Лет двадцать назад студии в Москве были просто модными: и в просторных квартирах, и в малогабаритках владельцы сносили стены, чтобы изменить домашнее пространство, сделать его больше похожим на западное жилье, много раз виденное в фильмах. Сегодня квартиры-студии есть даже в новостройках — они по-прежнему популярны, но теперь главным образом из-за маленького метража и невысокой цены.
Студия представляет собой единое пространство без перегородок, в котором изолируется только санузел. Первые такие квартиры появились в США в 1920-х годах и пришлись по душе молодежи, студентам и представителям творческих профессий. Благодаря небольшому метражу они были недорогими, а кроме того, там можно было бесконечно менять планировку, разбивать пространство на зоны с помощью ширм и мебели, устраивать мастерские.
В Москве квартиры, приближенные к формату студий, делали в советские времена в экспериментальных домах. Это были малогабаритки площадью не более 30 квадратных метров, в которых кухня и комната не разделялись стеной. Но делалось это не для красоты и удобства, а из-за дефицита места. Настоящие студии начали появляться в Москве в 1990-е годы. Сначала формат закрепился на вторичном рынке: уставшие от типовых планировок владельцы квартир активно сносили внутренние стены и вовсю экспериментировали. Именно тогда пошла волна незаконных и безграмотных перепланировок: пытаясь раздвинуть квартирное пространство, жильцы иногда сносили несущие стены и вырезали вентиляционные короба.
Оценив спрос, застройщики впоследствии стали делать в своих домах уже готовые студии или просто предлагали квартиры без планировок — с тем чтобы их будущие хозяева могли сделать студию либо «нарезать» комнаты самостоятельно. Сначала студии появились в дорогих новостройках, а в 2000-х годах перекочевали и в массовое жилье.
Фото: Flickr / Bryan Adams
«В новостройках формат квартир-студий возник с момента появления домов улучшенной планировки и повышенной комфортности, — рассказал «Дому» исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. — Именно тогда появилась тенденция к увеличению площади базовых однокомнатных квартир. Если до этого стандарты однокомнатной квартиры не превышали 40-43 квадратных метров в современных панельных домах, то квартиры-студии, которые стали появляться в монолитно-кирпичных домах, стали достигать 60 квадратных метров».
В Москве квартиры-студии нельзя однозначно назвать дешевым малометражным жильем для студентов, поскольку они есть во многих сегментах, имеют разный метраж и цену, могут располагаться как в центре Москвы, так и на окраинах.
В компании «Инком» рассказали, что на вторичном рынке квартиры-студии составляют всего 5 процентов, но спрос примерно на 10 процентов опережает уровень предложения. При этом лучше всего продаются не новые, а еще советские студии — так называемые «гостинки». Эти крошечные квартиры в типовых «панельках» или бывших общежитиях, переделанных в квартирные дома. Бывшие «общаги» узнаваемы по коридорной системе и квартирам без кухни, с совмещенным санузлом в 1,5 «квадрата» и 10-метровой комнатой.
Фото: kvartirastudio.ru
«Учитывая, что основной объем предложений студий образуют бывшие малогабаритные "однушки" в типовых домах советского типа, средняя цена квартиры в пределах МКАД площадью примерно 25 квадратных метров — 3,5 миллиона рублей, — рассказал руководитель аналитического центра «Инком». — Если говорить о домах в центре Москвы, то это, скорее всего, дома "под снос". В них люди покупают недвижимость в надежде на то, что после сноса они получат новую квартиру. Поэтому здесь цена зависит от общей цены "квадрата" в районе. В среднем по Москве на вторичном рынке цена квадратного метра в "однушке" — 173 тысячи рублей, что на 20 процентов дороже, чем в средней квартире-студии».
Впрочем, есть и дорогие студии. Например, в базе «Миэль-Сеть офисов недвижимости» нашлись квартиры в районе Раменки площадью 36,5 квадратного метра за восемь миллионов рублей и в Краснопресненском районе площадью 32 «квадрата» за 12,5 миллиона рублей.
Любопытно, что относительно недорогие студии в Москве нужно искать в основном на вторичном рынке, а в квартирных новостройках их почти нет, зато есть широкий выбор новых студийных апартаментов (жилье без возможности прописки). Например, в комплексе апартаментов «Сердце столицы» студии площадью 32-34 квадратных метра стоят от 5 миллионов рублей, в проекте Just M есть 24-метровые студии по цене от 3,5 миллиона рублей. Набирают популярность лофты — там продаются в основном апартаменты, планировка которых часто предполагает организацию студии и исключает возможность возведения межкомнатных перегородок.
«В новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве студию можно купить только в жилых комплексах "Эталон-Сити" и "LIFE-Митинская", но и там доля таких квартир в общем объеме предложения не превышает одного процента», — рассказала «Дому» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В этих комплексах студию можно купить за 4-5 миллионов рублей.
Конечно, все новые монолитные дома при выходе на рынок по-прежнему предлагают квартиры свободной планировки, где теоретически можно сделать студию. Но это не очень корректный пример, поскольку, как отметил руководитель аналитического центра «Инком» Дмитрий Таганов, в монолите редко делают студии, и на вторичные продажи квартиры чаще всего выходят уже разделенными на комнаты.
За МКАДом предложение студий в новостройках немного больше, и стоят они там дешевле. Например, на территории «новой Москвы» риелторы нашли студии в трех проектах: «Спортивный квартал», «Новые Ватутинки Южный квартал» и «Престиж» — там цены начинаются от 1,9-3,5 миллиона рублей. В ближайшем Подмосковье студии продаются по цене от 3,5 миллиона рублей («Новокосино», «Новокосино-2», «Академик-2»).
Целевая аудитория у такой недвижимости — одинокие молодые или пожилые люди или бездетные пары, только начинающие семейную жизнь. Как правило, они ограничены в средствах, и в первую очередь их привлекает небольшой бюджет покупки (тем более что и коммунальные платежи за студии меньше). Для творческих людей студии — еще и поле для самовыражения.
Нередко в жилых комплексах высокого класса студии используют в качестве гостевых и корпоративных квартир. Популярны они и среди инвесторов, которые покупают их для сохранения средств и сдают в аренду. Кстати, в качестве съемного жилья такие квартиры часто ищут иностранцы — для них это привычный и приемлемый формат. Для некоторых покупателей студии — это старт для будущего обмена. С улучшением материального положения они приобретают более просторное жилье.
Тем не менее эксперты констатируют, что студийный формат все еще не до конца понятен российскому потребителю. Покупатели не привыкли к открытому пространству, которое можно зонировать лишь с помощью мебели и где вся домашняя жизнь происходит в одном помещении. Поэтому несмотря на то, что спрос высок, он все-таки ограничен.