Апартаменты — формат недвижимости, который с самого его появления называли «темной лошадкой» рынка недвижимости. Сейчас, несмотря на то, что статус апартаментов в глазах московского покупателя все еще не до конца ясен, на их долю приходится более трети всего объема предложения в новостройках. Интерес покупателей таков, что многие застройщики останавливают продажи и открывают их снова — но по ставке на 15-20 процентов выше прежней.
Как рассказывают в кулуарах представители застройщиков, для них сейчас не редкость даже предложения о продаже целыми этажами. Оно и понятно: даже в спокойные времена доля инвесторов среди покупателей апартаментов, по данным департамента новостроек компании Est-a-Tet, составляла 30-40 процентов, в зависимости от конкретного проекта. Сейчас, на волне декабрьской паники, эта цифра заметно увеличилась. «Основная масса покупателей – москвичи, несколько меньше жителей Подмосковья. Доля покупателей из других регионов России и нерезидентов колеблется от 5 до 12 процентов», — говорит заместитель руководителя департамента Алексей Оленев.
Одна из причин, по которой покупатели выбирают апартаменты, — отсутствие жилых комплексов в выбранной локации. Некоторые люди тяготеют к определенным районам и рассматривают для проживания только их. Например, в САО на сегодняшний день нет предложения на первичном рынке жилья, в то же время в районе метро «Речной вокзал», «Водный стадион» и «Войковская» возводятся сразу несколько апартаментных комплексов (Водный, Флотилия, Петровский апарт хаус).
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»
Но на заре всей этой истории апартаменты получили свое прозвище («темная лошадка») неспроста. Вкратце, сложности состоят в следующем:
А) собственникам апартаментов нельзя получить постоянную регистрацию, только временную, а значит, они «поражены в правах» пользования муниципальной инфраструктурой (поликлиники, школы, детские сады — прикрепление возможно, но преимущественное право остается за «прописанными»);
Б) Владельцы апартаментов платят налог как собственники коммерческой недвижимости (а это два, а не полпроцента от кадастровой стоимости), к тому же и коммунальные платежи для них на 30-60 процентов выше, чем для владельцев квартир;
В) застройщики ЖК с апартаментами, в отличие от строго жилья, не несут ответственности по строительству собственной инфраструктуры.
То есть, число жителей отдельных районов, где строятся апартаменты, возрастает, а вот пропорционального развития инфраструктуры, равно как и транспортной сети, никто не гарантирует.
Фото: Юрий Мартьянов / «Коммерсантъ»
Отсюда и пристальное внимание властей к формату. И пока напуганные экономической ситуацией покупатели сметают апартаменты этажами, правительство всерьез обсуждает «легалайз»: вполне возможно, в наступающем году апартаментам дадут статус жилья. Речь идет только об уже сданных или строящихся на момент амнистии зданиях и комплексах. Строить новые апартаменты, скорее всего, запретят. По крайней мере, глава Минстроя Михаил Мень свою точку зрения сформулировал предельно четко: «Мы рассчитываем до конца 2015 года легализовать как жилье все существующие апартаменты и этот вопрос закрыть. Но больше такая форма строительства разрешена не будет». Правда, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев почти сразу же возразил, что амнистии не будет. Однако соответствующий законопроект готовится, и вероятность того, что 30 с лишним процентов московских новостроек получит статус жилья, довольно велика.
Соответственно, излишней нагрузки на инфраструктуру и дороги в этом случае не избежать. «Если приравнять апартаменты к жилью лишь номинально (например, разрешить регистрацию жильцов по месту пребывания, но оставить сами помещения нежилыми),то цены, скорее всего, возрастут незначительно, с жильем не сравняются, а вот нагрузка на муниципальную инфраструктуру увеличится в разы», — прогнозирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Если же амнистировать по полной, то есть приравнять апартаменты к жилью, рост стоимости может оказаться куда большим. В основном, опрошенные «Домом» эксперты называют 15-20 процентов тем самым разрывом в стоимости, который обеспечил апартаментам высокий спрос, несмотря на все сомнительные черты формата. В случае полной амнистии, считает Доброхотова, этот разрыв существенно сократится, хотя полностью не исчезнет: все минусы от смены статуса не исчезнут, и застройщикам придется сохранить дисконт. То есть, при выходе из нынешней ценовой «болтанки», когда кто-то поднимает цены, кто-то нет, а кто-то остановил продажи (происходит это на всем первичном рынке, и в жилье, и в апартаментах) апартаменты либо снова — при сохранении статус кво — «отстанут» от квартир на 15-20 процентов, либо — при амнистии — приблизятся вплотную.
Комплекс с апартаментами «Даниловская мануфактура»
Фото: Юрий Мартьянов / «Коммерсантъ»
Так что все-таки выгоднее покупателю — амнистия или ее отсутствие? По мнению Александра Самодурова, руководителя NAI Becar Apartments, амнистия если не всех, то некоторых проектов снизит социальную напряженность и для застройщиков, и для покупателей. «Если же не амнистировать, стоило бы предписать строить новые проекты с отделкой», — добавляет эксперт. И та, и другая мера, само собой, увеличат конечную стоимость апартаментов для покупателя.
Исходя из этого, покупка апартаментов сейчас, в ожидании амнистии, оказывается не только сохранением средств (откуда их у населения столько — сказать не беремся, но декабрьский покупательский бум, уверяют в один голос игроки рынка, — уже третий в этом году), но и выгодным вложением: купить по цене апартаментов то, что с большой степенью вероятности год спустя может оказаться жильем. Но — без «но» не обойтись.
Нельзя предъявлять одинаковые требования по строительству инфраструктуры ко всем сегментам недвижимости, при внесении поправок в законодательство нужно понимать, есть ли необходимость и место строить эту инфраструктуру. В эконом- и бизнес-сегментах, действительно, в комплексах предлагается большое количество апартаментов – 200-300, что оказывает нагрузку на район. Для таких объектов необходимы школы, детсады и поликлиники, и в большинстве случаев рядом с такими объектами есть место под их строительство.
Что же касается сегмента премиум-класса, здесь покупателям важнее увеличенное количество парковочных мест и развитая торговая инфраструктура, нежели места в детсадах и школах. Владельцы таких апартаментов стоимостью от 20 тысяч долларов за метр предпочитают пользоваться услугами частных, а не государственных учреждений.
Борис Азаренко, генеральный директор инвестиционной компании Vesper
Во-первых, многие застройщики уже подняли свои цены на 10, а кто и на 20 процентов. Во-вторых, есть специфические особенности апартаментов, которые «легалайзом» не исправишь. Так что, планируя покупку, о них стоит подумать.
Основные — пожалуй, отсутствие требований по созданию инфраструктуры и парковочных мест, а также требований по инсоляции. «Когда мы говорим об апартаментах, мы понимаем, что в большинстве своем они строятся в районах с уже сложившейся социальной инфраструктурой, — говорит Екатерина Гурьева, начальник департамента продаж проекта «ВТБ Арена Парк», — Более того, застройщик апартаментов сам заинтересован в комплексном развитии территории, поскольку от этого напрямую зависит спрос на его объект». То же самое касается и парковочных мест: в большинстве случаев девелопер безо всяких требований стремится обеспечить проект парковкой, считает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. «Что касается инсоляции, то в наших погодно-климатических условиях, когда даже квартиры, ориентированные на южную сторону, не всегда набирают необходимого по СНИПам солнечного света, инсоляция становится не таким уж важным показателем», — добавляет он.
«Качество жизни страдает не от наличия или отсутствия апартаментов как таковых, а от степени развитости инфраструктуры района в целом. Если несколько густонаселенных кварталов обслуживает одна маленькая поликлиника, очереди в ней будут вне зависимости от наличия в районе апарт-комплексов», — Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development, тоже не соглашается с тем, что отсутствие требований по инфраструктуре делает формат апартаментов несомненным злом для города. В то же время, по мнению Александра Самодурова, для сохранения приемлемого качества жизни, доля апартаментов в общем объеме застройки не должна превышать 15 процентов.
Одним словом, собираясь купить апартаменты, стоит по возможности тщательно расследовать планы по развитию инфраструктуры и дорог в районе беспроблемной доступности, а также присмотреться к освещенности и особенностям планировки. Бонус: пока предполагаемой амнистии не случилось, хозяева апартаментов имеют карт-бланш на перепланировку. В теории, формат дает возможность для самых смелых планировочных экспериментов, да и «мокрые точки» можно переносить свободно. Кстати, если вы этого делать не собираетесь, ваши соседи — очень даже могут.