На пороге март, лето не за горами, а значит, самое время подумать о том, как и где его провести. В нашей статье речь пойдет об аренде загородных домов в Подмосковье. Спрос на рынке сезонного арендного жилья обычно начинает активизироваться в начале марта, достигает своего пика к концу апреля, чтобы уже первые майские праздники арендаторы-дачники могли бы провести за городом, а хозяева домов, заключить самый удобный для них договор — с мая по сентябрь включительно. Однако, в этом году все уже не так.
Как рассказывает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, в этом году арендаторы заняли выжидательную позицию в надежде, что ставки на жилье за городом будут снижаться, как это происходит с осени 2014 в сегменте городской аренды. И, как считают специалисты загородного арендного рынка, ждут они не напрасно. Хотя рассчитывать на то, что напуганные кризисом собственники дадут пожить в сдаваемых домах бесплатно, все же не стоит.
«Мы констатируем снижение спроса на долгосрочную аренду из-за нестабильной экономической ситуации. Люди стали подходить к вопросу аренды более осторожно. Появилась категория клиентов, которые решили перейти из сегмента объектов премиум-уровня на класс ниже», — коммерческий директор группы компаний «Сапсан» Александр Лопатин.
«В сегменте арендного загородного жилья сезонные арендаторы — наиболее устойчивая целевая группа. Как правило, это семья, у которой нет собственной дачи, но при этом есть как минимум один ребенок, и ребенку этому, как сознают мудрые родители, категорически противопоказанно летом, во время школьных каникул, находиться в пределах МКАД. Такие семьи снимают дома или дачи (в зависимости от бюджета) в Подмосковье из года в год, зачастую — у одних и тех же хозяев, в одном и том же поселке, принимая условия арендодателей. Но именно кризисным летом 2015 расстановка сил может поменяться, и уже не хозяева будут устанавливать цену, а арендаторы будут трезво оценивать свои возможности, которые, скорее всего, изменились из-за снижения реальных доходов. Это не значит, что люди не будут снимать — это значит, что они будут искать, где снять дешевле», — рассуждает Дмитрий Котровский.
Причем аналогичная ситуация будет наблюдаться во всех классах, естественно, с поправкой на бюджет. В целом же, пока арендный рынок — рынок арендатора и в низких, и в высоких ценовых сегментах.
Фото: Максим Кимерлинг / «Коммерсантъ»
Элитный шторм, или «лови волну»
Начнем с богатых. На премиальном арендном рынке сегодня отмечается несколько разнонаправленных тенденций. С одной стороны, предложение существенно превышает спрос, что заставляет собственников проявлять гибкость, с другой — армия арендаторов активно пополняется новыми «воинами» за счет нескольких факторов. «С начала года на премиальный рынок загородной аренды вышло большое количество объектов, среди которых довольно много интересных и при этом недорогих. И предложение сегодня значительно превышает спрос. Можно сказать, что сформировался рынок арендатора, поскольку именно он определяет условия сделок, тщательно выбирает из большого количества объектов и фактически диктует цену, — отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate Павел Трейвас. — Однако ближе к лету ситуация, скорее всего, изменится, т.к. вопрос о проживании за городом в теплый сезон встанет перед людьми независимо ни от экономических кризисов, ни от политических потрясений. При увеличении спроса собственники начнут поднимать цены, а привлекательные предложения быстро "вымоются" с рынка».
«Совет арендаторам: лучше начинать искать уже сейчас — больше выбор и ниже цены. Совет арендодателям: начинать предлагать недвижимость в аренду тоже сейчас — больше претендентов, больше возможность найти того, кто устроит по всем параметрам и больше вероятность гарантированно сдать свой загородный дом на летний период», — первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
На руку «арендной активности» играет, например, слабый рубль, и те, кто мог еще в 2014 году позволить себе снимать жилье за рубежом, вынуждены будут кризисное лето провести в Подмосковье, так как снимать жилье и жить даже в недорогой Европе становится невыгодно. Возможно, именно поэтому, отмечает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова, в этом году запросы на поиск арендных предложений стали поступать даже раньше, чем обычно, и, по мнению эксперта, все наиболее привлекательные варианты к середине апреля уйдут с рынка. Павел Трейвас при этом считает, что увеличение спроса на элитном рынке произойдет не только за счет сезонности: «Мы ожидаем, что в 2015 году многие потенциальные покупатели загородной элитной недвижимости решат повременить с ее приобретением, посмотреть за развитием ситуации и, по крайней мере, на ближайшее лето дома арендуют. Рост спроса за счет таких арендаторов может достичь 20 процентов».
Директор департамента аренды Capital Group Ольга Малышева поддерживает коллегу: Сегодня за городом мы наблюдаем картину аналогичную городской: появление прослойки клиентов, которые теоретически хотят приобрести загородную недвижимость, однако не готовы принять решение о высокобюджетной покупке и пользуются возможностью взять коттедж на временный «тест-драйв». С моей точки зрения в 2015 году покупка загородной элитной недвижимости станет более продуманным и растянутым во времени решением, поэтому мы прогнозируем активизацию интереса к аренде полностью готовых к проживанию коттеджей».
Фото: Антон Денисов / РИА Новости
При этом на начало марта из-за значительного превышения предложения над спросом арендодатели готовы предоставлять специальные условия и скидки, которые, по словам Павла Трейваса, могут составлять 30-50 процентов от первоначальной стоимости. В дополнение к этому, многие собственники фиксируют стоимость аренды в рублях по курсу лета 2014 года. Пример приводит Ольга Малышева: «Летом 2014 года мы предложили своим клиентам новую услугу: возможность снять в краткосрочную и долгосрочную аренду полностью готовые к проживанию загородные коттеджи в поселке «Барвиха Хиллс». Если изначально стоимость ежемесячной аренды указывалась в долларах, то в январе мы приняли решение зафиксировать цену в рублях на уровне 350 тысяч рублей в месяц».
От коттеджей к дачам
Более «демократичную» загородную аренду перемены сезона-2015 тоже не миновали. По словам эксперта офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Ольги Баштановой, предложение превышает спрос, хотя количество обращений остается на уровне прошлого года. По словам эксперта, изменился не объем спроса, а его структура: бюджет, запланированный на аренду загородного дома, уменьшился вдвое.
Сегодня, рассказывает Дмитрий Котровский, снять дом в 20-40 км от Москвы не на самом престижном направлении можно по цене двухкомнатной квартиры на окраине Москвы.
По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», максимальное предложение загородных домов в аренду приходится на Западное направление (23,81 процента), чуть меньше объектов предлагается в аренду на Южном направлении (19,05 процента). Меньше всего загородных домов представлено на Северном направлении (4,76 процента). Арендаторов интересует предложение по всем направлениям, отмечают в «Инком-Недвижимости», но есть и свои аутсайдеры по спросу: Горьковское, Щелковское, Варшавское, Симферопольское и Каширское шоссе. Главным образом, это объясняется небольшим количеством обжитых коттеджных поселков — здесь они только строятся.
Фото: Владимир Федоренко / РИА Новости
«Фаворит сегодня — это современный дом, расположенный в хорошем месте, рядом с лесом или живописной прогулочной зоной, с камином и сауной. Меньшим спросом пользуется устаревшая классика. То, что было модно 20 лет назад, уже мало кого привлекает — слишком много свежего, качественного загородного жилья», — рассказывает о сегодняшнем спросе Ольга Баштанова. При этом, уверен эксперт, главное для успеха любого предложения сегодня — это соотношение цены и качества. Если цена адекватна рыночной, можно сдать любой объект, если недвижимость переоценена, в этом сезоне она так и останется не востребованной.
Что касается конкретных примеров, если покопаться в базах различных агентств, мы увидим, что за 35 тысяч рублей в месяц на летние месяцы сдается дом на Волоколамском шоссе, в 20 км от МКАД; площадь дома 100 квадратных метров, все удобства, мансарда, участок 11 соток. Увеличив бюджет в два раза, можно снять на лето уже не дачу, а полноценный загородный кирпичный дом — двухэтажный коттедж площадью 170 метров, расположенный на Боровском шоссе, в 15 км от МКАД, который сдается за 70000 рублей в месяц.
Больше всего же, по данным Марии Жуковой, в феврале 2015 года предлагалось в аренду загородных домов стоимостью от 1000 до 3000 долларов (курс обсуждается), расположенных на расстоянии до 10 км от МКАД (28,6 процента предложения). На втором месте — предложение загородных домов стоимостью до 1000 долларов, расположенных на расстоянии 10-19 км от МКАД (14,3 процента).