Район Хорошево-Мневники, расположенный на северо-западе столицы, зарекомендовал себя одним из самых престижных в городе. Все последние десять лет здесь активно возводится жилье бизнес- и премиум-класса, и сбавлять обороты, судя по всему, девелоперы не планируют.
Первая десятка Forbes
Главные козыри района Хорошево-Мневники — это близкое расположение к центру Москвы и благоприятное природное окружение: почти половину его территории занимают Серебряный Бор (420 гектаров) и Мневниковская пойма (340 гектаров). «Серебряный бор расположен на искусственном острове, после строительства в 1937 году Хорошевского судоходного канала с "большой" землей его связывает только один мост. Сегодня Серебряный бор является одним из самых престижных мест для жизни в Москве. Здесь находятся дачи госслужащих, послов иностранных государств, состоятельных бизнесменов, в том числе из первой десятки списка Forbes», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Помимо ультрадорогой недвижимости, на территории Серебряного бора расположен парк «Ветеран» с прогулочными дорожками, несколько благоустроенных пляжей и одноименный пляжно-развлекательный комплекс. Что касается Мневниковской поймы, то ее, как известно, власти планируют развивать. В ближайшем будущем на 150 гектарах планируется построить парламентский центр, возвести спортивный центр ЦСКА с ледовой ареной и серфинг-парк «Волна», а также организовать несколько зеленых зон (в том числе детско-спортивную и дендрологическую), которые войдут в состав единой прогулочной зоны вместе с Филевским и Крылатским парками.
ЖК «Континенталь»
Фото: ЖК «Континенталь»
Даже наличие в районе около трех десятков крупных предприятий связи, строительной и транспортной индустрии не в состоянии понизить его статус. «Промышленная зона не особо сильно влияет на экологическую составляющую, скорее, на общее визуальное восприятие района», — считает Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome. Еще один недостаток — неразвитость сети общественного транспорта, но и это вскоре будет исправлено. В планах властей — серьезно улучшить транспортную доступность района за счет строительства Северо-западной хорды, трех транспортно-пересадочных узлов Малого кольца Московской железной дороги («Песчаная», «Хорошево» и «Пресня»), а также открытия до 2018 года трех станций метро — «Улица Народного Ополчения», «Терехово» и «Мневники.
Большая разница
Вторичный жилой фонд в районе представлен, в основном, кирпичными и панельными домами 60-70-х годов постройки. Хотя в последнее время в нем возвели немало новых жилых комплексов бизнес-класса, в которых также продаются квартиры уже от собственников, а не от застройщика. «В настоящее время объем предложения на вторичном рынке района Хорошево-Мневники составляет более 1520 квартир. Из них 49 процентов представлено в монолитных и монолитно-кирпичных домах, 25 процентов — в панельных домах, 10,3 процента — в кирпичных», — говорит Мария Литинецкая.
Так, самое дешевое предложение найдено в панельном доме на бульваре Генерала Карбышева. Здесь продается «однушка» площадью 14 квадратных метров за четыре миллиона рублей. Самое дорогое предложение — дом общей площадью 500 квадратных метров на Таманской улице в элитном поселке, расположенном на территории Серебряного бора. Недвижимость оценили в 1,5 миллиарда рублей.
ЖК «Хорошевский»
Фото: «МонАрх Недвижимость»
В среднем же, по словам эксперта, цены на однокомнатные квартиры в районе находятся в диапазоне от четырех миллионов до 21,3 миллиона рублей, на двухкомнатные — от 6,4 миллиона до 60 миллионов рублей и на трехкомнатные — от 7,9 миллиона до 165 миллионов рублей. В современных жилых комплексах, например, в проекте Silver Place, ЖК «Годунов», ЖК «Континенталь», где продаются вторичные квартиры, средняя цена квадратного метра, по словам Андрея Хитрова, составляет 200-320 тысяч рублей.
Разница между самой дешевой и самой дорогой арендой в районе достигает 45 раз, то есть снять квартиру здесь можно как за 22 тысячи рублей в месяц, так и за один миллион рублей. По самой низкой цене предлагается «однушка» площадью 16 квадратных метров в доме на бульваре Генерала Карбышева, по самой высокой — пятикомнатная квартира площадью 265 квадратных метров в доме на проспекте Маршала Жукова. В среднем же цены на аренду бюджетной однокомнатной квартиры, по словам Романа Зеленского, и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», варьируются от 27 тысяч до 40 тысяч рублей, двухкомнатной — от 38 тысяч до 55 тысяч рублей в месяц, трехкомнатной — от 45 тысяч до 60 тысяч рублей в месяц. Аренда жилья в современном жилом комплексе обойдется дороже. Например, одна из самых недорогих квартир предлагается за 67 тысяч рублей в жилом комплексе Wellton Park на проспекте Маршала Жукова. В ЖК «Континенталь» можно арендовать жилье площадью 195 квадратных метров за 159 тысяч рублей в месяц.
Высокий класс
На протяжении последних десяти лет в Хорошево-Мневниках активно реализуются новые проекты бизнес- и премиум-класса. Сейчас на первичном рынке приобрести недвижимость можно в шести жилых комплексах — Union Park (сдача второй квартал 2016 года), Wellton Park (второй квартал 2016 года), «Утесов» (первый квартал 2016 года), «Сердце Столицы» (четвертый квартал 2017 года), «Новая Пресня» (второй квартал 2016 года) и «Хорошевский» (четвертый квартал 2017 года).
ЖК «Новая Пресня»
Фото: «Новая Пресня»
«Поскольку все рассматриваемые жилые комплексы расположены в одном и том же районе, основное влияние на стоимость квартир оказывает стадия их строительной готовности, а также качественные характеристики проектов. В среднем "квадрат" на первичном рынке в районе стоит 227 тысяч рублей», — говорит Андрей Хитров.
Площадь жилья в новых проектах варьируется от 31 до 200 квадратных метров. Стоимость «однушек», по словам Марии Литинецкой, находится в диапазоне от 7,9 миллиона до 22,6 миллиона рублей, «двушек» — от 9,5 миллиона до 26,9 миллиона рублей, «трешек» — от 13,7 миллиона до 37 миллионов рублей. Самое дешевое предложение — в ЖК Wellton Park: однокомнатная квартира площадью 31 квадратный метр стоит здесь 7,9 миллиона рублей. Самая дорогая квартира продается в ЖК «Утесов»: цена четырехкомнатной квартиры площадью 189 квадратных метров составляет 43,9 миллиона рублей.
Для нового жилищного строительства, по мнению экспертов, в районе открываются достаточно хорошие перспективы. «Во-первых, жилой квартал должен быть возведен в рамках реализации проекта комплексного развития Мневниковской поймы, — аргументирует Мария Литинецкая. — Во-вторых, новые площадки для строительства появятся благодаря реорганизации промзоны №6 «Силикатные улицы». В-третьих, продолжается реконструкция существующих жилых кварталов (в том числе №75, 76, 82), в рамках которой предстоит снести еще 17 ветхих пятиэтажек. На их месте планируется возвести несколько новых современных жилых комплексов».
ЖК «Сердце Столицы»
Фото: «Дон-Строй Инвест»
Более того, эксперты прогнозируют увеличение спроса на новое жилье. Подстегнут интерес покупателя, как считает Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость», несколько факторов: обновление существующего старого жилого фонда, строительство новых объектов недвижимости и развитие сопутствующей социальной инфраструктуры, в результате чего качество жизни в районе повысится. Привлекательности ему добавит и открытие трех новых станций метро, а также развитие Мневниковской поймы (строительство автомобильных мостов, устройство парковой зоны и так далее).
Не забывая про «социалку»
В ближайшие два-три года, помимо жилья, в районе планируют строить больницы и паркинги. Так, до конца 2015 года, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, будут вестись работы по созданию транспортно-пересадочного узла с платформой Ходынка Малого кольца МЖД. На улице Народного Ополчения, владение 34, продолжится строительство пятиэтажного административного здания (первая очередь). На улице Паршина, владение 2, достроят многоэтажный гараж-стоянку на 543 машиноместа. В квартале 82, корпус 7 (бульвар Генерала Карбышева, владение 15, корпус 1), достроят жилой дом с подземной автостоянкой. Общая площадь строения составит 30,7 тысячи квадратных метров, высота будет достигать 32 этажей. В квартале 75, корпус 15 (улица Народного Ополчения, владение 3-7), построят жилой дом высотой в 27 этажей с пристроенной автостоянкой. В Причальном проезде, владение 8, построят гостиницу на 323 места, на улице Мневники, владение 5, — автозаправочную станцию.
На улице Мневники, владение 15, корпус 12, квартал 74, продолжится строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой за счет городского бюджета. Высота строения составит 19 этажей. На улице Живописной, 9 планируется реконструкция ТЭЦ. На улице Мневники, владение 21-29, планируется за счет города построить жилой комплекс переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой.
ЖК «Утесов»
Фото: группа компаний «ГРАС»
В 2016 году в квартале 83, корпус 5 (улица Генерала Глаголева, владение 15), построят жилой дом за счет города. Новостройка будет переменной высоты от 19 до 23 этажей, всего в ней будет 152 квартиры. Паркинг рассчитан на 165 машиномест. В квартале 83, корпус 6, построят еще один жилой дом за счет городского бюджета. В новостройке будет 200 квартир, высота строения составит 17 этажей. На улице Саляма Адиля, 2 построят больницу высотой в шесть этажей. На Карамышевской набережной и в проектируемом проезде 2062 построят многофункциональный жилой комплекс (31 этаж) общей площадью 138,7 тысячи квадратных метров. В комплексе будет 685 квартир, паркинг рассчитан на 1250 машиномест. В 3-м Силикатном проезде, владение 1, корпус 1, появится многоэтажный гараж на 288 машиномест с комплексом сервисных услуг и объектами общественного назначения.
В 2017 году на улице 3-ей Хорошевской, владение 7, построят многофункциональный жилой комплекс общей площадью 298 тысяч квадратных метров. На Карамышевской набережной, владение 60-62, квартал 76, город построит жилой дом на 228 квартир. Высота новостройки составит 20 этажей. На улице Саляма Адиля, владение 2/44, построят перинатально-кардиологический корпус (на 330 коек) Городской клинической больницы №67. В 3-м Силикатном проезде, на пересечении с Краснопресненским проспектом, появится многофункциональный комплекс общей площадью 267 тысяч «квадратов».
В 2018 году на улице генерала Берзарина, владение 11-13, возведут шестиэтажное административное здание за счет городского бюджета. На улице Таманской, владение 1, будет реализована первая очередь строительства Центра водного спорта «Динамо». На улице Шеногина, владение 1, Шелепихинская набережная, владение 34, планируется возвести многофункциональную комплексную постройку. В комплексе будет 1440 квартир, паркинг рассчитан на 1337 машиномест. Высота нового объекта составит от 19 до 36 этажей. Предполагается также ввести вторую очередь строительства — комплекс на 414 квартир и паркинг на 832 машиноместа.