Огромная империя, состоящая из 85 промышленных предприятий и строительных организаций и ежегодно сдающая около 1,5 миллионов квадратных метров недвижимости в разных регионах России, не выдержала удара кризиса. По данным «Ленты.ру», в скором времени процедуру банкротства инициируют все крупнейшие кредиторы «СУ-155» из числа банков, входящих в топ-100. «Лента.ру» попыталась разобраться, как крупнейший строительный холдинг страны оказался на грани банкротства.
Помогли связи
Компанию «СУ-155», созданную в 1993 году Михаилом Балакиным на базе возглавляемого им строительного управления «Главмосстроя» и позже переросшую в крупнейший строительный холдинг, уже не первый год окружают скандалы. И каждый год контрагенты «СУ-155» пытаются обанкротить застройщика. Однако сильные лоббистские возможности основного владельца холдинга, который долгое время входил в ближайшее окружение экс-мэра Юрия Лужкова и даже успел поработать в московском правительстве в 2000-2005 годах, позволяли Балакину не только не терять бизнес, но и наращивать его из года в год.
По данным «Коммерсанта», в предыдущий финансовый кризис «СУ-155» лидировала среди девелоперов по количеству исков о банкротстве с требованиями рассчитаться по долгам. Общая задолженность компании оценивалась в 30 миллиардов рублей, однако «СУ-155» смог получить помощь от государства и стал одним из немногих крупных девелоперов, сумевших избежать смены собственника.
Долгое время росту бизнеса способствовали и крепкие связи Балакина с руководством министерства обороны, благодаря которым «СУ-155» стал крупнейшим получателем госзаказа на строительство жилья для военных. Распределению заказов, в частности, помогала Евгения Васильева, экс-глава департамента имущественных отношений Минобороны и подруга экс-министра обороны Анатолия Сердюкова, которая несколько лет руководила дочерней структурой «СУ-155» в Санкт-Петербурге.
Рабочие группы компаний «СУ-155»
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
С уходом Юрия Лужкова и Анатолия Сердюкова со своих постов административные ресурсы Балакина начали таять. С 2013 года сокращается количество госзаказов, ранее достигавших в портфеле застройщика 80 процентов. По данным «Коммерсанта», в 2013 году на долю госзаказчиков пришлось 70 процентов всего построенного «СУ-155» жилья, в 2014 году — только половина. В результате за прошлый год группа ввела в эксплуатацию на 20 процентов меньше жилья эконом-класса, чем годом ранее.
В 2013 году минобороны подало иск на 357,8 миллиона рублей к «СУ-155» из-за срыва сроков реализации ряда проектов в ЦФО. Как писали СМИ, бывали периоды, когда задолженность застройщика перед ведомством достигала миллиарда рублей, однако пока Минобороны возглавлял Анатолий Сердюков, спорные моменты стороны решали в досудебном порядке. Новое руководство подобная практика перестала устраивать.
Одновременно претензии к застройщику предъявили столичные и подмосковные власти. В 2011 году компания подверглась критике со стороны мэра города Москвы Сергея Собянина из-за срывов сроков строительства социального жилья. «Также к "СУ-155" предъявлялись претензии по нереализованному проекту реконструкции нескольких зданий в районе Зюзино, — вспоминает Мария Литинецкая, гендиректор риэлторской и консалтинговой компании "Метриум Групп". — В 2013 году был подан иск с требованием вернуть в бюджет 3,5 миллиарда рублей за невыполнение обязательств по возведению в Южном Бутово центра соцзащиты и ЗАГСа».
В конце 2014 года деятельность «СУ-155» вызвала негодование у губернатора Подмосковья Андрея Воробьева из-за нарушения обязательств по строительству социальной инфраструктуры в Павшинской Пойме, — он пригрозил разрывом инвестконтрактов с девелопером. Также компания несколько раз переносила ввод домов в столице и Подмосковье, которые не сданы и по сей день, что послужило причиной массового выступления обманутых дольщиков. В апреле они планируют выйти на митинг в центре столицы.
Банки наступают
В марте этого года в битву с застройщиком вступили банки-кредиторы. Судебные разбирательства с банками у «СУ-155» были и ранее, но на этот раз кредитор решил действовать категорично и подал иск о банкротстве заемщика. Росбанк требует возмещения кредита в 51 миллион долларов, выданного еще в 2008 году, и набежавших процентов (итого 70 миллионов долларов). Это одна из самых крупных претензий за всю историю многочисленных дел о банкротстве группы.
Застройщик перестал выполнять свои обязательства в начале прошлого года, после чего Росбанк безуспешно пытался взыскать залоги через суд. Единственный ликвидный залог застройщика — участок земли в Домодедово, на который Росбанк также попытался наложить взыскание, но «СУ-155» обжаловал это решение суда. Теперь кредитор уверен, что даже если залог удастся изъять, реализовать его для покрытия всей задолженности в условиях кризиса будет нереально.
Кроме того, с начала этого года три иска об обращении взыскания на активы «СУ-155» подал банк «Возрождение», которому в ноябре 2014-го удалось добиться решения о взыскании с застройщика 354 миллионов рублей, но и это постановление суда оспаривается заемщиком в апелляционной инстанции.
Свою структуру задолженности одна из самых крупных и одновременно самых закрытых строительных компаний России не раскрывает. По данным «Инвесткафе», одним из главных кредиторов застройщика является Сбербанк. Самый крупный кредит в валюте — у Росбанка. Как сообщили «Ленте.ру» в рейтинговом агентстве «Эксперт РА», всего у застройщика семь крупных кредиторов из топ-100 банков, которые перестали быть к нему лояльными. По словам гендиректора агентства Павла Самиева, ранее они были готовы предоставлять отсрочки по платежам и оттягивать судебные разбирательства, но сейчас заняли жесткую позицию.
Михаил Балакин
Фото: Дмитрий Лекай / «Коммерсантъ»
Банкиры могут так же, как и Росбанк, инициировать банкротство и, вероятней всего, доведут дело до конца. В феврале «Эксперт РА» понизил рейтинг кредитоспособности «СУ-155»: с октября 2014 года по январь 2015-го кредитный портфель компании вырос с 21 миллиарда до 25 миллиардов рублей из-за переоценки внешнего долга (43 процента долгового портфеля номинировано в валюте). «Длительное ослабление национальной валюты, при сохраняющихся объемах рублевой выручки, могут привести к затруднениям в обслуживании и рефинансировании долговых обязательств компании», — говорилось в релизе агентства.
Помимо банков, застройщику придется разбираться с держателями облигаций, которые в марте потребовали досрочного выкупа бумаг на сумму более 2,3 миллиарда рублей. Компания оказалась не в состоянии выполнить оферту и объявила дефолт, пообещав реструктуризировать задолженность позже. «По всей видимости, кто-то намеренно скупил этот существенный объем облигаций, чтобы создать компании трудности, — считает аналитик «Инвесткафе» Сергей Подыногин. — Ведь погашение бондов было запланировано на 2016 год». По мнению же других экспертов, паника возникла из-за слухов о скором банкротстве застройщика.
Высокую вероятность банкротства компании «Ленте.ру» подтвердили источники в правительстве Московской области. Власти не устраивает качество работ и долги некогда крупного партнера по застройке земель. В декабре прошлого года областной Госстройнадзор выдвинул беспрецедентно жесткие претензии к «СУ-155», потребовав возврата около 25 миллионов рублей в виде штрафов за нарушения при строительстве. Часть суммы вскоре была погашена, но вторая претензия властей — один миллиард рублей долга Долгопрудному за аренду земли — осталась не урегулирована. Известно также, что строительная компания «СУ-155» имеет самую большую задолженность по страховым взносам перед отделением ПФР по Москве и области: сумма долга составляет порядка 9,5 миллиардов рублей.
Придут и заберут
Получить официальный комментарий о финансовом положении компании «Ленте.ру» не удалось. В своем пресс-релизе, посвященном предстоящем дефолту по оферте, «СУ-155» ссылается на «текущую неблагоприятную экономическую конъюнктуру: девальвацию российского рубля, резкий рост ставок, снижение спроса на жилье, приостановку расчетов с рядом бюджетополучателей, наложенные на ряд российских лиц и институтов санкции», а также недобросовестность неких финансовых партнеров.
По словам Павла Самиева, застройщик испытывает острую нехватку ликвидности примерно с декабря прошлого года, когда продажи дешевого жилья эконом-класса сократились. Ажиотажный спрос, который наблюдался на рынке недвижимости в конце прошлого года, был краткосрочным и затронул жилье более высокого класса.
Митинг жителей Павшинской поймы (Красногорск) против произвола ГК СУ-155
Фото: Василий Шапошников / «Коммерсантъ»
Елена Иванкина, директор института отраслевого менеджмента РАНХиГС считает, что девелопер оказался заложником созданной своими же руками системы демпинга. Жилье на стадии котлована «СУ-155» зачастую продавал ниже рынка, теперь схема дала сбой: стоимость строительства резко выросла, а квартиры уже распроданы. Впрочем, эксперт указывает и на объективные причины пошатнувшегося финансового положения девелопера — задержку платежей со стороны региональных бюджетов по социальным объектам, которые застройщик возводил в микрорайонах, а также общеизвестные проблемы с перекредитованием в банковских структурах, с которыми столкнулись большинство субъектов российской экономики.
«На наш взгляд, причина — в экономической плоскости и неэффективном менеджменте», — добавляет Марина Краснобаева адвокат КА "Юков и партнеры". Конечно, теоретически спасти компанию от банкротства может то, что она вошла в перечень системообразующих организаций («СУ-155» в этом списке под номером 192), однако попадание в «список 199» еще не гарантирует поддержки. В этот кризис государство действует уже не столь расточительно, как в 2008-2009 годах.
Сам Балакин, хоть и стал осенью прошлого года депутатом Мосгордумы, из-за громких скандалов потерял влиятельность в высших эшелонах власти. Между тем желающих заполучить активы компании предостаточно: с сентября 2014-го по февраль 2015 года в Арбитражном суде Москвы было зарегистрировано 44 иска с денежными требованиями к «СУ-155» на общую сумму 795 миллионов рублей.
Впрочем, по мнению Максима Лещева, генерального директора ГК «Гео Девелопмент», вряд ли такой крупной махине дадут обанкротиться, по крайней мере — в классической форме. Опрошенные «Лентой.ру» эксперты считают, что, вероятнее всего, застройщик отойдет к одному из банков по общей договоренности с остальными кредиторами. Такая же судьба в кризис 2008-2009 годов постигла других гигантов строительного рынка, в том числе компании «Дон-строй» и «Миракс».
Группа должна отойти новому хозяину целиком, говорят эксперты, в ее состав входит множество промпредприятий и строительных организаций, которые нет смысла делить между кредиторами: эта цепочка позволяет вести масштабные стройки при низкой себестоимости проектов, а в случае разделения группы на звенья стоимость «СУ-155» резко упадет.
Так что гражданам, вложившимся в строящиеся объекты «СУ-155», не стоит волноваться: они будут доведены до конца новым владельцем холдинга. «Ликвидация "СУ-155" слишком сильно ударила бы по рынку, так что я бы не стал переживать за судьбу компании, — сомнительно, что ей дадут повторить судьбу "Социальной инициативы"», — успокаивает Максим Лещев. Правда, когда именно будут сданы эти объекты, многие из которых уже превратились в долгострой, — большой вопрос.