Рынок недвижимости традиционно считается инертным и неповоротливым. Но только не в этом году: за три месяца он пережил все — шок, кому, оперативное вмешательство и реабилитацию, и одной из причин всего этого стала ипотека.
Темный декабрь со взлетом ключевой ставки до 17 процентов заставил участников рынка погрузиться в черную меланхолию. «Ипотечный рынок мертв, — звучало со всех сторон. — По ставке выше 20 процентов годовых ни один дружащий с головой заемщик кредит брать не будет, а не дружащим кредиты не дают». Кредитные брокеры грустно рассказывали, что число заявок опустилось до нуля. Но шок продолжался недолго: застройщики вздохнули и быстро разработали программы рассрочки — под проценты и без — в зависимости от срока рассрочки и возможностей самого застройщика.
Некоторые пошли дальше, предложив собственный «ипотечный продукт» — снизив ипотечную банковскую ставку за счет субсидий. Тут же на самом верху вспомнили, что строительство — системообразующая отрасль, требующая господдержки. И путь был найден — государство решило субсидировать ипотечную ставку для покупателей новостроек, снизив ее до 12 процентов. Известие об этом пришло в середине марта. Рынок выдохнул и слегка поседевшим вернулся к работе.
Спустя месяц после запуска программы уже можно говорить о результатах. И, как показывает опрос застройщиков, пока все неплохо. Впрочем, считает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, учитывая, что ведущие банки страны начали выдавать ипотеку с господдержкой с середины марта, подводить первые итоги покупок пока рано: те, кто обратился к девелоперам и в банки в числе первых, только-только собрали необходимые документы и готовятся к выходу на сделку. То есть пока имеет смысл говорить не столько о динамике продаж квартир с привлечением ипотеки с господдержкой, сколько о росте количества обращений на первичном рынке по квартирам, которые подходят под условия ипотеки с господдержкой — а это около 80 процентов всех жилых метров в столичном регионе.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Рост количества заявок в три раза с момента старта программы государственного субсидирования ипотеки зафиксирован в ипотечном центре ФСК «Лидер». В «БЕСТ-Новострое» количество заявок на ипотеку выросло процентов на 70 по сравнению с периодом до 18 марта (когда появились первые программы ипотеки с господдержкой). Соответственно, это сказалось и на продажах.
«Мы ожидаем, что, благодаря субсидиям, доля ипотеки в общем объеме сделок вернется к докризисному уровню в 30-40 процентов», — надеется председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. А вот в девелоперской компании «Сити-XXI век», никакого «еще рано» не видят, а показывают результаты, выраженные в уже конкретных объемах продаж, напрямую связывая успех с программой поддержки ипотеки: «В марте продажи жилья в наших проектах по сравнению с февралем выросли на 52,6 процента. Значительную роль в этом сыграла госпрограмма субсидирования процентной ставки по ипотеке. Доля покупателей, которые приобретали квартиры с использованием кредитов, выросла в марте до 34,4 процента».
С помощью субсидированной ипотеки и с помощью ранее одобренных заявок в марте в ЖК «Опалиха О3» около 70 процентов клиентов приобрели квартиру, а в ЖК «Солнечная Система» – 58 процентов, поделились данными в Urban Group.
В конкретных цифрах описывает ситуацию генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец: «За неделю до старта господдержки (с 11 по 17 марта) было заключено 14 сделок, тогда как с 18 по 25 марта со стартом программы господдержки — 27 сделок. Таким образом, количество подписанных договоров всего за одну неделю увеличилось на 93 процента. За две недели после старта госпрограммы спрос вырос на 32 процента. Очевидно, что снижение ипотечных ставок до 11,9 процента годовых активизировало отложенный спрос. Если в начале года доля ипотечников по всему проекту ЖК «Новые Ватутинки» составляла около 20 процентов, то в самой ближайшей перспективе мы ждем увеличения доли сделок с привлечением ипотечного кредита до 50 процентов».
Фото: Александр Николаев / Интерпресс / ТАСС
«Причина очевидна: многие клиенты ждали старта программы субсидирования ипотеки, и как только она была запущена, количество договоров бронирования квартир стало заметно расти», — комментирует ситуацию руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.
Впрочем, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, интерес к новостройкам и вовсе не затухал: «В конце февраля — начале марта потенциальные покупатели старались подобрать объекты для покупки, но отложить оформление сделки до момента запуска ипотеки с государственной поддержкой. Тогда оформлялись в основном ипотечные сделки с минимальным бюджетом покупки. Заем брали те, кто рассчитывал на досрочное погашение в короткие сроки, а значит, размер ипотечной ставки был не столь принципиален, а также те заемщики, срок кредитования которых по договору не превышал трех-пяти лет, что позволяет избежать значительной переплаты по процентам».
Сегодня, по словам коммерческого директора девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталия Разуваева, оформляют ипотеку в новостройках те, кто уже определенное время приценивается к покупке жилья в конкретном комплексе. С каждым месяцем ассортимент квартир на объекте сокращается даже в условиях пониженного спроса. И чем дольше принимается решение о покупке, тем меньше выбор у человека. Особенно остро фактор сокращающегося выбора проявляется на объектах в высокой стадии готовности, в которых продажи жилья идут уже на протяжении двух-трех лет.
«Заемщики готовы приобретать в них квартиры даже по стандартным условиям ипотеки, если по тем или иным причинам льготные программы кредитования у застройщика не действуют», — отмечает эксперт. И, что удивительно, в этом он не одинок. Руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов подчеркивает, что сегодня наблюдается ровно такая же тенденция, как и в докризисные времена: «Ранее клиенты пользовались ипотекой от Сбербанка, поскольку у них была самая низкая на рынке. Если приходил отказ, то обращались в другие банки за ставкой чуть выше. Сейчас ровно такая же ситуация — если пришел отказ по ипотечной заявке в одном банке, то клиент отправляется в другой, причем заявка подается необязательно по льготной программе». Такое наблюдение говорит о многом: желающие купить квартиру, несмотря на объективное падение доходов населения, не перевелись, а льготная ипотека лишь «подстегнула» спрос.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
В то же время, несколько изменились условия предоставления заемных средств: так, в некоторых ведущих банках поменялся срок полного погашения кредита. Раньше нужно было выплачивать кредит не позднее 75-летнего возраста, а сейчас этот порог стал ниже — 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин. Но, в общем-то, это не принципиально, так как по данным риэлторов, средний возраст ипотечного заемщика составляет 25-35 лет, а ипотека в среднем берется на 10-15 лет.
Практически единственное, что смущает застройщиков в программах ипотеки с государственной поддержкой — лимит средств невелик, а рыночная ситуация, то есть ключевая ставка, позволяющая опустить ставку ипотечную до тех же 12 процентов, никак не улучшается. По словам Павла Тимошенко, выделенных из бюджета 20 миллиардов рублей, по прогнозам Минстроя, должно хватить на субсидирование ипотеки в размере 400 миллиардов рублей. Какое решение примет правительство в следующем году, когда выделенные средства закончатся, пока никому не известно. Но, скорее всего, надеется эксперт, это будет продление программы субсидирования за счет бюджетных средств — если не придумают нового, еще более удачного варианта.
Возможно, правительство совместно с ЦБ разработают какой-то иной инструмент для повышения доступности ипотечного кредитования, но пока этого не произошло, нужно пользоваться тем, что есть. И девелоперы наперебой пользуются, понимая, что число покупателей сегодня невелико, и бороться приходится за каждого. Поэтому, если хорошо поискать, на рынке сегодня можно найти множество программ «дополнительной финансовой лояльности», призванных привлечь покупателей.
Так, ФСК «Лидер» совместно с банком «Открытие», запустила программу кредитования, субсидированную не только государством, но и самим застройщиком: на первый год кредитования ставка составит восемь либо 10 процентов годовых, в зависимости от размера первоначального взноса. Со второго года ставка - 11,95 процента годовых, срок кредита при этом может достигать 30 лет.
Группа компаний «Лидер Групп» проводит акцию «12-12», которая предполагает специальные условия приобретения квартир в трех проектах, реализуемых девелопером в Московской области — жилом квартале «Лидер Парк» (Мытищи), микрорайонах «Город Счастья» и «Лобня Сити». Согласно условиям предложения, покупателям предоставляется скидка в размере 12 процентов от полной стоимости квартиры при оплате приобретении жилья с привлечением ипотечного кредита. В акции участвуют все клиенты — ипотечные заемщики, вне зависимости от банка, выдающего кредит.
«Химки-Групп» дополнительно субсидирует среднерыночную ипотечную ставку еще на один процент — до 11 процентов годовых. Компания «Сити-XXI век» совместно с «Абсолют Банком» создали партнерскую программу, в соответствии с которой покупатели жилья в комплексе «Краски жизни» могут приобрести квартиры по еще более низкой ставке — от 11,5 процента годовых. Urban Group запустила программу «Поддержка с господдержкой»: для всех покупателей, участвующих в программе субсидированной ипотеки, цена на квартиру снижается на четыре процента.
В общем, желающих купить квартиру ждут. А еще, скажем по секрету, застройщики уже готовы к торгу на понижение. В разумных пределах, конечно.