В ожидании потрясений Что ждет рынок новостроек Подмосковья

На первичном рынке жилья Подмосковья дела у застройщиков и риелторов обстоят неплохо. Спрос на жилье в области по-прежнему растет, девелоперы чуть ли не каждую неделю анонсируют новые масштабные проекты и продолжают скупать участки под застройку, которых в регионе предостаточно. Впрочем, не все так безоблачно. По мнению некоторых экспертов, рынок может ожидать стагнация из-за его перенасыщения новыми объектами. Кроме того, высказываются прогнозы, что после грядущей смены губернатора в Подмосковье может начаться пересмотр инвестпроектов, подобный тому, который проводится в Москве.
Есть мнение О возможности пессимистического сценария развития рынка новостроек Подмосковья заявил Александр Хрусталев, глава компании "НДВ-Недвижимость", одного из крупнейших риелторских агентств московского региона. "Кризис может быть вызван не только внешними причинами, например, экономическими, но и внутренними. Я говорю о массовом и бездумном вбросе инвестиционных проектов... Если игроки рынка допустят многократный переизбыток предложения, в разы превышающий спрос, то многие объекты упадут в своей стоимости, а некоторые стройки могут быть заморожены", - рассуждает бизнесмен. По его словам, перенасыщение проектами уже чувствуется в некоторых районах, а собственно стагнация может наступить в сентябре-октябре 2012 года. Хрусталев призывает девелоперов проводить более взвешенную политику застройки и добавляет, что его компания, в свою очередь, уже ужесточила отбор будущих проектов для продажи.
Своими мыслями относительно ближайшего будущего подмосковного рынка жилья с журналистами поделился и управляющий партнер девелоперской компании Tekta Group Андрей Биржин. Предприниматель не исключает, что с приходом к власти нового губернатора (действующий глава региона Борис Громов после консультаций с Кремлем решил не выдвигаться на следующий срок) в Подмосковье может начаться масштабная проверка действующих, но еще не реализованных инвестиционных контрактов на строительство недвижимости. Поводом для этого, как считает Биржин, может стать тот факт, что многие участки под застройку в области девелоперы получали в рамках проектов реконструкции ветхого жилья или без проведения аукционов. Возможное расторжение соглашений или изменение их параметров, предполагает девелопер, приведет к сокращению объемов ввода жилья, прежде всего, эконом-класса. При этом он отметил, что такое развитие событий не должно привести к существенному росту цен в силу достаточного объема предложения.
Коллеги отвечают Мнения других участников рынка, опрошенных "Лентой.Ру-Недвижимость", относительно возможного перенасыщения рынка разделились. "Сейчас в Московской области спрос на жилье настолько превышает предложение, что говорить о скором перенасыщении рынка в целом и тем более стагнации несколько странно", - говорит председатель совета директоров группы компаний "МИЦ" Андрей Рябинский. По его словам, устойчивый спрос на подмосковное жилье обеспечивается постоянной миграцией в область как москвичей, так и приезжих из других регионов России.
То, что многие девелоперы все более активно начинают осваивать Подмосковье, бизнесмен объясняет невозможностью реализовывать крупные инвестпроекты в Москве. Рябинский соглашается, что в ряде подмосковных городов заметно увеличение числа новых проектов. "Но, скорее всего, перенасыщение будет прослеживаться лишь локально. Это приведет к росту конкуренции, но снижения цен не будет", - уверен он.
С коллегой по цеху в целом согласен Антон Скорик, генеральный директор компании "Мортон-Инвест" (входит в группу "Мортон"). "Подмосковный рынок жилья сегодня по-прежнему остро нуждается в новых объемах, и говорить о переизбытке предложения здесь явно рано. Более того, спрос на новостройки сегодня не может быть существенно удовлетворен текущим предложением. Так, выход на реализацию новых объемов в наших проектах на любой стадии реализации сопровождается существенным всплеском продаж", - утверждает он, добавляя, что по новым проектам компании даже формируются листы ожидания.
Скорик подтверждает, что на подмосковные новостройки есть колоссальный спрос со стороны москвичей и жителей других регионов. "Москва в ближайшие годы не сможет предложить покупателям достаточный для удовлетворения спроса объем жилья, и этот спрос по-прежнему будет реализовываться в Подмосковье", - подчеркивает глава "Мортон-Инвеста". По его словам, в последнее время на рынке действительно было анонсировано большое количество проектов, однако их реализация рассчитана на длительный срок, то есть эти объемы не выйдут одновременно в продажу. "На старте проекта на реализацию выходят единичные корпуса. Как результат, реальный объем квартир в реализации в конкретный момент времени в масштабных проектах невелик", - замечает эксперт.
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер", в свою очередь, не исключает перенасыщения первичного рынка Подмосковья, но только в перспективе нескольких лет и при условии, что начнется реализация всех или почти всех заявленных проектов. При этом эксперт оговаривается, что даже в условиях ажиотажа середины двухтысячных до стадии строительства доходила в лучшем случае половина "бумажных" проектов. Сейчас же, по словам Алтухова, общие объемы многоэтажного жилищного строительства в целом по региону остаются стабильными.
Генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая полагает, что
в случае ухудшения экономической ситуации и условий ипотеки спрос на жилье существенно сократится, и объем предложения действительно может оказаться избыточным. "Это приведет к падению цен, различным скидкам, акциям по привлечению покупателей", - говорит она. При этом, по словам эксперта, в целом по России, в том числе в Москве и Московской области, говорить о переизбытке жилья не приходится: "В стране низкая обеспеченность жильем и высокий износ жилого фонда. Другая проблема - платежеспособный спрос исчерпаем, уровень доходов населения находится на невысоком уровне, и лишь небольшая часть населения может позволить себе купить квартиру. Рост спроса после кризиса был обеспечен, прежде всего, либерализацией ипотечного кредитования".
Возможные пертурбации на рынке жилья Московской области специалисты не исключают, но призывают все же дождаться смены руководства области. "Все рассуждения о том, как будет развиваться ситуация с приходом нового губернатора – лишь домыслы и ничем не подкрепленные предположения. Какую политику будет проводить новый глава Московской области, мы скоро увидим. Ждать осталось совсем недолго", - говорит Антон Скорик.
По словам Андрея Рябинского, после ухода Бориса Громова на рынке могут произойти изменения: "Возможно ужесточение требований к застройщикам и даже проверка инвестконтрактов, но не в таких масштабах, как в столице. Если же по какой-то причине начнется сокращение объема ввода жилья, то цены будут расти быстрее". "То, что строительный мир Московской области ожидают потрясения после ухода губернатора, руководившего регионом в течение 12 лет, вполне прогнозируемо. Остается открытым вопрос, будет ли это эволюционное движение или же коренной слом системы", - добавляет Григорий Алтухов.
Как будет развиваться ситуация на рынке строительства жилья в Московской области после смены руководства региона, предсказать действительно сложно. Но практика показывает, что без так называемого передела рынка в той или иной степени не обойдется. Пересмотр градостроительной политики может коснуться и состава участников рынка, и условий, на которых работают компании, и строительных норм. Стоит отметить, что некоторые важные шаги и заявления подмосковными властями уже сделаны. Так, с 1 мая в области вводится ограничение по высотности строящегося жилья - вето накладывается на возведение домов выше 17 этажей. Кроме того, заместитель главы правительства Подмосковья Владимир Жидкин сообщил, что область не планирует увеличивать объемы жилищного строительства (в 2011 году в Московской области было введено 8,3 миллиона "квадратов").
Ситуация на рынке Тем временем цены на первичном рынке области продолжают медленно, но верно расти. По информации ГК "Мортон", в прошлом году средняя цена квадратного метра увеличилась на 9 процентов и составила 67,5 тысячи рублей. При этом наиболее высокие темпы роста зафиксированы в "новой" Москве (+21 процент). Средняя стоимость квартиры на начало текущего года в целом по области составляла 4,5 миллиона рублей. Компания "Азбука Жилья" сообщала, что в феврале "квадрат" в новостройках области стоил в среднем 64,7 тысячи рублей. По данным "МИЭЛЬ", в феврале средневзвешенная цена предложения выросла по сравнению с январем на 1,3 процента до 68,4 тысячи рублей за квадратный метр. При этом удорожание коснулось всех классов первичного жилья ("эконом", "средний", "бизнес").
В "Мортоне" прогнозируют, что при сохранении макроэкономической обстановки цены на новостройки Подмосковья вырастут в текущем году на 9-11 процентов. Существенных различий в ожиданиях аналитиков по этому вопросу нет: в компании "МИЦ" полагают, что рост средних цен в 2012 году составит 9-10 процентов (в "новой" Москве - 15 процентов), в "МИЭЛЬ-Новостройки" прогнозируют 7-10-процентное увеличение. В то же время, по словам Андрея Биржина из Tekta Group, "первичка" бизнес-класса в Московской области за год может подорожать на 15-17 процентов, поскольку многие москвичи продают свои квартиры в домах около МКАДа, чтобы купить жилье более высокого класса в области.
Что касается спроса, то его основной объем, по данным "Мортона", сосредоточен в радиусе до 15 километров от МКАД. Квартиры в этой зоне хорошо продаются и на востоке, и на юге, и на юго-западе Подмосковья. По итогам прошлого года наметилась и новая тенденция - в лидеры спроса вышли проекты на присоединяемых территориях и в зоне до 5 километров от МКАД - в среднем здесь ежемесячно реализовывалось до 900 квартир, что составляет 35 процентов от объема сделок.
По информации "МИЭЛЬ-Новостройки", наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры (44 процента от общего числа сделок), на втором месте находятся "двушки" (34 процента). Доля трехкомнатных квартир составляет 17 процентов, четырехкомнатных - 5 процентов. По числу сделок лидируют москвичи, на которых приходится 40 процентов. На жителей Подмосковья приходится 36 процентов, на жителей других регионов - 23 процента, на граждан стран СНГ - не более 1 процента. По данным "Мортона", общий объем предложения новостроек в экспозиции на декабрь 2011 года составлял около 25,3 тысячи квартир. В настоящее время, по различным оценкам, на рынке "первички" продаются от 700 до 800 домов (на различных стадиях готовности, включая отдельные корпуса крупных проектов).