Второго июня, возможно, состоятся торги по продаже одной трети площадей столичного ЦУМа, принадлежащих городу Москве. Возможно — потому что городская доля универмага выставляется на аукцион уже не в первый раз. Последние торги должны были состояться 30 апреля текущего года, но, как и ранее, они были отменены из-за отсутствия заинтересованных в приобретении части легендарного магазина.
В целом надо сказать, что земельно-имущественные торги для города прибыльны, так в 2014 году они, к примеру, принесли в бюджет Москвы 12,4 миллиарда рублей, что превысило установленный план в 10 миллиардов рублей. Доход распределился так: семь миллиардов рублей пришлось на акции, продажа прав аренды земельных участков пополнила бюджет на 1,2 миллиарда рублей, аренда помещений — на 0,6 миллиардов. Реализация объектов нежилого фонда принесла столичному бюджету 3,5 миллиарда рублей.
В 1857 году коммерсанты Эндрю Мюр и Арчибальд Мерилиз основали торговую компанию «Мюр и Мерилиз». В 1880-х годах торговый дом купил здание для магазина на Театральной площади. В 1908 году было построено новое здание в стиле европейской готики с элементами модерна. Над проектом работал известный архитектор Роман Клейн. В течение XX века здание несколько раз реконструировалось, а последняя по времени реконструкция была проведена в 2007 году. Общая площадь ЦУМа, по данным Wikipedia, составляет 64 тысячи квадратных метров.
При этом ничего знакового в прошлом году продано не было, а у города, тем временем, есть интересные объекты, за судьбой которых специалисты внимательно следят. Так, недавно на торги выставлялся Гостиный двор на Ильинке — правда, безрезультатно. С год назад пошли разговоры о том, что Москва готовит к продаже дома-«книжки» на Новом Арбате. А сегодня на повестке дня — ЦУМ. На торги выставляются площади — свыше 19 000 квадратных метров, расположенные в исторической части универмага, по адресу Петровка, 2/2. Общая стоимость лота — 4,33 миллиарда рублей.
Будет он продан или нет — вот в чем вопрос. Мнения экспертов рынка здесь расходятся, но большинство склоняется именно к «нет». И тому есть объяснение.
Фото: Павел Лосевский / Фотобанк Лори
Понятно, что первое, на что должен «ловиться» будущий покупатель — магия места. ЦУМ — знаковый объект, быть собственником которого престижно. Однако, помимо красивой составляющей инвест-портфеля, бизнес хочет понимать и практическую выгоду от покупки, а вот с ней, считают эксперты, все плохо.
Москве принадлежит треть площадей. Две трети принадлежат компаниям группы Mercury (официально владелец называется ОАО «Торговый дом ЦУМ»). Функция продаваемой части здания меняться не должна — только торговля и никаких апартаментов. Хотя, как рассказал на X Аналитических дискуссиях Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости руководитель департамента конкурентной политики города Москвы Геннадий Дегтев (департамент является организатором торгов), именно возможность переделать часть площадей ЦУМа в апартаменты изначально вызывала большой интерес. Но нет — шопинг остается, и это — проблема.
Цена лота — 4,3 миллиарда рублей — была бы адекватной рынку, если бы не обременения. «ЦУМ, безусловно, является одним из наиболее успешных и популярных торговых центров Москвы, — отмечает директор отдела исследований компании CBRE | EMEA, Россия Валентин Гаврилов. — Рыночная стоимость объекта такого класса начинается от 20 000 долларов США за один квадратный метр арендуемой площади. Однако его инвестиционная привлекательность имеет ряд ограничений. Во-первых, на продажу выставлены менее ликвидные площади (верхние этажи одного из зданий), что ограничивает возможности потенциального покупателя по управлению ими». Во-вторых, по словам эксперта, все площади ЦУМа арендованы ОАО «Торговый дом ЦУМ» по очень низкой ставке, причем срок части существующих договоров заканчивается через 30 лет, а именно 31 декабря 2045 года.
Фото: Оксана Алёшина / Фотобанк Лори
«Ставки в ЦУМе на сегодняшний день отличаются от достижимых рыночных в существенно меньшую сторону. Согласно опубликованным данным, ставка аренды в ЦУМе составляет 3 540 рублей за один квадратный метр», — отмечает Валентин Гаврилов. Это означает, что для инвестора объект генерирует слабые денежные потоки.
«Ставка, по которой заключен договор, как минимум в пять раз ниже рыночной, — считает старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко. — И первый вопрос, который встанет перед новым собственником — сможет ли он договориться с арендатором о повышении ставки». По мнению эксперта, для того, чтобы этого добиться, собственнику придется постараться, причем методы уговаривания арендатора могут быть разными — от жесткого прессинга до суда. И не факт, что результат будет положительным.
По данным компании RRG, средняя ставка аренды площадей в торговых центрах, находящихся в пределах Садового кольца Москвы, в апреле 2015 года составила 1 076 долларов, или 69 418 рублей за квадратный метр в год.
Вывод — окупаемость такой покупки, пусть и очень престижной, рассчитать крайне сложно. «При существующей рыночной ситуации и обременениях срок окупаемости объекта по нашим расчетам — до 17 лет, что неплохо. Сделки подобного рода считаются инвестиционно-привлекательными, если срок окупаемости не превышает 20 лет, так что мы вполне конкурентны», — упорствует Геннадий Дегтев. Эксперты-рыночники, между тем, в 17 лет верят с трудом: по их самым пессимистичным оценкам, при сегодняшнем раскладе окупаемость может достигать и 60 лет. А такие горизонты планирования — это нонсенс.
Следующий вопрос, который может прямо или косвенно повлиять на активность интересантов в отношении ЦУМа — инженерные сети. Сегодня, как рассказал Геннадий Дегтев, права на сети принадлежат ОАО «Торговый дом ЦУМ», а значит, у арендатора есть еще один инструмент воздействия на будущего собственника. Но и тут — свои особенности.
«Мосимуществом было сделано изыскание в части инженерных сетей с целью изучить возможность отделения данного объекта от второго со-собственника. Такая возможность есть, — сообщил независимый эксперт Дмитрий Липчак. — А произведенный расчет показывает, что в случае "ухода в автономию" стоимость объекта увеличится на 232 миллиона рублей». Но это уж совсем крайний случай. Самый же простой, он же правильный путь при появлении со-собственников — договориться мирным путем.
«ЦУМ — объект, несомненно, знаковый и уникальный, однако его привлекательность как актива, безусловно, привязана к качеству арендатора — ОАО «Торговый дом ЦУМ», равнозначная замена которому, в случае возникновения нерешаемых противоречий по арендной ставке, является весьма проблематичной», — отмечает директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская. То есть, было бы неплохо, если бы противоречий у арендатора и нового владельца не возникало. Такая ситуация возможна: оба собственника могут мирным путем договорится друг с другом, либо — и это самый простой и логичный выход — первый собственник может выкупить треть городских площадей здания, что позволит консолидировать весь актив в одних руках. Вот только Mercury выкупать московскую долю ЦУМа не спешит.
«Mercury сейчас совершенно не нужно тратить столь необходимые в обороте деньги на покупку основного средства. У них и так долгосрочный договор аренды, — считает директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова. — Поэтому Москва останется счастливым собственником этих площадей, как минимум, до следующей фазы подъема рынка».
Судьба необычного лота решится меньше, чем через месяц. А пока эксперты и журналисты запасаются попкорном — все же не каждый день ЦУМ продается.