2013 год стал рекордсменом пятилетки по объемам вложений россиян в зарубежную недвижимость. 2014-й, при более скромных вроде бы цифрах это знамя подхватил. Несмотря на существенное подорожание недвижимости в странах евро- и долларовой зоны, мы продолжили покупать. Интерес к Вьетнаму и Австралии, скачок спроса на лондонскую «элитку», изменения визовой политики и другие события 2014 года — в обзоре «Дома».
В 2013 году, по данным Центробанка, россияне вложили в объекты недвижимости за рубежом более 2,1 миллиона долларов — рекордная цифра за 5 лет. Это на 12,5 процента больше, чем в 2012-м, и почти на 60 процентов — чем в «кризисном» 2009-м. Крупные агентства недвижимости Испании, Италии, Франции, Черногории зафиксировали, что именно россияне заключили до половины всего объема сделок.
В 2014 году ситуация изменилась. Внешнеэкономические проблемы — конфликт на Украине и вызванные им санкции против России, исчерпывание источников экономического роста, снижение цен на нефть, рост инфляции, падение курса рубля — вызвали снижение активности россиян на зарубежных рынках недвижимости. В то же время падения спроса не произошло, а по данным некоторых участников рынка, спрос по ряду направлений не так уж сильно отстает от показателей рекордного 2013-го.
Фото: Scott Olson / Getty Images / AFP
С января по ноябрь 2014 компанией Tranio.ru (брокер по продаже зарубежной недвижимости россиянам) было получено на 6 процентов меньше заявок, чем за аналогичный период 2013 года.
Согласно статистике «Яндекс.Вордстата», с октября 2013-го по ноябрь 2014 года интерес к недвижимости во многих странах неуклонно снижался. Объекты в Испании россияне стали искать на 36 процентов реже, недвижимость в Болгарии и Германии — на 65 процентов.
Январь-март: развитие конфликта на Украине и отток капитала из России
Советы покупателю
Если раньше основным мотивом покупки зарубежной недвижимости россиянами были инвестиции, то сегодня приоритеты изменились: все больше сделок свершается для получения возможности дальнейшего переезда.
В этом отношении перспективны страны, дающие возможность относительно простого получения вида на жительство, такие как Турция и Болгария. До недавнего времени высоким спросом у россиян пользовались Латвия и Финляндия, но после ввода санкций количество наших сограждан, планирующих покупку недвижимости в этих странах, резко сократилось.
Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development
Начало 2014 года ознаменовалось масштабным «бегством» инвестиций из России. По данным Центробанка, отток частного капитала только в первом квартале составил почти 50 миллиардов долларов — немногим меньше, чем за весь 2013-й. Инвестиции в зарубежную недвижимость тоже росли: согласно информации Центробанка, в первом квартале 2014 года объем операций по покупке заграничных объектов по сравнению с аналогичным периодом 2013-го увеличился на 14,7 процента.
Россияне начали активно выводить капитал за рубеж по нескольким причинам. Из-за обострения ситуации на Украине началось обсуждение возможных экономических санкций против России. В частности, предлагалось заморозить зарубежные счета российских граждан. Ходили слухи, что наши соотечественники не смогут совершать операции с недвижимым имуществом за границей. Неопределенность, вызванная санкциями против России и ухудшением ситуации на Украине, привела к тому, что в первые месяцы 2014-го рубль начал падать по отношению к большинству мировых валют.
Кстати, беспорядки на Украине привели к тому, что граждане этой страны, как и россияне, начиная с февраля 2014 года стали чаще покупать недвижимость за границей. Именно в том месяце конфликт на Украине стал набирать силу, президент Янукович покинул страну, и многие украинцы начали активно выводить капитал за рубеж.
Апрель-июнь: сокращение спроса на недвижимость
Во втором квартале внешнеэкономическая ситуация стабилизировалась, а рубль укрепился после повышения Банком России ключевой ставки. Однако внешние улучшения не оказали благоприятного воздействия на спрос со стороны россиян.
Фото: Fred Dufour / AFP
Во втором квартале 2014 года на Tranio.ru было на 11,7 процента меньше заявок, чем за тот же период 2013-го. С апреля по июнь спрос на недвижимость в первой пятерке стран, популярных среди россиян, вырос только в Италии — на 84 процента. Спрос на объекты в Испании уменьшился на 39 процентов, в Германии и Латвии — на 49, в Болгарии — на 85. Многие риелторы в Лондоне и на Лазурном Берегу Франции тоже отмечали снижение интереса со стороны наших соотечественников. При этом средний бюджет заявок по сравнению с 2013 годом по всем странам увеличился более чем в 2,5 раза (с 675 тысяч до 1,83 миллиона евро).
Среди значимых законодательных изменений второго квартала — введение уголовной ответственности за сокрытие от Федеральной миграционной службы РФ гражданства или вида на жительство (ВНЖ) другого государства. Однако это никак не отразилось на спросе на зарубежную недвижимость.
Июль-сентябрь: продолжение негативной тенденции
В третьем квартале 2014 года тенденция предыдущих месяцев углубилась: рубль продолжил падать, спрос на зарубежную недвижимость — понижаться.
С июля по сентябрь количество заявок на Tranio.ru сократилось на 21 процент. Среди самых популярных стран продолжило расти количество заявок лишь на недвижимость в Италии (плюс 15 процентов). Спрос на объекты в Испании понизился на 12 процентов, в Болгарии — на 77, в Латвии — на 79, в Германии — на 93. Бюджет заявок с июля по сентябрь по сравнению с аналогичным периодом 2013 года увеличился на 43 процента (с 545 до 779 тысяч евро).
Тенденция осени 2014
Покупатели из стран Африки — Нигерии, Ганы, Конго, Габона, Камеруна и Сенегала — особенно активны на рынке элитной недвижимости Лондона.
Тенденция широко освещается в прессе — по ее мнению, «африканский лев начал рычать громче русского медведя». И хотя по числу сделок на рынке недвижимости ультра-премиум-класса покупателей из стран Африки приходится только 1,5 процента, они лидируют по стоимости приобретаемых объектов. Как правило, покупатели данного сегмента рынка тратят на лондонские дома и квартиры от 15 до 25 миллионов фунтов. Больше всех за последние три года потратили покупатели из Нигерии (50 миллионов фунтов) — это при том, что средняя годовая зарплата в стране составляет 850 фунтов.
Инесса Фалина, глава департамента недвижимости Oracle Capital Group
Тенденцию снижения спроса подтверждают и данные Центробанка: во втором квартале 2014 года по сравнению с тем же периодом 2013-го объем операций по покупке заграничной недвижимости сократился на 11,2 процента — с 526 до 473 миллионов долларов.
Столь существенное понижение спроса на недвижимость в Латвии было отчасти обусловлено изменениями в иммиграционном законодательстве. С 1 сентября 2014 года вид на жительство в стране можно получить, вложив в местную недвижимость минимум 250 тысяч евро. Раньше для этого было достаточно гораздо меньшей суммы — 71 150 или 142 300 евро (в зависимости от региона). В сентябре появились слухи, что возможность получения ВНЖ за инвестиции могут отменить вовсе. Позже осенью 2014 года программа действительно была приостановлена.
Летом 2014 года были введены санкции против России. Узнав об этом, многие клиенты отменили сделки. Но были и те, кого проблемы с экономикой, наоборот, подстегнули к покупке недвижимости за рубежом. В частности, некоторые агентства недвижимости отметили, что россияне стали чаще приобретать дома и квартиры в Лондоне. В 2014 году доля наших соотечественников выросла с 13 процентов до более чем 20 процентов, причем рост пришелся на сегмент объектов стоимостью свыше 10 миллионов фунтов стерлингов. Отчасти это объясняется тем, что в ноябре порог вложений для получения инвесторской визы (Tier 1) увеличивался вдвое: с одного до двух миллионов фунтов стерлингов, что простимулировало желающих участвовать в программе поторопиться.
Октябрь-ноябрь: резкий рост спроса на недвижимость
В октябре усилилось падение рубля. Только за октябрь 2014 года курс рубля к доллару опустился более чем на 7 процентов, с начала года снижение составило 20 процентов; снижение рубля к евро составило 5 и 13 процентов соответственно. Из-за ослабления отечественной валюты покупка недвижимости за рубежом стала менее доступной для россиян. Заграничные дома и квартиры «подорожали» почти в полтора раза, просто не меняя ценника: в марте 2013-го евро стоил 39,7 рубля, а в ноябре 2014-го — уже 57,4 рубля.
Но, несмотря на падение национальной валюты и как будто даже вопреки ему, россияне стали чаще покупать заграничные дома и квартиры. Одним из основных мотивов стало стремление спасти деньги от дальнейшего обесценивания. В октябре и ноябре 2014 года спрос на зарубежную недвижимость резко пошел вверх. Так, за эти два осенних месяца на Tranio.ru было получено на 29 процентов больше заявок, чем за соответствующий период 2014 года. Средний бюджет заявок тоже вырос — почти в два раза (с 787 тысяч до 1,45 миллиона евро). Спрос на недвижимость в Испании увеличился на 53 процента, в Германии — на 21 процент, в Болгарии — на 14 процентов. Среди популярных у россиян стран количество заявок незначительно сократилось только в Латвии и Италии.
Несмотря на санкции, визовый режим для россиян «в среднем по миру» улучшился или, по крайней мере, не ухудшился. Например, в октябре Италия начала выдавать трехлетние визы для россиян, подающих заявки через Генеральное консульство Санкт-Петербурга. У покупателей недвижимости в Германии и Франции появилась возможность получить пятилетнюю визу. США по-прежнему при соблюдении ряда условий выдают россиянам визы на три года.
Советы покупателю
Сегодня не самый благоприятный период для тех россиян, кто решил купить объект недвижимости за рубежом. Если есть накопления в валюте, мы рекомендуем выбирать недвижимость в Московском регионе, либо вкладываться в недвижимость Англии, которая демонстрирует наибольший рост (по итогам 2014 года — на 10 процентов). Но не стоит забывать о том, что в результате изменения курса рубля по отношению к основным валютам, стоимость зарубежной недвижимости увеличилась процентов на 30 в рублевом эквиваленте. Так что, строго говоря, купить недвижимость в Англии могут позволить себе только те русские, которые проживают и имеют свой бизнес на территории этой страны. Поскольку рынок зарубежной недвижимости демонстрирует рост, сделки активно заключаются, в такой ситуации продавцы не идут навстречу русским покупателям и не предоставляют скидки. Отсюда еще один совет — переждать, когда ситуация на валютном рынке стабилизируется.
Ольга Антонычева, директор отделения МИЦ — Недвижимость "На Цветном" (ГК МИЦ)
Что дальше?
По итогам 2014 года чистый отток частного капитала оценивается Центробанком на уровне 128 миллиардов долларов. Для сравнения, в 2013-м отток капитала составил 62,7 миллиарда — вдвое меньше. Свою роль в процессе, безусловно, сыграли опасения граждан за политическую и экономическую ситуацию в России. Проблемы на родине и ухудшение отношений с западными странами будут и дальше подстегивать россиян инвестировать в стабильные страны, такие как Австрия, Великобритания, Германия, Швейцария и Франция.
В связи с ухудшившимися отношениями между Россией и Западом россияне могут обратить больше внимания на Азиатско-Тихоокеанский регион, в частности на Вьетнам. В ноябре вьетнамские власти одобрили закон, расширяющий права иностранных покупателей недвижимости. Иностранцы с действующей визой, а также зарубежные компании и международные организации, осуществляющие деятельность во Вьетнаме, смогут приобретать дома и квартиры. Предыдущее законодательство закрепляло это право только за супругами граждан Вьетнама и иностранцами, внесшими значительный вклад в развитие страны. Тенденция обращения к Азиатско-Тихоокеанскому региону уже отражается статистикой компаний, продающих зарубежную недвижимость: впервые фиксируется, пусть незначительный, спрос на недвижимость во Вьетнаме и Австралии.