Все на продажу Как заработать на памятниках культурного наследия

Вопрос о сохранении культурного наследия — одна из немногих реперных точек, объединяющих страны и континенты. Причем, как ни странно, и на любовь к наследию есть мода. То во всем мире пытаются «отречься от старого мира и отряхнуть его прах с наших ног», и это получается — прорубаются дороги через старую застройку, сносится все без разбору, — то человечество начинает спасать каждую мелочь, а то и строить заново то, что было снесено предыдущими борцами.

За последние несколько десятилетий мировые представления о том, как нужно спасать историю, уже успели развернуться на 180 градусов — от музеефикации, то есть, сохранения «как было и никак иначе» до приспособления зданий и сооружений к современным нуждам. Последний подход представляется наиболее разумным и широко применяется в Европе, где на продажу с последующим приспособлением все чаще предлагаются усадьбы и целые замки.

У них

Замки продаются по всей Европе — в Италии, Франции, Австрии, Германии, Чехии. По данным компании Henley&Partners, на данный момент в Европе выставлено на продажу около 350 замков. Дата их постройки может сильно варьироваться — от V до XIX веков. Самые дорогие замки находятся в Великобритании, где обычно в любой момент времени продается около пяти замков. Это могут быть постройки XII-XIII веков и «моложе». Состояние может быть разным — иногда это руины, не подлежащие реновации. Начальная стоимость покупки развалин замка в Европе может начинаться от одного евро, но — с условием их полной реставрации и рядом других требований. Средняя цена замка в хорошем состоянии (не руин), с коммуникациями может выглядеть достаточной привлекательной (от полутора миллионов фунтов), но последующие работы, налоги и требования к содержанию замка своей дороговизной и объемом работ способны отпугнуть незадачливого инвестора. Цены на подобные объекты формируются путем сравнительного анализа. Эксперты собирают сведения и смотрят, по какой цене были проданы похожие варианты и, исходя из места и размера угодий, вычисляют финальную стоимость.

Что делать с приобретенной недвижимостью, решает покупатель. Но, как отмечают в Henley&Partners, большинство замков, выставленных на продажу, являются памятниками истории и архитектуры, и это накладывает специфические ограничения по охране и эксплуатации. Замок можно сделать отелем, если это не запрещено местным законодательством, и проводить в нем экскурсии для туристов (с возможностью закрытия каких-то помещений только для частного владения), можно устраивать мероприятия — от конференций до свадеб, — можно отреставрировать и перепродать. Самым перспективным видом инвестиций в замки считается гостиничный сетевой бизнес.

У нас

Дать вторую жизнь старинным усадьбам пытаются и на родине — в Подмосковье, например, сегодня существует три схемы по «пристройству усадеб в хорошие руки»: прямая продажа (работает в основном в ситуации, когда усадьба находится в хорошем рабочем состоянии), программа по передаче объектов культурного наследия в аренду на льготных условиях и новая программа «Зеленый коридор», разработанная Распорядительной дирекцией Министерства культуры России. В ее рамках к торгам уже подготовлено несколько принадлежащих ведомству на праве собственности усадеб-объектов культурного наследия. Усадьбы выставляются на аукцион не только с указанием стартовой цены земельно-имущественного комплекса, а также с примерным расчетом затрат на проведение реставрационных работ. При этом инвестор-победитель аукциона единовременно выплачивает только часть (до 20 процентов) стоимости объекта. Остальные средства вносятся после завершения реставрационных работ по согласованному графику. На период реставрации объект передается инвестору на правах аренды, но при этом, согласно условиям договора, он может становиться предметом банковского залога, что позволяет привлекать заемные средства для финансирования работ.

«Всем участникам рынка известно, что за бюджетный счет спасти памятники нереально, — отмечает генеральный директор ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России" Вадим Соловьев, — поэтому только появление нового эффективного собственника, способного и готового вкладывать в спасение объекта конкретные средства, не пытаясь спекулировать на перепродаже или же использовать в бизнес-целях только земли, на которой расположен памятник, — единственный путь спасения памятников».

Продажи ведет Российский Аукционный дом (РАД). Цель продажи — «восстановление усадьбы в первозданном виде, но с одновременным приспособлением ее к современному использованию». Первые торги уже состоялись, они прошли 25 декабря. Инвестора нашла усадьба Болдино — памятник федерального значения, известная также как усадьба Татищева (74-й километр Ленинградского шоссе). Площадь усадьбы — 1,2 тысячи квадратных метров, земельного участка — 70 гектаров. Претендентов было всего двое, победителем торгов стало ЗАО «Мегапарк» (входит в группу компаний ASG), заплатившее за лот 4 532 091 рублей. Примерный расчет затрат на реконструкцию, подготовленный к аукциону, добавляет к затратам инвестора еще 118,7 миллиона рублей. По условиям торгов, покупатель обязан провести ремонтно-восстановительные работы и приспособить здание для современного использования под рекреационные или административные цели: размещение дома отдыха, отеля, spa- или лечебно-восстановительного центра, офисов и пр.

К слову, компания-победитель уже ведет работы по реконструкции другой усадьбы, Аигино, расположенной в Пушкинском районе. После реконструкции в усадьбе планируется разместить Дом приемов, где, в частности, будут проводиться мероприятия областного правительства. «В условиях фактической стагнации рынка, найти инвестора, а по сути — мецената, который готов вкладываться в возрождение русских усадеб, — большая удача, — отметила директор Московского филиала РАД Елена Гайдай, — от инвестора потребуются серьезные долгосрочные инвестиции, окупаемость таких проектов — вопрос десятилетий».

Что у нас в меню?

Следующие торги планируется провести в феврале наступившего 2015 года. К продаже уже подготовлены еще несколько усадеб разной степени сохранности, в зависимости от которой две подмосковные усадьбы — Дедешино (Одинцовский район) и Покровское-Засекино (Солнечногорский район), требующие лишь косметического ремонта, будут проданы по простому договору купли-продажи, предусматривающему соблюдение охранного обязательства, но с мгновенным переходом права собственности. Остальные будут передаваться инвесторам в рамках концепции «Зеленый коридор». Пока известно, что на торги будут выставляться следующие объекты:

1. Дача Александренко (21-й километр от МКАД по Ярославскому шоссе). Дача полностью сгорела, сохранился только кирпичный фундамент деревянного жилого дома. Ориентировочная стоимость восстановления — 275 миллионов рублей.
2. Усадьба Никольское-Урюпино (Красногорский район, 6 километров от МКАД по Новорижскому шоссе). Ориентировочная стартовая цена продажи — 925,39 миллионов рублей. Примерный расчет затрат на реконструкцию — еще 321,26 миллиона.
3. Усадьба Гребнево (21 километр от МКАД по Щелковскому шоссе). Ориентировочная стартовая цена — 93,18 миллиона рублей, расчетные затраты на реконструкцию — 594,41 миллиона.
5. Усадьба Герцена (23 километра от МКАД по Можайскому шоссе). Ориентировочная стартовая цена – 136,88 миллиона рублей. Примерные затраты на восстановление — «всего» 41,95 миллиона.

Конечно, это далеко не полный перечень усадеб, которым не помешает реконструкция и новая жизнь. В одном только Подмосковье расположено 320 усадеб, 47 из которых находятся в собственности Московской области, 56 муниципальных, 75 федеральных, 10 — в собственности Москвы, 73 — в частной собственности, 26 имеют смешанную форму собственности, 27 являются парками, и шесть бесхозных (по закону они могут быть оформлены в муниципальную собственность). Кроме того, на территории Новой Москвы расположены 40 усадеб, которые не входят в подмосковную статистику.

Оставить как есть?

Впрочем, для того чтобы ожидать, что все нуждающиеся в реконструкции и «оживлении» усадьбы будут восстановлены в исторически первоначальном виде, нужна изрядная наивность. Во-первых, от большинства зданий уже просто ничего не осталось. Во-вторых, львиная доля еще и расположена в не самых транспортно-доступных и привлекательных для туристов с точки зрения инфраструктуры местах. Само собой, это влияет на привлекательность зданий для инвесторов. Кроме того, нужны ли Подмосковью (которое, вообще-то, не так и велико) целых 320 спа-отелей в исторической глубинке?

Есть и еще один, довольно неожиданный на первый взгляд, вариант «вдыхания новой жизни» в развалины — отказ от их восстановления. Существует мнение, что так можно совместить приятное с полезным: и сохранить «память места», и монетизировать руины, не вкладываясь в новое строительство. Разрушенные объекты могут быть красивыми, могут привлекать туристов, уверен архитектор Илья Мукасей: «В мире есть примеры, когда старые здания — монастыри, аббатства, замки — стоят пустые, ветшают, превращаются в парки, в красивые развалины. Восстановить все усадьбы нереально, их нечем будет заполнять, не удастся обеспечить поток посетителей, но выявлять их на карте нужно. Тем более, есть довольно много мест, которые сегодня просто никому не известны. Находить, фиксировать и превращать эти места в своего рода «аттракционы» именно как развалины тоже можно. Как ни печально, это может быть самый перспективный путь, самый простой и доступный».

И правда, прогулка с видом на живописные развалины может дать стимул, например, к созданию живописного или поэтического шедевра, да и, как минимум, просто улучшает настроение. Правда, ключевое слово тут — «живописные». То есть для создания потенциальной привлекательной для туристов достопримечательности все-таки придется вкладываться. Как минимум — в приведение территории в приятный для прогулок вид и организацию минимальной инфраструктуры для отдыха (общепит, сувенирные лавки, магазинчики), «раскрутку». Кроме того, скорее всего, придется решать вопрос транспортной доступности — и скорее всего, это уже сфера сотрудничества с муниципальными властями.