Российские власти неоднократно грозились ужесточить сбор налога с доходов от сдачи в аренду жилья, но, как показывает практика, воз и ныне там — делиться «легкими» деньгами собственники совсем не хотят. «Дом» попытался выяснить, почему же они жадничают, как наказывают злостных неплательщиков и стоит ли, в действительности, играть в арендно-налоговые игры с государством.
В рамках закона
По закону, собственник, сдающий квартиру в аренду и получающий некий доход, обязан уплачивать налог в размере 13 процентов от вырученной суммы. Декларацию необходимо сдавать в налоговую инспекцию по месту постоянного проживания (постановки на налоговый учет) до конца апреля года, следующего за годом получения дохода, а оплатить сам налог можно до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. «При этом необязательно идти в саму инспекцию, — говорит и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Можно декларацию отправить по почте, приложив копию договора найма по желанию арендодателя. Заверять ее не нужно».
Мало того, что ходить никуда не нужно, можно еще и платить намного меньше. «Есть такой вариант — зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), работающего по упрощенной системе налогообложения, и платить шесть процентов с доходов. Плюс к этому ИП должен заплатить еще и ежегодные страховые взносы. В этом варианте владелец жилья также обязан подавать налоговую декларацию», — рассказывает Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Третий вариант — покупка патента для сдачи квартиры. Для этого владелец также должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Срок действия патента составляет от одного месяца до года, при этом он не должен переходить на следующий календарный год. Если патент приобретается на срок до полугода, то оплачивается его стоимость сразу полностью. Если на срок до года, то сначала выплачивается одна треть его стоимости, а за месяц до окончания срока действия — оставшаяся сумма.
Фото: chaoss / Фотобанк Лори
«Стоимость патента с 2015 года определяется индивидуально, путем умножения шести процентов на налоговую базу, которая зависит теперь от расположения и метража квартиры или квартир, — отмечает Наталья Сивко. — Кстати, если планируется сдавать не одно жилье, а, например, две квартиры, то и патентов нужно будет приобретать два. Также на стоимость патента влияет срок его действия: чем он меньше, тем он дешевле, в сравнении равнозначных квартир. Страховые взносы также придется платить».
Стоит отметить, что физическим лицам, которые сдают квартиры в Москве, а вырученные деньги тратят преимущественно за рубежом, например — прохлаждаясь в арендованных тайских бунгало, стандартными 13 процентами не отделаться. «Если собственник более 183 дней в году живет где-то за границей, то он относится к налоговым нерезидентам и ему придется платить уже 30 процентов дохода», — отмечает директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have Анастасия Кузнецова.
А вот налоговых послаблений для обычных арендодателей предусмотрено немного: по словам управляющего партнера агентства недвижимости Point Estate Ирины Калининой, льгот (например, ветеранам войны, инвалидам или каким-либо другим традиционным категориям «льготников») по налогообложению при сдаче квартиры в аренду нет, но неработающие собственники могут применить стандартные вычеты на детей при исчислении НДФЛ.
Пусть Пушкин платит
Несмотря на то, что схема уплаты налогов довольно проста, ни для кого не секрет, что большая часть рынка аренды остается «серой», и превалирующее число арендодателей уходит от налогов. «Откровенно говоря, отдавать государству 13 процентов от собственного дохода не хочет никто. Поэтому на практике налоги в большинстве случаев платят те арендодатели, которые сдают жилье юридическим лицам», — говорит Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды «Агентства развития и исследований в недвижимости».
Фото: Елена Вдовина / Фотобанк Лори
Анастасия Кузнецова отмечает, что точный процент честных налогоплательщиков не может назвать никто, потому что никому не известно, сколько тысяч столичных квартир сдаются нелегально: «Например, в 2013 году Сергей Собянин сообщил, что в Москве выявили 130 тысяч незаконно сданных в наем квартир. Стало их сейчас меньше или больше — неизвестно. Некоторые эксперты считают, что оборот средств на рынке столичной жилой аренды составляет порядка четырех миллиардов рублей в год. Для сравнения: в 1999 году бюджет всей России составлял 20 миллиардов рублей».
Наибольшее число щедрых арендодателей — в сегменте высокобюджетной аренды. «В сегменте дорогого жилья самые добросовестные арендодатели — это практически 100 процентов сделок. Заключая договор аренды, собственники квартир ограждают себя и свою недвижимость от возможных рисков. Например, порчи имущества или неуплаты за аренду. Собственнику элитной квартиры гораздо дешевле заплатить налоги и спать спокойно, чем возмещать впоследствии убытки или терять доход», — поясняет Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group.
«Чем ниже стоимость аренды и, соответственно, ниже доход, тем меньше собираемость налогов», — соглашается Ирина Калинина.
Анна Карпова, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, говорит, что действительно мотивированы платить налоги, в основном, представители органов власти, пожилые люди, а также собственники, у которых квартиру снимают компании для своих сотрудников.
Единственным экспертом, не побоявшимся оценить долю добросовестных арендодателей-налогоплательщиков, оказался управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. По его словам, в настоящий момент таковых — не более 20 процентов. «Думаю, что сейчас, несмотря на все принимаемые законодательные нововведения, процент платящих налоги серьезно уменьшился. Причем, сократилось число людей и организаций, которые платили самые большие суммы и были самыми законопослушными, по крайней мере, в этой области. Речь идет о резком снижении количества экспатов, соответственно, сокращении безналичных платежей, платежей со стороны организаций, снимающих жилье для своих сотрудников», — поясняет эксперт.
А Наталья Сивко, напротив, считает, что за время проведения повсеместной кампании по «обелению» рынка аренды в Москве, число арендодателей, которые платят налоги от сдачи квартиры, выросло вдвое. Но доказательств этому факту не приводит.
Фото: Игорь Низов / Фотобанк Лори
Я не боюсь
Эксперты дружно рекомендуют собственникам налоги все-таки платить, хоть это, понятно, очень неприятно.
«Налогоплательщиков, уклоняющихся от налоговых обязательств, выявляют налоговые органы совместно с органами внутренних дел, — рассказывает Ирина Калинина. — Участковые, которые обязаны время от времени обходить квартиры, расположенные на их участках, интересуются, кто живет в квартире, на каких условиях. Спрашивают как у самих жильцов, так и у соседей. Бывают случаи, когда о незаконной аренде в налоговую или в милицию сообщают недовольные жильцы соседних квартир или бдительные старушки, дежурящие на скамеечке у подъезда. Однако это также в большей степени касается эконом-сегмента».
Тех, у кого в собственности несколько квартир, то есть наиболее состоятельных арендодателей, отлавливают другим способом: они легко попадают в поле зрения контролирующих органов, и каждая квартира — вернее, факт сдачи или не сдачи ее в аренду — проверяется. «Однако доказать наличие арендаторов можно только с помощью свидетельских показаний. Кроме того, доказывать придется не факт наличия жильцов, а факт платы за это проживание», — отмечет Ирина Калинина.
По словам Вадима Ламина, «стучат» на неплательщиков, в основном, недовольные соседи. «Компания по привлечению участковых, созданию базы и так далее тихо сошла на нет, как, собственно, и многое после того, как были освоены выделенные средства», — сетует эксперт.
Тем не менее, уклоняться от уплаты налогов очень не рекомендуется: за это предусмотрены не только штрафы в размере до 500 тысяч рублей, но и лишение свободы на срок до трех лет (статья 198 Уголовного Кодекса РФ).
А вот поощрений для добросовестных налогоплательщиков не предусмотрено — не те времена. «Поощрение состоит в том, что сознательных налогоплательщиков не наказывают штрафами, пенями и прочими неприятностями», — говорит Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow.
«Шоколадки в налоговой не дают, оплата налога — это обязанность любого гражданина», — подтверждает Роман Зеленский.
Кстати, налоговые органы могут наказать неплательщика не только штрафом, но и запретить ему выезд из страны, а также наложить арест на банковский счет. Для адептов схемы «сдаю в Москве — живу на пляже» это особенно страшно.