Ты не такой, как все Ошибки при создании бизнес-центров, которые не дают спокойно работать офисным сотрудникам

У каждого, кого по пятницами нет-нет да и тянет подпеть Сергею Шнурову, риск подхватить что-нибудь из комплекса «профзаболеваний офисных работников», скорее всего, довольно высок. Специфическая нагрузка на глаза, спину, руки, да чего уж таить, и на нервы, в сочетании с отсутствием свежего воздуха и малой подвижностью создают не самые приятные перспективы. А уж если добавить к этому ежедневные расходы на транспорт и плохой общепит…

Конечно, офисное пространство внешне все меньше становится похожим на конвейер, по крайней мере — в больших городах. Флагман процесса — Москва, именно здесь уже построено достаточное количество бизнес-центров, которые своими пространственными решениями наводят мысли скорее о празднике, чем о серых буднях. Но красота, увы, не всегда равна функциональности. И уж точно не для каждого офисного сотрудника архитектурное решение компенсирует высокие ежедневные расходы на транспорт и питание.

Материалы по теме:

На работу как на праздникВнутренние дворы столичных бизнес-центров становятся пространством для впечатлений и положительных эмоций

1 августа 2014

Например, БЦ Diamond Hall при всем своем оригинальном облике и высоком качестве проекта, позволяющем отнести объект к А-классу, располагает всего одним пунктом общепита — и это недешевая «Чайхона №1», посещать которую ежедневно может позволить себе далеко не каждый сотрудник. Похожая ситуация в той или иной форме часто наблюдается в офисных центрах, особенно в тех, что открылись недавно и «заселены» менее чем наполовину. В случае если объект находится за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), а район деловой активности вокруг него только складывается, офис может стать настоящей ловушкой — собственных кафе нет либо ценник «монополиста» неоправданно велик, но и по соседству никаких альтернатив не предлагается.

Загадочные и недоступные

Еще одна проблема некоторых «новостроев», которые только начинают заселяться компаниями-арендаторами, — проблемная навигация. Так, в «Федерации» — одной из башен «Москва-Сити» — долгое время не было удобного перехода из одной части в другую. Да и сейчас человек, впервые попавший в «Сити», рискует не сразу найти дорогу — огромный многофункциональный комплекс дает массу возможностей заблудиться. Впрочем, функцию навигации отчасти берут на себя охранники «Афимолла».

«В современных офисных зданиях проблемы с навигацией и зонированием встречаются все реже и реже — девелоперы уже научились работать со зданиями и слышать потребности потенциального арендатора. Если это новое строительство, то, скорее всего, подобного рода вопросы прорабатываются командой профессиональных архитекторов и планировщиков», — подчеркивает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Проблемы с навигацией характерны для БЦ, возникающих на месте реконструированных зданий — таких, как «Яуза Тауэр» или «Шаболовская, 31». Иногда это естественным образом следует из стремления девелопера сохранить исторические особенности здания.

Еще один фактор, негативно влияющий на качество жизни офисных сотрудников, — сложная транспортная доступность.
«В столице есть бизнес-центры, которые расположены в 15-20 минутах ходьбы от метро, и это не предел, — рассказывает Ксения Ревенко, старший директор, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield. —Утренняя прогулка по переулкам с перекопанными дорогами, особенно на каблуках, может негативно сказаться на начале рабочего дня. Некоторые бизнес-центры предлагают сотрудникам воспользоваться шаттл-басом от метро (как правило, собственник здания предоставляет такую услугу арендаторам), но есть и БЦ, до которых добраться можно исключительно общественным транспортом». Ежедневное преодоление транспортных проблем почти гарантированно портит рабочее утро, подчеркивает эксперт. Мало того, это еще и неизбежные расходы на общественный транспорт.

В то же время, доведенная до крайности, транспортная удаленность от метро может из существенного минуса обернуться и рядом плюсов. Так, в расположенных далеко за ТТК «Крылатских холмах» для сотрудников организован выход в зеленую зону с олимпийской велодорогой. В «Олимпия парк» — выход на Химкинское водохранилище и обширная зеленая территория. «В «Химки Кантри парк» рекреационная зона включает в себя причал для яхт и ресторан-шале, в БЦ «Рига лэнд» и бизнес-парке К2 представлены обширные лесопарковые зоны», — рассказывает заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак.

Болезни роста

Свои неприятности поджидают офисных работников и внутри здания. Одна из распространенных проблем — недостаточное внимание к общественным зонам в бизнес-центрах. Откровенно плохо зонированных офисов среди современных, качественно спроектированных объектов не так уж много, отмечает Роман Щербак. «Однако ключевая ошибка, которую допускают некоторые девелоперы, — дисбаланс зон общего пользования и полезных площадей, — продолжает эксперт. — Они стараются минимизировать размеры общих зон, чтобы увеличить полезную площадь с выгодой для себя. Однако из-за таких решений страдает привлекательность объекта: арендатор чаще всего желает видеть просторные, красивые лобби и коридоры, в которых обустроены зоны отдыха для сотрудников. Аскетичные лобби и длинные мрачные коридоры арендаторов, как правило, отталкивают». Несмотря на всю очевидность необходимости существования общественных зон, по данным исследования компании Pridex Group, организованные зоны отдыха предусмотрены в 53 процентах столичных офисов, а в 10 процентах БЦ классов А и В (что подразумевает высокий уровень проекта) рекреация отсутствует вообще.

Еще одна ошибка — проектирование исходя из архитектуры, когда не продумывается удобная навигация внутри самого офисного помещения.

«Например, изначально в помещениях есть колонны каждые 6-8 метров, которые затрудняют организацию помещения для будущих сотрудников. В равно разделенных по площади помещениях из-за ритма колонн получается неодинаковое количество рабочих мест», — поясняет арт-директор архитектурного бюро «Победа дизайна» Степан Бугаев. Кроме того, по словам эксперта, довольно часто собственники не закладывают при проектировании будущий рост компаний-арендаторов. Так, при установке вентиляции имеет смысл закладывать дополнительно 20-30 процентов мощности, иначе при уплотнении рабочих мест вентиляция может перестать справляться. «На этапе проектировании офиса не всегда продумывают и дополнительные помещения, которые потом могут понадобиться с учетом расширения бизнеса (переговорная, зона отдыха, увеличение кухни и т.п.)», — добавляет Бугаев.

Впрочем, нельзя считать ответственными за подобные недочеты одних только собственников здания, уверен Константин Лосюков: «В целом было бы несправедливо перекладывать на плечи девелопера / собственника ошибки организации офисного пространства в помещениях арендатора. При строительстве объекта собственник, разумеется, старается сделать все, чтобы его здание и офисные блоки были максимально привлекательными для арендаторов, предлагая не только эффективные планировки и хорошую инженерию, но и сопутствующую инфраструктуру», — подчеркивает эксперт.

Куры и горячие столы

По-настоящему интересные, нетривиальные пространственные решения все еще остаются, несмотря на общий прогресс, «штучными» и реализуются, главным образом, в офисах креативных компаний, работающих в таких сферах, как медиа, реклама, маркетинг, IT. «Недавно я посещала офис известной информационной компании, в котором для сотрудников организованы комнаты отдыха, собственный фитнес-центр, библиотека, ресторан, на каждом этаже — кафе с демократичными ценами. Мало того, есть специальная комната, где установлены капсулы для сна, — делится впечатлениями Ксения Ревенко. — Во дворе размещен небольшой загон для животных, где гуляют козел, петух, курицы и индюки. Предусмотрены специальная комната для детей, батут и многое другое».

До нетривиальных пространственных решений компании нужно «созреть», подчеркивает Константин Лосюков, но оно того стоит: «Выход за рамки стандартного офиса помогает сотрудникам раскрыть творческий потенциал, необходимый для реализации рабочих целей». В таких «креативных» офисах есть и места для отдыха, и зоны тишины, имеется все необходимое для комфортной работы, оптимизированы офисные площади. Существующие там многофункциональные пространства могут использоваться и как переговорные, и как зоны для проведения специальных мероприятий. Имеется также возможность организации работы в режиме hot desking, когда сотрудники свободно перемещаются с лэптопами внутри офиса, не будучи «привязанными» к определенному рабочему месту.

Одним словом, девелоперы офисных центров все больше ориентируются на реальные потребности своих будущих арендаторов. Другое дело, что площадь и другие параметры конкретного участка, который есть в распоряжении, могут создавать свои ограничения при проектировании идеального бизнес-центра. Но сейчас в офисном сегменте сложилась ситуация, которая называется «рынок арендатора». Так что самое время руководителям компаний подумать, какой именно офис понравится и будет удобен его сотрудникам. Сейчас собственники бизнес-центров как никогда готовы прислушаться к пожеланиям своих клиентов.