Городской рынок недвижимости Московского региона в течение всего 2014 года оставался территорией инвесторов. О «загородке» этого не скажешь: доля инвестиционных покупок оставалась, в среднем, почти неизменной: 10-15 процентов, в зависимости от проекта. Не увеличилось число инвесторов даже в ажиотажном декабре. А вот сделок стало больше. Почему?
«Учитывая фактор низкой ликвидности, инвесторы уходят с рынка, и в перспективе, думаю, в лучшем случае, их останется не более 10 процентов», — делится прогнозом директор департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор. Низкая ликвидность тут — не фигура речи и не показатель плохого качества загородных проектов: оно с прошлого кризиса, «отрезвившего» загородный рынок и развернувшего его к потребностям покупателей, заметно выросло. Но все-таки загородная недвижимость остается «вторым домом», а значит, в случае необходимости быстро такой актив не продашь, если только с серьезным дисконтом. Не зря даже до декабрьского повышения ставки ЦБ (СНОСКА) ипотечных сделок на загородном рынке было очень мало (по данным компании «Вектор Инвестментс» — три-семь процентов, в зависимости от сегмента): банки, выдающие кредиты, неохотно брали в залог именно саму приобретаемую загородную недвижимость.
Правда, опрошенные «Домом» эксперты отмечают, что отношение к «загородке» у покупателей в 2014 году заметно изменилось. В частности, серьезно возросло число сделок. «В декабре наблюдался ажиотаж на загородном рынке, за неделю выполнялся месячный план по реализации объема квадратных метров. Особенно активно шли продажи на первичном рынке», — рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
«Декабрь удивил нас всех. За последние семь лет я не припомню такого ажиотажа, — вторит ему Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. — Мы продали даже то, что годами стояло и никого не интересовало». Причем, подчеркивает эксперт, покупают именно для себя.
«В 2015 году на рынке загородной недвижимости продолжится тенденция 2014 года: если спрос и сохранится, то он будет неинвестиционным и далеко не самым платежеспособным. Со стороны застройщиков будет реализовываться политика, направленная на снижение стоимости "входного билета" на рынок, проекты будут и дальше приближаться к формату "единственное жилье", а не “второй дом”», — подтверждает тенденцию Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп».
Фото: Дмитрий Кондорский / Фотобанк Лори
Само собой, покупать для себя стали интенсивнее с ухудшением экономической ситуации — чтобы «спрятать» средства в недвижимости. С этой точки зрения спросом пользуются предложения, расположенные в пределах 20-30 километров от МКАД, в организованных коттеджных поселках с коммуникациями. Как отмечает Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз», востребованы были и участки без подряда — особенно на Калужском и Киевском направлениях. Основная цель покупки в данном случае та же — сохранение денег. «На стройку средств у таких покупателей хватает не всегда, но ведь ее можно начать и позже, — поясняет эксперт. — В декабре люди очень быстро выходили на сделки, в несколько раз быстрее, чем обычно — торопились вложить рубли, пока они не обесценились».
Как отмечает Юлия Царан, генеральный директор и совладелец ORDO Group, «входной билет» на загородный элитный рынок подешевел в 2014 году почти вдвое: если раньше это была сумма порядка миллиона долларов, теперь — 600 тысяч, а с учетом скидок и акций вполне можно найти объекты и по полмиллиона. Да, речь именно о долларовых ценах, но покупатели на элитном рынке — городском и загородном — обычно не держат средства в рублях.
«Особенно в период “турбулентности” хорошо продавались таунхаусы и квартиры за городом. Спрос на них возрос с октября прошлого года в связи со снижением стоимости, — рассказывает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. — Те покупатели, кто располагал долларовыми бюджетами, практически воспользовались кризисной ситуацией и имели возможность приобрести эти объекты по хорошим ценам. Например, если летом стоимость квартиры-секции составляла шесть тысяч долларов за квадратный метр, в декабре — 160 тысяч рублей. Цены на таунхаусы с первоначальной стоимостью в 750 тысяч долларов снизились до 550 тысяч». Таунхаусы вообще оказались одним из самых востребованных форматов, причем не только в элитном сегменте. В немалой степени потому, что формат хорошо подходит для постоянного проживания: «вторым домом» покупатели в кризис интересуются куда меньше, чем «первым».
«Учитывая большой дисконт, который распространяется на все объекты загородного рынка, сейчас покупатель заинтересован в приобретении качественного домовладения площадью 400-500 квадратных метров в относительно невысоком бюджете. В 2014 году на долю таких объектов пришлось 29 процентов всех сделок, — делится данными Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — Наиболее привлекательными для покупателя являются домовладения “под ключ”. С учетом предполагаемого дальнейшего роста курса доллара и возрастания стоимости отделочных материалов, покупатель по-прежнему предпочтет покупать готовые домовладения, особенно если скидки и акции продлятся в 2015 году».
Покупатель ищет готовое жилье, соглашается Валентин Зуев. «С другой стороны, требования становятся более лояльными. Средняя площадь проданного дома в наших коттеджных проектах сократилась примерно на 20 процентов, соответственно, уменьшился и бюджет», — говорит эксперт. «Если посмотреть историю продаж за последние 10 лет, то можно заметить, что требования к домам и понятие идеальной их площади постоянно уменьшались, — развивает мысль руководитель департамента продаж группы компаний "САПСАН" Иван Потапов. — Зато люди начинают осознавать, что жизнь в загородном доме может быть намного комфортней, чем в квартире, и при этом дешевле. Поэтому увеличивается число предложений площадью меньше 200 метров. Впрочем, дело не в том, что это самая удобная площадь, а в том, что только ее покупатели могут себе позволить». Все больше становится клиентов, которые интересуются только готовыми домами — предпочитают покупать объекты, которые можно оценить визуально, в трехмерной реальности.
«Наличие всех центральных коммуникаций и высокая стадия готовности объекта — главные критерии выбора, — считает Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы "Интегра". — Очень важна газификация поселка, поскольку многие наши покупатели планируют впоследствии жить в поселке круглогодично. На продажах в эконом-сегменте положительно скажется наличие в пешей доступности железнодорожной станции».
Среди основных требований к объектам — хорошая доступность до Москвы (30-40 километров, не дальше, плюс приемлемое время в пути до центра), вся инфраструктура поблизости. «Как правило, эти критерии указывают на то, что загородная недвижимость чаще всего покупается в качестве основного жилья, — говорит Андрей Кройтор. — Сейчас самой заметной аудиторией на рынке становятся горожане, переезжающие на постоянное место жительство за город. Как правило, им необходимо улучшить жилищные условия, расширить площадь, а при значительно большем пространстве стоимость квадратного метра того же таунхауса все еще значительно ниже стоимости квадратного метра столичной квартиры. Застройщики уже давно пошли навстречу этой тенденции и желаниям покупателя».
При этом летом 2014 года, подчеркивает эксперт, многие поселки были «заморожены» для переформатирования с учетом вероятных потребностей покупателей в новых условиях рынка. «Кто успел, в конце декабря, на момент ажиотажного спроса, получил своих клиентов. Кто не успел, едва ли уже успеет что-то кардинально изменить, — говорит Кройтор. — Основные изменения — развитие инфраструктуры, адаптация условий жизни к городским, по возможности — высокая готовность домов».
Судя по всему, участники рынка уверены: продаваться в 2015 году будут проекты, удобные для постоянного проживания. Покупка же «второго дома» — мотив, который вновь обретет актуальность разве что на посткризисном рынке. «План продаж на 2015 год у нас остался таким же, — делится Максим Раевский, — но это скорее вызов для продажников. Материалы дорожают, многие подрядчики номинируют свои затраты в валюте».