Район Северное Измайлово расположен в Восточном округе столице. Это типичный «спальник», при этом полностью укомплектованный необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой. Зеленые насаждения, сиреневый сад, куда приезжают со всей Москвы и... почти полное отсутствие нового строительства.
Недвижимость в Северном Измайлово можно приобрести только на вторичном рынке — новостройки в районе возводятся в основном для переселения жителей из сносимых «хрущевок».
Сиреневый туман
Северное Измайлово — район очень компактный, застроенный в основном домами эконом-класса, относящимися к старому жилому фонду. Дома бизнес-класса в нем единичны — район расположен далековато от центра, между Щелковским шоссе и Сиреневым бульваром, к тому же граничит с МКАД. Престижным его не назовешь даже несмотря на то, что в нем, как замечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, нет ни одного промышленного предприятия (все они были закрыты в 90-е годы). «На репутацию района влияет, в том числе, наличие рядом со станцией метро "Щелковская" центрального автовокзала. Кроме того, он граничит с Гольяново, которое долгое время носило однозначный статус криминального места», — рассказывает эксперт.
Но для тех, кто не гонится за статусом, проживание в Северном Измайлово считается вполне комфортным: здесь хорошо развита инфраструктура, в том числе, транспортная. Жители пользуются тремя станциями метро — «Щелковской»,«Первомайской» и «Черкизовской», а также наземным транспортном (более 20 маршрутов). В районе работает 22 детских сада, 16 школ, две поликлиники, две библиотеки, три колледжа. Для такой небольшой территории, как отмечают эксперты, это очень достойные показатели.
«К сожалению, загазованность территории вдоль Щелковского шоссе, как и близость автовокзала, усугубляют экологическую обстановку в районе. Единственный его парк — Сиреневый сад — расположен в западной части и занимает всего семь гектаров. Правда, каждую весну в нем расцветают десятки сортов сирени, полюбоваться которыми приезжают со всех уголков столицы», — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Сиреневый бульвар
Фото: Виктория Фрадкина / Фотобанк Лори
Ребята с нашего двора
Северное Измайлово — из тех районов, что застроены серыми «хрущевками» и прочими типовыми строениями. Отчасти эта безрадостная для глаз картина компенсируется тем, что дворы здесь изобилуют зеленью.
Массово возводить жилье в районе стали в 50-60-е годы, а продолжили в 70-е, увеличив в 2-2,5 раза этажность домов. Здесь можно увидеть едва ли не весь их ассортимент — панельные, кирпичные, блочные типовые здания разных серий. Впрочем, совсем ветхие пятиэтажки уже снесены в рамках соответствующей столичной программы. «В Северном Измайлово под снос попали "хрущевки" серии II-32. На сегодня программа в нем практически завершена — снести остается всего два дома. На месте снесенного жилья построены современные многоэтажные дома типовых серий П-44Т, П-44К. Единственным напоминанием об эпохе массового жилищного строительства прошлого века остаются пятиэтажки несносимых серий 1-510, 1-511», — говорит Мария Литинецкая.
Объем предложения на вторичном рынке Северного Измайлова составляет, по словам эксперта, 540 квартир. Более 57 процентов жилья приходится на панельные дома, чуть менее 18 процентов — кирпичные, 7 процентов — монолитные и монолитно-кирпичные. «Стоимость однокомнатных квартир находится в диапазоне 5,2-7,8 миллиона рублей. "Двушки" в старом фонде продаются в основном за шесть-восемь миллионов, в новой "панели" и "сталинках" — за 9-10 миллионов рублей. Малогабаритные "трешки" (55-60 квадратных метров) в старом фонде можно купить по цене до семи-восьми миллионов рублей. Более просторное трехкомнатное жилье потребуют бюджета около 12 миллионов рублей», — сравнивает Ирина Доброхотова.
Фото: Николай Галкин / ТАСС
Среди арендаторов жилья, как замечает исполняющий обязаности руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский, Северное Измайлово пользуется популярностью благодаря зеленым массивам, которые расположены по соседству. К минусам эксперт относит густонаселенность района и тот факт, что основной объема арендного жилья относится к старому типовому жилому фонду. Разница между минимальной и максимальной ставкой аренды в районе — 3,5 раза: 24-метровая «однушка» на 9-й Парковой улице сдается за 18 тысяч рублей в месяц, трехкомнатная квартира площадью 90 метров доме на 3-й Парковой — за 65 тысяч рублей в месяц.
Итоги и перспективы
На данный момент в Северном Измайлове наблюдается наименьший по столице уровень строительной активности. Можно сказать, что здесь настало время подводить итоги предыдущих лет застройки. А поскольку новые дома строились в основном за счет города — под цели переселения жителей из морально устаревших строений, — понятно, почему здесь нет квартир на первичном рынке. Перспективы жилищного строительства, по оценкам экспертов, в районе небогатые.
«Около 80 процентов территории занимает сложившаяся жилая застройка. Еще 20 процентов занимает примыкающая к МКАД промзона (80 гектаров). Не исключено, что в будущем она попадет в программу реновации», — говорит о перспективах района Мария Литинецкая. Пока же известно только о строительстве одного нового объекта — это ЖК «Константа» на Никитинской улице. По словам Ирины Доброхотовой, здесь планируется возвести два 16-этажных монолитно-кирпичных корпуса с собственной инфраструктурой и подземным паркингом на 509 машиномест. Всего в комплексе будет 348 квартир.
До конца 2015 года, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в кварталах 49-50 за счет городского бюджета будет достроен 14-этажный жилой дом на 156 квартир c паркингом на 179 машиномест. В Щелковском проезде планируется достроить четырехэтажный учебный корпус, застройщиком выступает ВПО МИЭЭ (НОУ). На Щелковском шоссе, владение 26, корпус 1А, появится подземная автостоянка на 80 машиномест. Продолжится строительство жилого дома с гаражом в микрорайоне 80, корпус 18 — объект должны были сдать в 2014 году, но сроки реализации затянулись. На Сиреневом бульваре, владение 83Д, запланировано возведение двухэтажного торгового объекта.
В 2016 году на 16-й Парковой улице, владение 20-22, будет реализована первая очередь строительства шестиэтажного многофункционального гаражного комплекса на 2087 машиномест. В 2017 году в микрорайоне 80 на Щелковском шоссе построят еще один жилой дом — и опять за счет городского бюджета.