Пустующим нежилым помещениям на первых этажах домов постепенно находится новое применение. Застройщики склоняются к мысли, что в таких помещениях вполне можно жить — и речь вовсе не о стихийном ночлеге для бездомных. Сегодня набирает обороты тенденция по перепрофилированию офисов и торговых точек в жилых комплексах в апартаменты. Для покупателя это вариант сэкономить на решении квартирного вопроса.
Жителям новых столичных микрорайонов прекрасно знакома картина — пустующие первые этажи, отведенные, теоретически, под торговые точки, парикмахерские, отделения банков и прочую инфраструктуру. Проблема в том, что при проектировании ЖК часто не учитываются в полной мере реальные потребности ни жителей, ни будущих арендаторов. В результате помещения не подходят тем арендаторам, кто готов, в принципе, работать в спальных районах. А некоторые согласившиеся быстро закрываются, поскольку на их товары и услуги нет спроса.
Особенно ярко это заметно на примере общепита — многие сетевые операторы, вообще-то, готовы идти в спальные районы, но элементарно не могут найти подходящих помещений. В результате, по оценке группы компаний RRG, до 60% нежилых помещений в новых микрорайонах стоят пустыми. «Часть первых этажей, особенно в панельных новостройках в малопригодных для торговли местах, можно было бы перепрофилировать в квартиры или апартаменты, предлагая к продаже с дисконтом 15-20 процентов от аналогичной цены квартир на более высоких этажах», — считает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
«Жилое использование вполне может оказаться более рентабельным, — соглашается Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer. — Это в первую очередь касается объектов, расположенных в стороне от трафика, который необходим для бизнеса в формате стрит-ритейл. В текущем состоянии рынка ситуация, пожалуй, стала более рельефна, поскольку спрос на офисы и торговые помещения упал весьма существенно, а жилье остается востребованным». По данным «Миэль-Коммерческая недвижимость», трансформация торговых помещений на первых этажах жилых домов в апартаменты превращается в полноценную тенденцию в бизнес-и премиум-классе.
Та же тенденция обсуждалась и на «Круглом столе главных редакторов рынка недвижимости», информационным партнером которого выступил «Дом»: по данным ряда экспертов из числа топ-менеджеров и аналитиков девелоперских и риэлторских компаний, сейчас значительно вырос спрос на помещения стрит-ритейл на первых этажах именно с точки зрения их последующего перепрофилирования под апартаменты.
Есть случаи, когда нежилые помещения на первом этаже девелопер объединяет с нежилыми помещениями на втором этаже. «После этого на первом этаже делается рабочая зона, например, связанная с приемом единичных клиентов, а на втором — жилая. Это привлекательно для тех, кто хочет жить и работать в будни в одном месте в центральной части Москвы, а выходные проводить в загородном доме», — рассказывает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. По словам эксперта, процесс смены функции нежилого помещения довольно сложен, несмотря на то, что законодательных препятствий этому фактически нет. Поэтому уже существуют примеры, когда подобное перепрофилирование просто никак не оформляется документально.
Насколько это сложно на практике — сделать пригодным для жилья помещение свободного назначения, которое изначально проектировалось под офис или магазин? «В принципе, первые этажи, имевшие изначально нежилое назначение, использовать для проживания можно. Главное условие здесь – наличие в помещении санузлов. Особенно интересными такие варианты становятся, если удается прирезать к такому помещению с отдельным входом небольшой участок земли», — рассказывает Александр Лагутов, партнер, директор департамента оценки компании Sminex.
Понятно, что перепрофилировать имеет смысл далеко не всякое помещение. Общее правило — чем более дом пригоден для жизни, тем менее помещения в нем обещают коммерческий успех торговым точкам. Тишина и отсутствие мощного автомобильного трафика — плюс для жильцов и абсолютно неприемлемые условия для торговли. Хотя есть на рынке и случаи, когда нежилые помещения раскупаются едва ли не быстрее квартир. Так, например, в свое время довольно быстро почти полностью были распроданы нежилые площади в ЖК «Садовые Кварталы» — дело в том, что это масштабный проект более чем на 3000 жителей, что гарантирует достаточный «внутренний» спрос. Но подобных «счастливчиков» сейчас не так много, и это вынуждает многих девелоперов задуматься о смене предполагаемой функции нежилых помещений в своих объектах. Тем более что подобные объекты могут быть интересны экономным покупателям: апартаменты в целом дешевле аналогичных жилых помещений примерно на 15-20 процентов, приводит свои данные управляющий партнер компании Civil Architects Данил Куров.
«Яркий пример перепрофилирования в высокобюджетном сегменте — ЖК на улице Фотиевой, дом 6, — рассказывает Александр Болотов, генеральный директор «Миэль-Коммерческая недвижимость», — Изначально при строительстве дома первые два этажа проектировались как нежилые. Девелопер предполагал, что эти помещения после продажи будут сданы под ритейл или услуги. Но в силу низкой востребованности со стороны потенциальных арендаторов площади были перепрофилированы под апартаменты. Девелопер сделал мелкую нарезку площадей и теперь предлагает к продаже апартаменты размером 50-100 квадратных метров по цене 280-290 тысяч рублей за метр, что в два раза ниже цены квартир в этом же доме». Разница в окончательной цене покупки оказывается еще значительнее за счет небольшой площади получившихся апартаментов: стоимость квартир в ЖК доходит до 270 миллионов рублей, тогда как апартаменты стоят от 15 до 25 миллионов рублей.
Такие «псевдоквартиры» могут быть востребованы как жилье для подрастающих детей родителей, живущих в этом же доме. Либо как «гостевая квартира», купленная опять же жильцами дома. «Выбор перепрофилированного помещения в качестве места для жизни, в принципе, может быть обусловлен еще и наличием отдельного входа, и высотой потолка, — считает Юлия Тряскина, соучредитель архитектурного бюро UNK project. Но все же, как правило, люди избегают покупки квартир на первых и последних этажах».
Впрочем, если практика перепрофилирования нежилых помещений под жилую функцию (пусть и без соответствующего статуса жилья и всех сопутствующих этому бонусов — постоянной регистрации, приоритету при записи в образовательные учреждения и т.п.) и продажи их по цене ниже среднерыночной «шагнет» в эконом-класс, такие апартаменты вполне смогут стать альтернативой, например, новостройкам для экономных покупателей. Особенно если налоговую ставку для владельцев данных помещений будут рассчитывать как для жилья (0,05-01% от кадастровой стоимости, а не 0,5%, как для коммерческой недвижимости) — с соответствующей инициативой город уже выступил.