Не в пример Неве Москва-река никогда не воспринималась, как городская достопримечательность, выполняя чисто практические функции: когда-то — воды набрать, постирать и искупаться, после — грузоперевозки. Теперь все не так. Реке предписано стать «парадной улицей» столицы, ее главной транспортной магистралью. А значит, и развитию прилегающих территорий дан «зеленый свет».
В прошлом году была разработана концепция развития набережных, которые должны получить новые функции — от размещения ТПУ до прогулочных и рекреационных зон. ТПУ пока в будущем, а вот прогулочно-рекреационные образцы на Крымской набережной и набережной Парка Горького горожанами уже оценены по достоинству.
Нравится идея развития прибрежных территорий и девелоперам. И это вполне объяснимо. Удивительно, но факт: прибрежные территории в городе не слишком застроены жильем: есть несколько «парадных» набережных, в основном, созданных в 50-е годы прошлого века, а чуть дальше по течению реки или против него, буквально в нескольких километрах от Кремля — пустыри и бывшие промзоны — как раз тот самый резерв земли под застройку, которого в городе так не хватает.
Конечно, у бывших промзон есть свои «скелеты в шкафу», и работать с ними непросто, но зато и выгода велика. Во-первых, «близость к воде» автоматически повышает класс застройки. Так, по данным аналитиков ГК «ГРАС», сегодня на первичном рынке столицы предлагается 18 объектов на «большой воде» (из них 12 — на первой линии Москвы-реки), при этом около 60 процентов объектов позиционируются в высоких сегментах «элит» и «премиум», на бизнес-класс приходится около 30 процентов, а доля эконом-класса составляет всего 10 процентов. Наценка за расположение на первой линии у реки составляет до 20 процентов стоимости квадратного метра, за прямой вид на воду — до 35 процентов. Но покупатель готов платить не только за вид, но и за возможность подойти к воде, потрогать ее — в прямом и в переносном смысле. В этом отношении нынешние проекты выгодно отличаются от тех самых «парадных» набережных, где жилые дома отделены от воды проезжей частью, и река никак не задействована в ежедневной жизни владельцев престижных метров.
Фото: Антон Денисов / РИА Новости
Современные жилые проекты, напротив, выносят возможность «посидеть у реки вечерком» в первые строки списка «Почему наш проект лучший» и это при том, что, по словам советника генерального директора по продажам ОАО «ОПИН» Наталии Немчаниновой, благоустройство набережной требует от застройщика высокой компетенции и, конечно же, затрат: стоимость проекта «с водой» на 25-30 процентов выше стоимости аналогичного, но «сухого». Кстати, проекты с рекреационной зоной, включенной в состав комплекса, девелоперы обычно называют курортными.
На статус самого большого проекта-«курорта» сегодня претендует «Город на реке Тушино-2018». Как рассказывает заместитель руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet Алексей Оленев, рекреационная часть займет около 15 гектаров территории, расположенной вдоль Москвы-реки. Предусмотрено озелененные территории вместе с природной зоной вдоль набережной с применением ландшафтного дизайна, создание зон отдыха с лавочками, освещением и так далее. Власти Москвы рассматривают возможность организации в рамках проекта водного транспорта, который доставлял бы гостей и участников Кубка конфедераций-2017 и Чемпионата мира по футболу-2018 от стадиона в Тушино на стадион «Лужники». Вот оно — будущее ТПУ.
Вниз по реке развитием участка Карамышевской набережной, примыкающего к жилому комплексу «Утесов», планирует заняться ГК «ГРАС». Здесь появятся причалы и подходы к воде, лавочки и лежаки, уличные кафе и киоски, обещают в компании. Совсем рядом обустройством берегов озаботился девелопер «Дон-Строй», возводящий в полукилометре от «Утесова» квартал «Сердце столицы»: «На территории между жилыми корпусами и рекой планируется организовать благоустроенную пешеходную набережную протяженностью около 500 метров, с обширной парковой зоной и различными общественными пространствами», — сообщают в пресс-службе компании.
Жилой комплекс «Город набережных»
Фото: Антон Денисов / РИА Новости
Планы по благоустройству набережной вынашивает и ОАО «ОПИН»: именно зона у реки станет ключевым элементом инфраструктуры московского проекта компании, который планируется реализовать в рамках проекта комплексного развития территории в районе Симоновской набережной и улицы Восточной.
Благоустроенная набережная с выходом к реке будет также в комплексе «Ривер Парк» в Нагатинском Затоне.
Ставку на воду делают и в Подмосковье, что совершенно справедливо: пригород просто обязан привлекать экологией, видами и возможностью пользоваться окрестными красотами. «Наличие благоустроенных водоемов вблизи жилых комплексов в Москве и Московской области, будь то река, пруд или озеро, безусловно, влияет на привлекательность жилья в глазах покупателей, так как ассоциируется с экологически чистой обстановкой, отдыхом на свежем воздухе и сниженным уровнем шума», — поясняет директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман.
«Первая линия от моря или озера всегда ценилась и ценится на 20-30% выше, чем остальные локации. Эта зона всегда самая привлекательная для строительства как жилой, так и коммерческой туристической недвижимости», — Марина Кузьмина, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank
В качестве примеров подмосковных «домов с набережной» заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева приводит микрорайон «Красногорский», рядом с которым находится река. Набережная здесь будет благоустроена: на ней появятся дорожки для бега, пеших и велосипедных прогулок, удобные и стильные скамейки для отдыха. Территорию у реки планируется озеленить — разбить клумбы с цветами различных сортов, высадить декоративные деревья и кустарники. Для самых юных жителей установят яркие детские площадки и специальные игровые комплексы. По словам Сосоревой, наличие реки рядом с домами влияет на ценообразование: квартиры, окна которых выходят на водоем, в среднем на пять процентов дороже, чем аналогичные варианты с видом на сушу.
Семь километров набережных достались и кластеру «Олимпийская деревня Новогорск». «Вдоль граничащей с территорией всех трех жилых комплексов реки простирается укрепленная набережная с удобными спусками к реке и мостиками, оригинальным ландшафтным дизайном прибрежной зоны и прогулочными дорожками из натуральных материалов», — рассказывает о преимуществах проекта партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Более того, в одном из проектов кластера в рекреации будет задействован остров, где расположатся прогулочные зоны, спортивные и детские площадки, пляж и лодочная станция. С жилой зоной и набережной остров будет связан перекидными мостами.
Проект «Парк Рублево» также получит собственную комфортную территорию у воды. «Мы будем благоустраивать набережную, организовывать места отдыха, спортивные площадки», — делится планами советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН» Наталия Немчанинова. По ее словам, жители комплекса смогут пить кофе на собственных террасах, совершать утренние пробежки, заниматься гимнастикой — и все это на фоне живописной акватории Мякининской поймы.
Еще один «водный» проект — ЖК бизнес-класса «Маяк» в Химках, где предусмотрен прямой выход на набережную с собственной мариной.
Впрочем, обзавестись собственной набережной можно и практически на ровном месте. Так решили в компании Urban Group и спроектировали ЖК «Город набережных», главной архитектурной особенностью которого являются искусственные каналы с семью набережными, протяженность которых составляет более тысячи метров. Кроме того, Urban Group полностью укрепила и облагородила берега реки Клязьмы рядом с комплексом, организовав здесь прогулочные набережные и видовые площадки для отдыха.
«Вклад в эстетику жилого комплекса "Город набережных" — десять процентов от всех инвестиций в проект, — рассказывает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. — Всего инвестиции в ЖК «Город набережные» составили восемь миллиардов рублей; на архитектуру и обустройство набережных и каналов затраты составили 800 миллионов рублей». Стоимость квартир, окна которых выходят на искусственные набережные и озеро, была на пять процентов выше стоимости аналогичных лотов с видами на фасады других домов. Создатели проекта использовали преимущество воды по полной: в «Городе набережных» спроектировали квартиры на мосту через искусственный канал (всего четыре лота). Они были на 20 процентов дороже стандартных.
В общем, преимущества близости жилья к водной глади уже признаны аксиомой. Однако, девелоперам, которые хотят строить прибрежные квартиры, нужно помнить, что даже небольшая речка требует особого подхода в части гидрогеологии и целого комплекса мер по водопонижению и дренажу территории. Все это может существенно влиять на стоимость проекта, а значит — и на продажную стоимость недвижимости. Хотя, конечно, для «тех, кто в море», ценник — фактор, скорее, вторичный.