Белый мишка, Зайка и Леопард больше не представляют никакой угрозы для психики жителей и гостей Сочи: олимпийский «табор» уехал, оставив после себя, помимо веселых воспоминаний, сотни объектов недвижимости, которые изначально предназначались спортсменам, туристам и состоятельным бизнесменам из Москвы и Тюмени, но в итоге пригодились лишь на пару недель соревнований. «Вторичка» и новостройки в Сочи дешевели на протяжении всего 2014 года.
И сегодня, когда одни представители свободных профессий после ослабления рубля возвращаются из Таиланда, а другие из-за кризиса собираются пополнить ряды «сваливших» из столицы, это лишний повод задуматься: а не сделать ли Сочи новой Меккой цивилизованных дауншифтеров? В конце концов, относительно тепло, море рядом, а Крым еще не «оцивилизован» — чем не самое время?
Теплые. Зимние. Не наши
В пользу версии о том, что столичные жители, действительно, могут превратить Сочи — некогда пафосный советский город-курорт — в новый Гоа (Бали, Таиланд и так далее) свидетельствует структура спроса на местную жилую недвижимость: приморские квартиры эконом- и комфорт-класса скупают, в основном, граждане, постоянно зарегистрированные в Москве и Петербурге. Причем массовый спрос сегодня сосредоточен именно в сегменте недорогого жилья стоимостью от трех до пяти миллионов рублей: по данным ГК «ГРАС», 65 процентов сделок с объектами этой ценовой категории заключаются с жителями двух столиц, 20 процентов — с представителями других регионов РФ, а на долю сочинцев приходится всего 15 процентов реализованных бюджетных квартир.
По словам Юлии Королевой, директора департамента реализации (направление Сочи) управляющей компании «Фонд Юг», экономные покупатели намного жаднее: массовый спрос сконцентрировался вокруг квартир эконом-класса стоимостью не больше трех миллионов рублей. «Массовый спрос на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости Сочи сосредоточен в эконом- и среднем классах, на долю которых по итогам трех кварталов 2014 года пришлось 90 процентов сделок, что в среднесрочной перспективе может привести даже к дефициту предложения в этом сегменте», — подчеркивает она.
Новостройки на улице Лысая гора в Сочи.
Фото: Владимир Песня / РИА Новости
Дорогое жилье москвичами тоже востребовано, но его покупают, главным образом, серьезные люди (не путать с «вежливыми») — с целью инвестирования средств. «Данный сегмент (элитного жилья — ред.) интересен жителям Краснодарского края как улучшение условий для жизни и как инвестиции и москвичам — как курортная недвижимость и инвестиции. Средний возраст покупателя: 45+, в основном это представители бизнеса и государственных структур», — рассказывает директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петр Кирилловский.
В пользу теории о «заговоре» дауншифтеров говорит и динамика спроса на сочинское жилье за год. Вопреки ожиданием девелоперов («понаедут и все скупят»), в преддверии Олимпиады, во время Игр и вплоть до июля спрос на недвижимость в Сочи снижался относительно показателей прошлого года. Снижение было обусловлено, во-первых, проведением соревнований: ну какая квартира, когда Плющенко на льду — покупатели переносили показы на более поздний срок, чтобы избежать суеты и не пропустить очередной тройной аксель. Во-вторых, сразу после Игр город, вместе со всей страной, оказался в сложной геополитической ситуации, да и курс рубля начал движение по наклонной. По данным компании MR Group, в первом полугодии спрос на недвижимость в Сочи снизился примерно на 20 процентов.
«Третий квартал, который традиционно приносит до 60 процентов всех годовых сделок, в этом году сопоставим с прошлогодними цифрами, — рассказывает директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова. — А вот в четвертом квартале мы, наконец, увидели результаты Олимпиады для рынка недвижимости: спрос в ноябре-декабре вырос в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2013 года». По словам эксперта, внезапный покупательский ажиотаж был обусловлен падением курса рубля: его резкое удешевление по отношению к другим валютам привело к пропорциональному удорожанию поездок на европейские горнолыжные склоны, и средний класс наконец обратил внимание на «раскрученный», но относительно недорогой олимпийский Сочи с его современной инфраструктурой. Почуяв запах жареного, многие москвичи забрали свои сбережения из банков и отнесли их на рынок недвижимости — не на тайский или европейский, а на сочинский, в полном соответствии с государственным курсом на импортозамещение. А может быть, они просто поняли, что сдавать квартиру в Москве и жить на вырученные рубли где-нибудь на берегу Индийского океана скоро станет невозможно.
Цены, которые мы заслужили вместе с тобой
Первичный рынок Сочи в 2014 году существенно пополнился предложением за счет постолимпийских квартир и апартаментов, но недорогое предложение было быстро «вымыто» шустрыми москвичами и предприимчивыми гражданами из других городов. На сегодняшний день доля новостроек бизнес- и элитного классов здесь превышает 60 процентов. По данным УК «Фонд Юг», всего в Сочи выставлено на продажу около одного миллиона квадратных метров жилья (16 тысяч квартир) верхних ценовых сегментов, и значительный объем — это олимпийские объекты.
«На краткосрочную перспективу Сочи останется центром внутреннего туризма, причем пока преимущественно традиционных его видов — пляжного отдыха и активного отдыха в горах. Однако, продолжение административной и маркетинговой поддержки Крыма будет способствовать оттоку от Сочи наиболее массовой и лояльной клиентуры — чувствительных к цене клиентов и «ностальгический» спрос», — считает Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.
Желание девелоперов продать подороже вполне объяснимо, но после подъема олимпийской волны весной 2014 года цены на недвижимость перестали расти, а с лета даже стали снижаться, утверждает Юлия Королева. По данным MR Group, средняя стоимость квадратного метра в сочинских новостройках экономкласса по итогам 2014 года снизилась на 10 процентов, до 50-55 тысяч рублей. В «бизнесе» цена квадратного метра практически не изменилась и сегодня составляет 90-120 тысяч рублей.
«Развитие региона, приуроченное к Олимпиаде, практически никак не сказалось на стоимости недвижимости, — подчеркивает Петр Кирилловский. — Гораздо сильнее рынок недвижимости Сочи затронули декабрьские экономические потрясения. Так, в частности, цены на новостройки в самых востребованных сегментах — эконом и комфорт — поднялись с начала месяца на 10 процентов, а в некоторых объектах — до 25 процентов». По словам эксперта, столь явный рост связан не только с инвестиционными усилиями россиян, но и с вытеснением российского спроса с традиционных российских курортов еврозоны — Болгарии, Черногории, Испании.
Многие помнят знаменитую историю лагеря Тейлор Кэмп на Гавайях, который был организован тринадцатью вполне благополучными хиппи, сбежавшими с континента из-за беспорядков и жестокости полиции. Так вот, изначально они собирались поехать в Европу или Азию, но в итоге осели на землях 50-го штата США. Вряд ли Сочи станет вторым раем для так называемых детей цветов — все-таки, в отличие от острова Кауаи, в городе есть и свет, и канализация, и даже крупный сетевой ретейл. Но новым домом для дауншифтеров первой волны и «вновь обратившихся» Олимпийская столица может стать вполне.