Курс на "малоэтажку" Новые тенденции загородного рынка

В 2011 году на рынок загородного жилья Московской области вышло, по разным данным, от 100 до 230 новых поселков. Соответственно, выбор у потенциальных покупателей "загородки" стал больше, а конкуренция среди девелоперов - острее. Эксперты отмечают и ряд других тенденций рынка, среди которых рост спроса на малоэтажные многоквартирные дома, увеличение интереса к домовладениям на территории "новой" Москвы, а также улучшение качества участков без подряда.
"Малые формы" Прошедший год был отмечен рядом новых тенденций на загородном рынке Московской области. Одним из наиболее актуальных трендов, по данным компании "ОПИН", стал рост спроса на малоэтажное многоквартирное жилье. По сравнению с 2010 годом объем продаж в жилых комплексах (ЖК) высотой 3-5 этажей вырос в 4,5 раза, а в сегменте таунхаусов - в 1,8 раза. Эксперты прогнозируют, что в 2012 году спрос на "малоэтажку" увеличится еще как минимум в полтора раза. Аналитики поясняют, что при сопоставимой стоимости квадратного метра в малоэтажных и многоэтажных новостройках (около 65 тысяч рублей), покупатели все больше отдают предпочтение относительно новому для России типу жилья. Происходит это благодаря более качественным характеристикам квартир в многоквартирных малоэтажках.
Вслед за спросом увеличивается и объем предложения. Сейчас в Подмосковье реализуется около 160 проектов с таунхаусами и небольших многоквартирных комплексов. Для сравнения в конце 2010 года таких объектов насчитывалось 35. Большую часть предложения (60 процентов) формируют таунхаусы, 25 процентов приходится на мультиформатные проекты (таунхусы+"малоэтажка"), 15 процентов - на многоквартирные комплексы. Аналитики также отмечают, что увеличение объемов малоэтажного строительства выгодно и для девелоперов - при примерно одинаковой, как указывалось выше, цене "квадрата", затраты на проект оказываются на 20 процентов ниже, чем в сегменте многоэтажного строительства. Это объясняется использованием более простых конструкций, меньшим числом согласований с надзорными организациями, отсутствия необходимости сдавать объект госкомиссии и, наконец, быстрыми темпами стройработ.
Стоит отметить, что, по мнению специалистов, средняя стоимость таунхаусов на рынке в ближайшее время повышаться не будет. Произойдет это за счет относительно низких цен на новые проекты, которые компенсируют увеличение стоимости жилья в уже готовых объектах. А вот среднерыночная цена квартир в малоэтажных ЖК за счет повышенного спроса может вырасти на 20-25 процентов.
Увеличение интереса покупателей и продавцов к "малоэтажке" отмечают и другие участники рынка. В частности, в компании "МИЭЛЬ-Новостройки" утверждают, что число малоэтажных проектов в московском регионе с конца 2008 года выросло в 6 раз (с 5 строящихся комплексов до 30). По информации аналитического центра корпорации "ИНКОМ", в декабре доля малоэтажных многоквартирных домов в структуре предложения достигла 9 процентов, а спрос составил 22 процента от общего количества сделок.
По словам управляющего партнера "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимира Яхонтова, подобное жилье выигрывает у городского в плане экологии и в тоже время оно дешевле индивидуального коттеджа. Кроме того, интерес к "малоэтажке" подогревается планами по расширению территории Москвы, ведь присоединяемые земли столичные власти собираются преимущественно застраивать именно малоэтажным жильем. Масштабные планы по развитию малоэтажного строительства есть не только у московских, но и у федеральных властей.
Летом 2011 года премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что к 2015 году его долю в России планируется довести до 60 процентов.
Новые горизонты Грядущее расширение границ Москвы также стало фактором, в значительной степени повлиявшим на развитие загородного рынка. Как уверяют риелторы, многие клиенты покупают или планируют приобрести недвижимость в "новой" Москве или рядом с ней. В первую очередь, это связано с ценами. Многие участники рынка и эксперты говорят, что стоимость жилья, в том числе загородного, на присоединяемых землях уже выросла, и рост этот продолжится. Показательными являются данные "ОПИН": объем продаж участков без подряда (УБП) в зоне Киевского и Калужского шоссе за прошлый год вырос на 30 процентов. Интерес к остальным сегментам рынка тоже высокий.
В то же время, существуют и сдерживающие факторы - статус присоединяемых территорий пока не определен, и некоторые боятся купить землю или дом и через несколько лет оказаться в центре масштабной стройки. Похожей точки зрения придерживаются в "ИНКОМе". По словам президента корпорации Сергея Козловского, говорить о заметном изменении рынка пока рано, а рост цен носит в основном точечный или спекулятивный характер.
Улучшение качества Изменения есть и на рынке продажи участков без подряда. Интерес к таким предложениям постепенно падает, хотя пока участки под самостоятельную застройку и остаются лидером в структуре и спроса, и предложения. В "ИНКОМе" замечают, что к началу 2012 года на УБП приходилось 58 процентов предложения и 60 процентов спроса. Снижается и средняя стоимость участков - если в январе 2011 года сотка стоила около 230 тысяч рублей, то в декабре - 182 тысячи рублей.
Владимир Яхонтов из "МИЭЛЬ" объясняет уход с рынка участков без подряда двумя причинами: "Во-первых, застройщики пострадали от того, что в кризис неправильно рассчитывали стоимость подключения коммуникаций и прокладывания дорог. Из-за этого многие проекты были убыточными или едва выходили "в ноль". Во-вторых, покупатели сейчас часто не готовы вступать в строительство длиной несколько лет, они хотят жить здесь и сейчас, а с участками без подряда это невозможно". По словам Сергея Козловского, в прошедшем году девелоперы стали уделять больше внимания качественной подготовке участков без подряда - компании выводят на рынок участки с полным набором коммуникаций, а в существующих проектах застройщики расширяют инфраструктуру.
Из точечных тенденций рынка можно выделить ситуацию с развитием Новорижского направления.
Эксперты компании Vesco Group обращают внимание на предстоящую реконструкция участка трассы "Балтия". По их прогнозу, уже в 2012 году это приведет к резкому снижению спроса на недвижимость на Новой Риге, которое, кстати, является одним из самых дорогих и популярных направлений Подмосковья, а также к увеличению сроков реализации проектов. Не стоит забывать и тот факт, что Новая Рига несколько лет подряд входит в число лидеров по объему нового предложения. Так, в прошлом году здесь появилось 45 проектов, в 2010 году - 16 поселков. По данным Гильдии риелторов Москвы, в пределах 30 километров от МКАД в западном направлении (Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское и Калужское шоссе) сконцентрировано наибольшее предложение загородной недвижимости. И все же, аналитики Vesco вовсе не ставят крест на престижном направлении, уверяя, что после завершения дорожных работ на трассе привлекательность домовладений только вырастет, вместе с ценами, конечно же.
Немного статистики Согласно обзору Vesco Group, всего в прошедшем году на загородном рынке было совершено 24510 первичных сделок. 73 процента от общего числа покупок (17852 сделки) пришлось на участки без подряда. С коттеджами была зафиксирована 3671 сделка, с апартаментами в малоэтажных домах - 1859 сделок, с таунхаусами - 1128 сделок. В сегменте коттеджей покупатели проявляют наивысший интерес к домовладениям стоимостью 500-950 тысяч долларов, в сегменте таунхаусов - к объектам за 350-650 тысяч долларов. Спрос в сегменте апартаментов сконцентрирован в ценовом диапазоне 150-300 тысяч долларов.
За год на загородный рынок вышло 226 поселков, что значительно превышает показатели последних лет (в 2010 году - 79 проектов, в 2009 году - 140, в 2008 году - 141, в 2007 - 125). Всего в настоящее время первичные продажи ведутся примерно в 680 коттеджных поселках.
В "ИНКОМе" отмечают, по уровню спроса лидирует Дмитровское шоссе, за ним следуют Новорижское, Каширское и Киевское шоссе. Средняя цена квадратного метра в начале 2012 года в многоквартирном малоэтажном доме зафиксировалась на отметке 62,5 тысячи рублей. Среднерыночная стоимость квартиры составляет 3,7 миллиона рублей (минимальная - 1 миллион рублей, максимальная – 98 миллионов рублей). В коттеджах "квадрат" сейчас стоит 55,4 тысячи рублей (в среднем 15,7 миллиона рублей за объект), в таунхаусах – 55,1 тысячи рублей (11,3 миллиона рублей), в дуплексе – 51,3 тысячи рублей (11 миллионов рублей). Средняя стоимость сотки оценивается в 182,2 тысячи рублей, а участок без подряда обойдется ориентировочно в 2,6 миллиона рублей.
В корпорации подчеркивают, что стоимость квадратного метра в коттеджах и таунхаусах сейчас практически сравнялась. Несмотря на большую площадь земельных участков коттеджа, которая включена в стоимость недвижимости, основной объем предложения данного формата сосредоточен в эконом-классе, из-за чего средняя цена предложения в среднем по рынку снижается.
Компания Blackwood, в свою очередь, сообщает, что на конец 2011 года средние цены предложения для домовладений элитного класса составляют 5000 долларов за квадратный метр (с учетом стоимости земли), бизнес-класса - 3300 долларов за "квадрат", эконом-класса - 1500 долларов. В 2012 году ценовая ситуация на рынке "загородки" будет во многом зависеть от внешней конъюнктуры, как экономической, так и политической.