Район Соколиная гора расположен в Восточном округе столицы — недалеко от центра города, что явно говорит в его пользу с точки зрения интересующихся недвижимостью. Аргументом «за» является и соседство с крупным московским парком — Измайловским. Желающим поселиться в районе, скорее, придется подыскивать варианты на рынке аренды или среди вторичного жилья: на «первичке» представлена одна-единственная новостройка, да и та относится к сегменту бизнес-класса.
Немного романтики
Свое наименование район приобрел триста лет назад. В те времена на месте сегодняшней Соколиной горы располагался Потешный соколиный двор, где содержались соколы и кречеты для царской охоты. Впрочем, о былых временах здесь уже ничего не напоминает — только название. Сегодняшняя Соколиная гора — обычный московский район, не спальный, но и не центральный. Хотя центр совсем рядом — и, по словам риэлторов, это делает его привлекательным для покупателей недвижимости.
Основные преимущества района, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», — богатая инфраструктура и отличная транспортная доступность. В шаговой доступности от жилых домов в изобилии представлены различные продуктовые и хозяйственные магазины. У метро «Семеновская» находятся одноименный крупный торгово-развлекательный центр и кинотеатр «Родина». За подземный транспорт отвечают две ветки метро: Арбатско-Покровской и Калининской линий. На территории самого района расположены станции, соответственно, «Семеновская» и «Шоссе Энтузиастов», правда, некоторым жителям удобнее добираться домой от «Авиамоторной». Кроме того, в границах района находятся две железнодорожные платформы Казанского направления.
Товарные составы на территории промышленной зоны «Соколиная гора»
Фото: Артем Коротаев / ТАСС
Есть у районе еще один плюс, отчасти нейтрализующий некоторые его недостатки, из которых главный — расположение на непрестижном востоке столицы. «Соколиная гора входит в состав 16 районов Восточного округа — одного из наименее популярных в Москве. В столице все восточные локации уступают западным по экологичности (из-за розы ветров), хотя многие из районов ВАО имеют на территории зеленые массивы или граничат с ними. Почти половину территории района Соколиная гора занимают промзоны, зато с запада к нему примыкает Измайловский парк культуры и отдыха», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Среди кварталов заводских
Район Соколиная гора можно назвать и промышленным, и научным одновременно — здесь расположены не только известные заводы («Салют», «Вымпел», «Красная заря») и оборонные предприятия («Маяк», «Сапфир»), но и множество НИИ. Все предприятия, которых на территории района более семисот, занимают большую часть его площади: из 796 гектаров на их долю приходится целых 435. Вблизи предприятий в советское время строились в основном пятиэтажные «хрущевки», многие из которых уже снесены, а также 9-, 10- и 12-этажные дома. Большинство «сталинок» расположено вдоль проспекта Буденного, на других улицах они встречаются реже. Всего же, по данным местной управы, в Соколиной горе насчитывается 344 жилых дома.
Основной объем квартир на вторичном рынке жилья находится в старых домах. Средняя стоимость квадратного метра, по данным Марии Литинецкой, составляет 180 тысяч рублей. По словам эксперта, самое дешевое соколиногорское жилье продается за 3,8 миллиона рублей. Это квартира гостиничного типа площадью 13 «квадратов», расположенная на четвертом этаже кирпичной пятиэтажки. Самый дорогой лот — двухуровневая 8-комнатная квартира общей площадью 214 метров, расположенная на 14-м и 15-м этажах панельного дома. За эту квартиру просят 41,3 миллиона рублей. «Средняя стоимость однокомнатной квартиры в районе Соколиная гора составляет 6,6 миллиона, "двушки" — 9, а трехкомнатной — 11,5 миллиона рублей», — добавляет она.
Ирина Доброхотова приводит другие примеры местной «вторички». Так, однокомнатная квартира площадью 34,3 квадратного метра в панельном доме на Борисовской улице (10 этаж 14-этажного дома) продается за 5,85 миллиона рублей. За «двушку», расположенную на первом этаже пятиэтажки на Фортунатовской улице, хозяин жилья рассчитывает получить 6,5 миллиона рублей. «Трешка» площадью 68 метров на втором этаже пятиэтажки в Окружном проезде выставлена на продажу за 8,8 миллиона рублей.
Здание кинотеатра «Родина»
Фото: dmitry_m / Фотобанк Лори
Подыскать в районе однокомнатную квартиру эконом-класса в аренду можно, по словам исполняющего обязанности руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Романа Зеленского, за 20-30 тысяч, комфорт-класса — за 31-40 тысяч рублей в месяц. Недорогие двухкомнатные квартиры со смежными комнатами предлагаются в аренду за 30-35 тысяч, а с изолированными комнатами — за 38-40 тысяч рублей в месяц. Стоимость аренды трехкомнатных квартир варьируется, в среднем, от 35 тысяч до 45 тысяч рублей в месяц.
Крупицы «первички» и планы роста
Лет пять назад первичный рынок района был довольно активным: квартиры продавались в шести свежепостроенных жилых комплексах. Сегодня большинство новостроек введены в эксплуатацию, а квартиры в них проданы. Единственный строящийся проект, в котором можно приобрести жилье, это дом бизнес-класса «Измайлово Lane» на Борисовской улице. Это двухсекционное монолитное здание высотой в 14 и 15 этажей с подземной парковкой на 140 машиномест. В проекте представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, во второй секции на верхних этажах расположатся четыре пентхауса. «Цены на недвижимость в доме начинаются от 9,9 миллиона рублей. Планируемый срок ввода — второй квартал 2016 года», —добавляет Ирина Доброхотова.
Перспективы нового жилищного строительства, как замечает Мария Литинецкая, связаны в основном с редевелопментом промзоны «Соколиная гора», расположенной на проспекте Буденного. Компания «Эталон-Инвест» планирует построить на этой территории жилой комплекс комфорт-класса «Золотая Звезда». Общая площадь застройки составит 88 тысяч «квадратов».
Изображение: www.i-lane.ru
В ближайшие четыре года в районе планируется реализовать несколько проектов — в основном, речь идет о строительстве объектов инфраструктуры. В 2015 году, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на улице Буракова построят двухэтажный павильон приема вторичного сырья, здесь же планируется завершить строительство детско-взрослой поликлиники на 320 посещений в смену. На улице Вольная завершится реконструкция объектов научного и научно-прикладного назначения, застройщиком выступает корпорация ВНИИЭМ. На 8-й улице Соколиная гора достроят трехэтажное здание лабораторно-аптечного корпуса городской инфекционной клинической больницы №2. На 10-й улице Соколиная гора построят гараж-стоянку на 113 машиномест.
На улице Кирпичной завершится переоборудование чердачного этажа в мансардный, здесь же будет построено четырехэтажное здание стендовой и опытно-конструкторской базы для комплексов моделирования и отработки радиоэлектронного вооружения и оружия надводных кораблей Центрального научно-исследовательского института «Курс». На 2-й улице Измайловского Зверинца построят семиэтажное здание Центра технического обслуживания автомобилей. На улице Щербаковской появится наземная гараж-стоянка в шесть уровней на 100 машиномест. На улице Ибрагимова построят двухэтажный торгово-сервисный центр. На улице Большой Семеновской завершится реконструкция административного здания.
В 2016 году на 8-й улице Соколиной горы достоят родильный дом инфекционной клинической больницы №2 на 110 коек. На улице Бориса Жигуленкова, месте снесенных зданий двух дошкольных учреждений, планируется построить блок начальных классов на 250 мест (в том числе 150 школьных и 100 дошкольных мест). На Измайловском шоссе построят пятиэтажное здание женской консультации на 530 посещений в смену.
В 2018 году на шоссе Энтузиастов планируется завершить реконструкцию здания и техническое перевооружение производства для выпуска новых лекарственных форм социально-значимых препаратов ФГУП «Государственный завод медицинских препаратов».
Планов по строительству жилья городом пока не заявляется. Впрочем, это не значит, что их нет или не появится в ближайшие годы: в конце концов, обилие промзон в сочетании с близкой к центру локацией означает значительный потенциал по развитию новых жилых проектов.