Дача — не предмет первой необходимости, а роскошь. С таким утверждением сложно согласиться на эмоциональном уровне — «дачная культура» у нас в крови, — но, будем честны, в реальности это так. Как и то, что за роскошь приходится платить.
Известное высказывание Марка Твена* еще в прошлом десятилетии оправдывало любые неразумные действия покупателей, которые стремились приобрести участок побольше и «пожирнее». А почему нет? Земля была недорога, содержание стоило копейки, а большие наделы могли служить подтверждением статуса хозяина. Но времена меняются: сегодня большие участки не в чести по разным причинам. Основная — деньги.
Будем резать!
Заказчикам сейчас интересны дома высокого и низкого финансового сегмента — или дороже десяти миллионов рублей, или дешевле шести миллионов, — делится наблюдениями управляющий партнер корпорации Good Wood Александр Дубовенко. Это те бюджеты, которые интересуют так называемый «средний класс». Если же говорить о массовом сегменте, интересный для покупателя ценник куда ниже шести миллионов.
Изображение: www.dacha918.ru
Например, на недавних II Девелоперских дискуссиях Клуба Главных редакторов СМИ рынка недвижимости была озвучена цифра в миллион рублей. И при таком бюджете покупатели отнюдь не хотят поступаться такими характеристиками современного загородного жилья, как хорошие коммуникации, безопасность, обслуживание, грамотное управление и так далее. Девелоперы при этом не готовы снижать стоимость сотки земли — она им дорого достается.
Решение, конечно, есть: резать мельче. Директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петр Кирилловский утверждает, что сегодня новую жизнь получает старый «шестисоточный формат». По его словам, большая часть сделок в настоящее время проходит именно с участками размером около шести соток. Только на Киевском направлении таких предложений более шести тысяч в пределах 80-130 километров от МКАД, говорит эксперт. Впрочем, это не легендарно-литературные «шесть соток» с огородами и соседскими войнами, а участки нового типа: в поселках с архитектурной, планировочной и прочими концепциями.
Как рассказывают, например, создатели поселка Dacha 9-18, для грамотного зонирования они привлекли голландское архитектурное бюро SVESMI, распланировавшее поселок следующим образом: несколько кластеров, в каждом шестисоточные участки расположены вокруг большой «приватной» общественной зоны, которая видна из окон каждого дома. Вроде бы «свои» только шесть соток, а выглядит так, как будто владеешь половиной гектара. И, как отмечает директор по продажам поселка Сергей Сорокин, такие участки даже на нынешнем вялом рынке хорошо продаются, тем более что стоимость начинается как раз от миллиона рублей. После старта продаж в декабре 2014 года в поселке реализовано 80 из 400 участков, отмечает Сорокин.
Вообще, сходятся во мнении опрошенные «Домом» эксперты, сегодня в загородных поселках роль общественных пространств крайне велика — на природе себя нужно чем-то занимать, кроме возделывания грядок. Тут на помощь приходит та самая историческая дачная культура с летними театрами, лодочками на пруду, спортивными соревнованиями, велосипедными прогулками и прочими прелестями подмосковного лета.
Лигово, озеро
Изображение: открытка начала 20-го века
Сегодняшние дачники все чаще идут по «историческому» пути — особенно если их поддерживают администрация и/или УК поселка, создавая спортивные площадки, беседки для занятий с детьми и взрослых посиделок и так далее. Вообще, отмечает Петр Кирилловский, в современном поселке общественная территория должна занимать от 20 до 40 процентов. Еще одно интересное наблюдение экспертов: покупатель хорошо понимает, что размер дома должен соотноситься с размером участка. Идеальное соотношение — 10 процентов. То есть, если участок — шесть соток, то сообразный ему дом должен быть площадью 60 квадратных метров. Тогда он не будет казаться «монстром», ну а разместить в таком доме все необходимое помогут грамотные планировочные решения. Еще один аргумент в пользу «мелкой нарезки» — растущее налоговое бремя. Содержать участки большой площади становится накладно, да и хлопотно. Общественные зоны, разумеется, для жителей не бесплатны, зато обслуживанием их занимается управляющая компания, жителей это не заботит.
Богатые тоже режут
Что касается более высоких ценовых сегментов — как утверждают эксперты, и тут стремление к оптимизации и сокращению расходов налицо. По словам партнера, исполнительного директора компании Knight Frank Марии Котовой, уменьшение площадей участков затронуло все бюджеты сделок. Даже на пафосной Рублевке большие земельные участки режут для продажи на 8-12 соток.
Мотивы, по большей части, ровно такие же, что и в «жестком экономе» — стоимость сотки остается прежней, чек покупки уменьшается, обслуживать участок проще, да и менталитет тоже постепенно меняется: высокие заборы, за которыми можно ходить по даче хоть в семейных трусах, выходят из моды. Заборы нынче все больше прозрачные, а жители из дома выходят «в дорогом домашнем».
Имеет значение и стоимость содержания загородного дома. Мало кого в нынешних условиях порадует понимание того, что в год потребуется «выкладывать» 50 тысяч долларов одного только имущественного налога. А именно такой пример приводит руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров, рассказавший, что после подсчета ежегодного налога на дом с большим участком стоимостью пять миллионов долларов, один из клиентов компании вздохнул и решил, что меньший участок и менее дорогой дом ему подойдут больше.
Кстати, как отмечают эксперты Knight Frank, площадь домовладений и сумму расходов на содержание недвижимости стремятся уменьшить не только российские покупатели — это общемировой тренд.
*Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит