Район Бирюлево Восточное расположен в Южном округе столицы и считается одним из самых доступных по цене на недвижимость в городе. Сегодня здесь реализуются масштабнейшие проекты строительства жилья, благодаря чему в ближайшие три года в пределах района появятся почти пять тысяч новых квартир.
На чаше весов
Почти в каждом московском районе можно отыскать как свои плюсы, так и минусы. Для кого-то они уравновешены, а для кого-то недостатки или достоинства перевешивают — все зависит от вкуса, размеров кошелька и личных предпочтений. Район Бирюлево Восточное, например, расположен далеко от центра города, и для некоторых москвичей это самый большой минус. В то же время, почти половину его территории занимает Бирюлевский дендропарк, являющийся одним из крупнейших парков Москвы, и это точно «зачет». Однако, даже несмотря на такую обширную зеленую зону, район входит в число неблагоприятных в плане экологии.
«В основном это связано с соседним районом Бирюлево Западное, большую часть которого занимает промзона №28 "Ленино" с активными ТЭЦ-26, заводом по переработке ТБО и другими производствами с вредными выбросами. Часть промзоны №28 расположена и в Бирюлево Восточном, некоторые ее площади уже отведены здесь под реновацию, другие сохранены за действующими производствами, в том числе деревообрабатывающим комбинатом №1, заводом детских игрушек "Огонек" и другими», — рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Между тем, у Бирюлево Восточного, по словам Ольги Козловой, руководителя офиса «В Бутово» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», есть существенное преимущество — район входит в десятку самых недорогих районов столицы. Одним словом, здесь расположено доступное по цене жилье, причем инфраструктура внутри района развита очень хорошо, поэтому проживание в нем считается комфортным. Однако жителям приходится мириться с другими его недостатками — на территории Бирюлево Восточного нет ни одной станции метро. Ближайшая станция «Царицыно» расположена в соседнем районе, а до станции «Орехово», которая территориально еще ближе, доехать на личном или общественном автотранспорте невозможно, поскольку она отделена от жилых массивов лесопарком.
Фото: Николай Винокуров / Фотобанк Лори
«Периодически Бирюлево Восточное фигурирует в различных антирейтингах как наименее благоприятный для проживания район наряду с Капотней или Печатниками. Его больное место — это низкий для внутримкадного района уровень транспортной доступности. При этом южная сторона района примыкает к МКАД, а по всей его территории проходят железнодорожные пути Павелецкого направления МЖД. До Павелецкого вокзала на электричке можно добраться за 25-30 минут, но из-за отсутствия альтернативных видов общественного транспорта станция "Бирюлево-Пассажирская" — одна из самых перегруженных на этом направлении. Автомобильное же сообщение в районе затруднено из-за перегруженности основной магистрали — Липецкой улицы», — поясняет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Панельное первенство
Бирюлево Восточное представляет собой классический спальный район, здесь даже в ближайшие годы не предполагается строить ничего кроме жилья, за исключением, пожалуй, социальной инфраструктуры. При этом как современная, так и старая застройка относятся к эконом-классу. «Средняя цена квадратного метра вторичной недвижимости в районе составляет 147,6 тысячи рублей. Ценовая вилка на однокомнатные квартиры варьируется от 4,6 миллиона до 9,5 миллиона рублей, на двухкомнатные — от 6,2 миллиона до 12 миллионов рублей, на трехкомнатные — от 8,5 миллиона до 19,6 миллиона рублей», — озвучивает цифры Ольга Козлова. При этом в структуре предложения наименьшую долю занимают кирпичные дома — всего 6,8 процента, на монолитные и монолитно-кирпичные строения приходится чуть больший объем — 28,1 процента, и, наконец, самое большое число предложений сосредоточено в панельных строениях — 65,6 процента.
В данный момент самый недорогой объект на вторичном рынке района — это однокомнатная квартира общей площадью 31 квадратный метр. Расположено жилье на четвертом этаже 12-этажного панельного дома и стоит 4,6 миллиона рублей. Самая дорогая квартира в районе — «трешка» общей площадью 120 квадратных метров, расположенная на седьмом этаже 15-этажного монолитного дома. Недвижимость оценивается в 19,6 миллиона рублей.
Берем масштабом
Изначально район Бирюлево Восточное застраивался как рабочий городок, и часть его территории была отдана под промзону «Ленино». Поэтому перспективное строительство эксперты связывают, в основном, с реорганизацией этой территории. Пока же в районе реализуются только два проекта, но оба масштабные — это микрорайоны «Загорье» и «Царицыно».
Микрорайон «Загорье»
Фото: Sergio / Фотобанк Лори
Первый жилой комплекс состоит из шести монолитно-кирпичных корпусов переменной этажности высотой от 24 до 45 этажей. Помимо жилых домов, в нем предусмотрено строительство школы, двух детских садов, подземных паркингов. В «Царицыно» планируется построить 942 тысячи квадратных метров недвижимости, из которых около 650 тысяч метров приходится на жилье. Здесь также будут возведены поликлиники, физкультурно-оздоровительный комплекс, две школы, четыре детских сада и торгово-развлекательный комплекс. Во второй фазе строительства — микрорайоне «Царицыно-2» — запроектировано 450 тысяч квадратных метров недвижимости.
«В обоих проектах сконцентрировано около 19 процентов предложения в массовом сегменте на территории "старой" Москвы. В районе реализуется еще один проект — апарт-комплекс "Старт-формат", но летом продажа недвижимости в нем была прекращена в связи с переводом апартаментов в жилой фонд», — говорит Софья Лебедева.
Всего на рынке новостроек в Бирюлево Восточном, как отмечает Владимир Богданюк, на текущий момент представлено порядка 133 тысяч квадратных метров жилья. Для сравнения — в соседнем районе Орехово-Борисово Северное в реализации находится всего около 13 тысяч метров.
Средняя цена квадратного метра в Бирюлево Восточном составляет 146,4 тысячи рублей, что несколько ниже, чем в среднем по Южному округу (174,3 тысячи рублей за «квадрат»). «В рейтинге округов по уровню средней цены на жилье Южный округ занимает третье место после Юго-Восточного округа с его «замкадной» Некрасовкой и Зеленограда. Таким образом, по уровню средней цены Бирюлево Восточное относится к числу самых дешевых внутримкадных районов», — говорит Владимир Богданюк.
В проекте «Загорье», по его словам, стоимость однокомнатных квартир варьируется от 5,2 миллиона до 10,4 миллиона рублей, двухкомнатных — от 8,5 миллиона до 15,3 миллиона рублей, трехкомнатных — от 12,4 миллиона до 22,3 миллиона рублей. В микрорайоне «Царицыно» стоимость «однушек» составляет 6,3-8,9 миллиона рублей, «двушек» — 8,4-12,1 миллиона рублей, «трешек» — 11,2-16,7 миллиона рублей, четырехкомнатных — 15,4 миллиона рублей. В «Царицыно-2» цены на однокомнатное жилье варьируются от 4,7 миллиона до 6,4 миллиона рублей, на «двушки» — от 6,7 миллиона до 10 миллиона рублей, «трешки» — от 9,5 миллиона до 15,3 миллиона рублей, четырехкомнатные — от 12,4 миллиона до 13,5 миллиона рублей.
В ближайшие три года жилой фонд района пополнится более чем четырьмя тысячами квартир. До конца 2015 года, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в Загорье появится пожарное депо. На улице 6-й Радиальной достроят монолитные жилые дома, в которых в общей сложности будет свыше тысячи квартир. В 2016 году на этой же улице появятся жилые дома, в которых предусмотрена 1261 квартира и подземный паркинг на 877 машиномест. Возведение новостроек в этом месте продолжится и в 2017 году — здесь планируется построить дома еще на 2308 квартир.
На улице Прохладной в 2017 году построят пожарное депо, а в микрорайоне 6 планируется достроить детско-взрослую поликлинику на 750 посещений в смену. В Загорьевском проезде, владение 17, корпус 1, появится автомоечная станция, а на улице Михневской — автомоечный пост.