеке, о котором аналитики говорят как об уже свершившемся факте.
Нельзя не отметить и сокращение объемов строительства во всех сегментах рынка недвижимости Москвы. Эта тенденция сохраняется уже третий год подряд и, по мнению экспертов, приведет к росту цен на новостройки, а также увеличению арендных ставок в столичных офисах и торговых центрах. Приятным исключением в плане объемов строительства остается рынок жилой недвижимости Московской области. Регион, который долгие годы является лидером по этому показателю среди субъектов РФ, и в этом году не уступил первенства. На ближайшие годы в области уже запланированы десятки небольших и крупных проектов. Результат острой конкуренции - минимальный рост цен на первичное жилье и стремление застройщиков улучшать качество проектов. При этом большими объемами строительства коммерческой недвижимости регион похвастаться не может. Впрочем, учитывая рост спроса на проживание в Подмосковье, это лишь вопрос времени.