Рынок аренды элитного жилья Москвы переживает сильнейший за последние годы стресс. До последнего времени западные экспаты были основными съемщиками квартир в пределах Садового кольца. Теперь многие европейские и американские компании сокращают штат сотрудников, другие вовсе прекращают свою деятельность. Последний набор санкций касался нефтяной отрасли, что отразилось на сотрудниках западноевропейских нефтяных компаний. Определенные надежды московские арендодатели связывают с активизацией азиатского бизнеса. Пока, однако, столичных рантье спасают представители… украинской политической элиты.
Само понятие элитной недвижимости претерпело значительные изменения. Не так давно элитным считалось жилье исключительно в пределах «Золотой мили» в районе Остоженки. Теперь таковым риелторы называют практически весь центр Москвы, а также апартаменты в жилых комплексах на западном, северо-западном и юго-западном направлениях города.
Раньше элитным девелоперы именовали жилье с ценой аренды от 10 тысяч долларов в месяц. Сейчас планка упала до 8 тысяч долларов. Бизнес-класс начинается от 4-5 тысяч долларов.
Год назад ставка аренды для трехкомнатной квартиры площадью порядка 100 квадратных метров с машино-местом в новом доме в центре Москвы составляла 160-180 тысяч рублей в месяц. Теперь такая же квартира может стоить 120-130 тысяч рублей. Цена упала на 15-20 процентов.
Доля экспатов на рынке доходила до 60 процентов. За последние месяцы количество иностранных арендаторов уменьшилось примерно наполовину.
Эксперты говорят, что иностранцы уезжают из-за санкций. Ряд компаний, не делая громких заявлений, просто сократили персонал в российской столице. «Могу привести пример. У нас есть корпоративный клиент — крупная французская компания. Раньше мы искали жилье для одного-двух сотрудников в месяц. Теперь последнего клиента заселили аж в июне, а обратился он к нам еще раньше — в апреле. Уезжают все!» — рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
Предложение на рынке аренды значительно превышает спрос. Продавцы в борьбе за покупателей идут им навстречу, предлагая различные скидки, индивидуальные условия, рассрочки, а также проводя специальные акции. По пессимистичному прогнозу, падение цен продолжится и может достичь 30 процентов от прошлогодних показателей.
Эксперты говорят, что политические причины обрушения рынка главные, но не единственные. Отчасти происходящее связано с тем, что крупные корпорации все охотнее берут на работу российских специалистов, окончивших западные вузы. Качество их работы соответствует высоким стандартам, а зарплата меньше, чем у экспатов.
Надо сказать, что владельцы дорогостоящего жилья предпочитают сдавать квартиры именно европейцам или американцам. Считается, что к имуществу они относятся в среднем более бережно. «У нас, конечно, были разные ситуации. Американские квартиросъемщики тушили сигареты о мебель, ребенок из семьи французов разрисовал стены маркером так, что пришлось в комнате делать ремонт, — вздыхает Вадим Ламин. — Люди, понятно, разные. Но обычно иностранцы относятся к чужой собственности более бережливо».
Кроме того, у западных специалистов не самые высокие требования. «Они довольствуются простой мебелью и несложным ремонтом, — говорит владелец четырехкомнатной квартиры на Мясницкой улице Владимир. — Русским квартиросъемщикам такое не годится. Им подавай авторский дизайн, дорогую, с претензией, мебель». Вдобавок топ-менеджеры западных компаний приезжают, как правило, с семьей и детьми, а, значит, привязаны к посольским школам, расположенным исключительно в центре города. Для россиян центр такой ценности не представляет.
Фото: Антон Белицкий / «Коммерсантъ»
Риелторы с удивлением отмечают, что одновременно с оттоком иностранцев активизировались представители украинской элиты, бежавшие в Москву из-за политической нестабильности на родине. Конечно, полностью заместить западных квартиросъемщиков они не способны, но обладают впечатляющими финансовыми возможностями. Если иностранцы часто брали в аренду квартиры ценой около 5 тысяч долларов, то украинцы рассматривают варианты от 10-15 тысяч долларов.
Руководитель отдела аренды Kalinka Group Юлия Ковалева говорит, что изучать рынок московской недвижимости украинцы начали в марте. Первая существенная волна пошла в июле, а вторая — в сентябре. «Могу сказать про тех людей, которым в Москве помогали именно мы. Летом одна семья сняла жилье в районе Тверской улицы за 30 тысяч долларов, другая — за 25 тысяч долларов в районе Остоженки. Еще одна выложила за квартиру в том же районе 22 тысячи долларов. Две семьи украинцев раскошелились на 15 тысяч долларов», — вспоминает Ковалева.
В сентябре приток украинцев был связан с началом учебного года. Представители украинского истеблишмента переводили детей в московские вузы — МГУ, МГИМО. Соответственно, искали жилье близко к университетам. Дешевле 10 тысяч долларов, отмечает Ковалева, варианты не рассматривались. «Это люди из политической элиты, из окружения Виктора Януковича. Свои фамилии они предпочитают не афишировать. Договор при аренде составляют на родственников», — говорит Ковалева.
Однако украинцев как стратегических клиентов в Москве не рассматривают, сдают квартиры им менее охотно, чем иностранцам. Ситуация непонятная — то ли украинцы вернутся на родину, то ли задержатся в Москве надолго. Нередко покупают в Москве квартиру, а снимают только на время ремонта. Такой подход московским арендодателям не нравится.
Фото: Валерий Мельников / «Коммерсантъ»
Еще одна тенденция — спрос на элитную недвижимость растет со стороны азиатских бизнес-структур, работающих в Москве. В условиях политического и бизнес-поворота на Восток именно они могут стать катализатором спроса, надеются эксперты. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев свидетельствует, что европейцев и американцев действительно вытесняют экспаты из стран БРИКС, а также из стран Магриба и Аравийского полуострова.
Впрочем, азиатские компании на российский рынок выходят пока осторожно. Вице-президент Центра политических технологий Алексей Макаркин считает, что быстрой замены европейских экспатов на азиатских ожидать не стоит. «Азиаты не полезут на освободившиеся места сломя голову. Крупный бизнес не любит суеты. Надо понимать, что европейские и американские компании тоже пришли в Россию не сразу. В начале 90-х годов открывали скромные представительства, потом они преобразовывались в филиалы, штат рос, но не резко», — говорит политолог.
Профессор Высшей школы урбанистики ВШЭ Сергей Сиваев уверен, что никакого Чайна-тауна в Москве в ближайшие пять лет не предвидится. «Сближение со странами Азии пока чисто гипотетическое. Все это сейчас политика, а не реальный бизнес», — говорит эксперт.
Похожий кризис на рынке столичной недвижимости наблюдался в 2010 году. Тогда, несмотря на восстановление российской экономики после экономических трудностей, западные корпорации не спешили отправлять своих сотрудников в Москву. Четыре года назад, правда, ситуация определялась исключительно экономическими показателями, которые были не самыми лучшими как у России, так и у стран Запада. Теперь на первый план вышло противостояние политическое.