Снимите это медленно Как будут жить арендаторы квартир после «смерти» ипотеки

ЦБ повысил ставку до 17 процентов. Плачут потенциальные ипотечники, потирают руки алчные московские арендодатели — люди, еще вчера собиравшиеся вступить в добровольное кредитное рабство, останутся на рынке аренды, причем, судя по мрачным прогнозам ведущих экономистов, надолго.

С «понаехавшими» теперь можно делать все, что угодно: повышать арендную плату раз в месяц, приходить с проверками ежедневно, складировать на сданных квартирах старые диваны и жуткие ковры — те даже не пикнут. Ну не уедут же обратно к маме в райцентр? «Дом» попробовал разобраться, так ли все плохо, и стоит ли на самом деле квартиросъемщикам ждать адовых мук и беспредела квартирных хозяев в ближайшие месяцы.

Это что растет у нас между глаз

Для начала попробуем разобраться, что такое ключевая ставка и каким образом ее рост может повлиять на качество жизни рядовых граждан. Согласно официальному определению, ключевая ставка — это процентная ставка, по которой Центральный банк России предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой регулятор готов принимать от банков на депозиты денежные средства на одну неделю. Как все мы уже знаем, 16 декабря 2014 года, на фоне обвала рубля (более чем на восемь процентов за понедельник, 15 декабря) Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 6,5 процентных пунктов до беспрецедентных 17 процентов годовых. «Решение принято из-за возросших девальвационных и инфляционных рисков», — расплывчато пояснили в ЦБ. Проще говоря, регулятор попытался за счет повышения ставки остановить падение курса рубля и предотвратить дикий рост цен на все группы товаров.

«Увеличили ключевую ставку — это значит, что деньги, которые банки занимают краткосрочно у ЦБ, станут намного дороже, сократится денежная ликвидность. Если совсем просто — станет меньше рублей, и для рынка это должно быть сигналом к росту курса рубля, — поясняет Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз". — Проблема в том, что поднять ставку надо было еще летом, тогда это бы возымело эффект. Сейчас это практически не сыграло роли, рубль продолжает падать».

Эксперты негласно соглашаются в одном: Эльвира Набиуллина, конечно, хотела как лучше, но получилось как всегда: повышение ключевой ставки не смогло воспрепятствовать обесцениванию национальной валюты, и «выхлоп» от этого акта ЦБ будет скорее негативным для всех сфер российской экономики. Под удар, конечно, попадет и рынок недвижимости, и в числе первых пострадавших окажутся люди, планировавшие приобретение жилья в кредит.

Дорогая наша ипотека

При ключевой ставке в 17 процентов жилищные кредиты ждет неизбежное удорожание, твердят в один голос участники рынка недвижимости. В принципе, это очевидно: банки теперь кредитуются в ЦБ под повышенный процент, и работать себе в убыток, выдавая займы населению по меньшей ставке, они не станут. Разнятся лишь прогнозные масштабы «катастрофы». Так, Анна Карпова, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, считает, что ставка по ипотеке вырастет до 19-20 процентов. С ней согласен Максим Морозов, управляющий партнер M9 development: «Можно будет представить ипотеку и под 20 процентов годовых. То есть это будут ставки, по которым до недавнего времени выдавались потребительские кредиты. Это сделает ипотеку недоступной для большинства граждан». Некоторые делают куда более пессимистичные прогнозы: так, Александр Вусов, руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл», говорит, что ставка по жилищным кредитам может увеличиться чуть ли не вдвое, до 23 процентов.

Конечно, найдутся люди, которые будут занимать у банков и по такой ставке, но выдача ипотеки сократится до минимума. Позитива, впрочем, здесь может добавить предыдущий кризисный опыт: начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая говорит, что удорожание кредитов, вполне возможно, будет носить непродолжительный характер: «Рост ставок рефинансирования и нестабильная экономическая ситуация в 2008 году повлекли рост ставок на ипотеку и даже временную приостановку выдачи кредитов на рынке новостроек. Поэтому сейчас, вероятней всего банки повысят не только ставки (что своего рода заградительная мера) но и первоначальный взнос. В то же время, исходя из развития кризисной ситуации в 2008 году, рост ставок может наблюдаться недолго, так как уже в 2009 ставка рефинансирования стала снижаться, а в 2011 году Сбербанк открыл новую ипотечную программу «888», которая стала весьма востребованной у покупателей».

Купить нельзя снимать

Долго ли, коротко ли, но как-то решать свои жилищные проблемы людям надо уже сегодня. И лучше всех это осознают не только потенциальные «ипотечники», но и вечные конкуренты ипотечных банкиров — арендодатели. Многие из них сегодня — «на низком старте», то есть готовятся к наплыву клиентов, которые почти успели оформить кредитный договор с банком, но тут в игру вступили ЦБ и его 17 процентов. Другие потирают руки, собираясь пересматривать условия арендных договоров в свою, разумеется, пользу. Но большинство экспертов рынка считает, что корыстолюбивым хозяевам квартир радоваться рано.

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», считает, что удорожание ипотеки и уменьшение объемов строящегося жилья (за счет роста стоимости финансирования для девелоперов), в теории, могут вернуть потенциальных заемщиков и покупателей на рынок аренды. Что, в свою очередь, может со временем привести к подъему арендных ставок, особенно в эконом-сегменте. «Но не думаю, что это произойдет в ближайшее время, так как сегодня рынок аренды перенасыщен предложением по отношению к спросу. Должно пройти время, пока соотношение спроса и предложения станет не таким перекошенным, потом, возможно, сравняется, а затем уже спрос будет превалировать над предложением», — говорит Сивко.

«Отказ от покупки недвижимости отнюдь не означает расцвет рынка аренды, — не соглашается Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development. — Большинство людей, которые планировали переезд в новую квартиру, так или иначе обеспечены жильем и предпочтут повременить с улучшением жилищных условий до более спокойных времен».

Тем не менее, указывает эксперт, традиционно в кризис многие частные арендодатели пытаются компенсировать свои финансовые потери, обусловленные падением курса рубля, за счет квартиросъемщиков. При этом они отнюдь не всегда понимают, что лишаются гораздо больших средств из-за простоя недвижимости, чем выигрывают за счет повышения арендных ставок. «Сейчас многие люди постараются сократить свои расходы, и повышение арендных ставок вынудит их искать более дешевые варианты — меньшей площади или дальше от центра города», — полагает Кузнецова.

С ней согласна и Галина Фабрицкая, по ее словам, в кризис всегда наблюдается отток потенциальных квартиросъемщиков: «Доходы в столице не оправдывают довольно высоких повседневных расходов, в том числе и арендных». Эксперт отмечает, что в прошлый кризис, осенью 2008 года, ставки аренду снизились, так как многие компании сократили штат сотрудников, и квартиросъемщики, оставшись без стабильного дохода, вынуждены были покинуть столицу.

Руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина, в свою очередь, предостерегает собственников от попыток перехода на расчеты в иностранной валюте: «Мы проводим массу консультаций, касающихся этой темы, но ясно одно — сейчас неразумно выставлять аренду в иностранной валюте. В массовом сегменте практически нет арендаторов, которые могут расплачиваться в долларах и евро без ущерба для себя». Рядовые граждане зарабатывают в рублях, и эксперт советует хозяевам квартир «реально смотреть на рынок»: завышая цены или фиксируя стоимость в долларах/евро (тем более в сегменте недорогих квартир), собственник рискует отпугнуть потенциальных арендаторов.

Стоит отметить, что этих арендаторов на рынке с удорожанием ипотеки, в любом случае, сильно больше не станет. «Процент ипотечных заемщиков в России и так был исчезающее мал, 3-5% от трудоспособного населения, поэтому существенного влияния на спрос на аренду они не окажут», — подчеркивает Максим Раевский.

В сегменте аренды элитных квартир, между тем, вопрос пересмотра ценообразования уже сейчас стоит очень остро: ставки аренды дорого жилья традиционно фиксируются в долларах, и сейчас арендаторы требуют либо их существенного снижения, либо пересчета в рубли. «В существующей ситуации собственники дорогих квартир хотят продолжать сдавать недвижимость в долларовых ценах, ведь и затраты на дорогой ремонт, интерьеры, мебель и оборудование они несли в иностранной валюте. Арендаторы хотят платить рублями, при этом запрашивают большие дисконты», — рассказывает Юлия Ковалева, руководитель отдела аренды Kalinka Group. И понять можно обе стороны: если собственник потратил 250 тысяч долларов только на обстановку гостиной, он хочет быть уверенным, что в случае порчи имущества он будет в силах возместить убытки. Поэтому сейчас владельцы элитного жилья предпочитают просто отзывать с рынка свои предложения, не соглашаясь на снижение ставок.

Не отступать и не сдаваться

В общем и целом прогнозы экспертов относительно рынка аренды сходятся: при падении доходов населения и отсутствии повышенного спроса владельца квартир не смогут увеличивать ставки аренды. Что, кстати, подтверждается текущими стоимостными показателями: «Как показывает наша статистика, цены на аренду сейчас несколько ниже, чем год назад, плюс налицо тенденция к снижению цены в ноябре (в сравнении с октябрем), то же самое продолжается и в декабре. Так, средняя цена за «однушку» в ноябре снизилась на 1,3 процента, на «двушку» — сразу на 8 процентов, на трехкомнатную квартиру — на 6,3 процента», — говорит Ольга Бруковская, сооснователь портала Choister.

Таким образом, главная сегодняшняя задача арендодателей сводится к удержанию текущих позиций. Конечно, прибыль от сдачи квартир в аренду уже снижается за счет обесценивания рубля, но ведь и доходы большинства квартиросъемщиков сокращаются. И люди, планировавшие оформление ипотеки, скорее вернутся в «родные пенаты», чем согласятся, вместо кредитного рабства, на рабство арендное.