Рассматривая недвижимость в качестве источника дохода посредством сдачи в аренду, собственники оказываются перед выбором: сдать квартиру на длительный срок или пустить нанимателей всего на несколько дней. Что целесообразнее для владельца жилья?
Плюсы и минусы как посуточной, так и долгосрочной аренды с точки зрения арендодателя для нас проанализировали эксперты «Avito Недвижимость», выявив ряд «за» и «против» первого и второго варианта.
Доход: высокий vs стабильный
Главное преимущество посуточного предложения квартир — высокий доход. При идеальном раскладе, когда недвижимость простаивает минимальное количество времени, сдавать квартиру на несколько дней выгоднее, чем вступать в долгосрочные арендные отношения. К примеру, двухкомнатный лот по цене две тысячи рублей в сутки достигнет месячной доходности (около 40 тысяч рублей) за три недели, если активно продвигать предложение на ведущих сайтах по поиску недвижимости. Более того, в высокий сезон, когда спрос на посуточную аренду может превышать предложение и цены растут, вероятность дополнительного заработка увеличивается.
Фото: Chris Weeks / Getty Images
Как свидетельствуют материалы компании «МИЭЛЬ-Аренда», в экономклассе средняя стоимость найма однокомнатных квартир в Москве к лету 2016 года составила 29 тысяч рублей в месяц, двухкомнатных — 37 тысяч рублей, трехкомнатных — 47,6 тысячи рублей в месяц.
Но, сдавая квартиру посуточно, собственник сталкивается и с рядом рисков. Так, величина прибыли прямым образом зависит от востребованности недвижимости, и в «тихие» периоды существует возможность простоя квартиры в течение неопределенного срока.
При наличии договора долгосрочной аренды подобная вероятность минимальна, а в крайнем случае возможный ущерб компенсирует неустойка со стороны арендатора. Впрочем, стабильный доход возможен и в ситуации с посуточной арендой — при активности собственника по продвижению квартиры или, например, при наличии пула постоянных клиентов.
Свобода действий: абсолютная vs ограниченная
Долгосрочная аренда предполагает ряд обязательств со стороны арендодателя. Формально собственник остается владельцем квартиры, сохраняя право пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но фактически перечисленные привилегии временно передаются арендаторам. Это значит, что при необходимости срочно продать квартиру или выселить «проблемных» жильцов владелец может понести убытки, вызванные досрочным расторжением договора по собственной инициативе. В то же время, при посуточной аренде за хозяином сохраняется полная свобода действий, что позволяет оперативно подстраиваться под обстоятельства.
Фото: Vivien Killilea / Getty Images
По данным портала «Мир квартир», в майские праздники 2016 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир в Москве составила 2,8 тысячи рублей в сутки, двухкомнатных — 3,8 тысячи рублей, трехкомнатных — 5,3 тысячи рублей/сутки.
Сильной стороной посуточной аренды можно назвать и возможность в любое время беспрепятственно корректировать арендную ставку в зависимости от внешних факторов. Помимо упомянутой сезонности, к ним относятся инфляция и проходящие в городе массовые мероприятия, во время которых в сегменте краткосрочной аренды традиционно фиксируется увеличение спроса и, как следствие, рост ставок. При этом в период стагнации собственники могут оперативно реагировать на колебания рынка, устанавливая цену на адекватном текущей ситуации уровне.
Издержки и трудозатраты: разовые vs постоянные
Чтобы сдать квартиру на длительный срок на выгодных условиях, ее необходимо меблировать и укомплектовать бытовой и цифровой техникой. В случае с посуточной арендой от дорогостоящих изысков можно смело отказаться, однако комфортные условия проживания будут преимуществом и в этом случае. Кроме того, при аренде на два-три дня имеет значение удаленность от центра города, в то время как при долгосрочном варианте этот фактор не является определяющим: в большинстве случаев «длинные» арендаторы предпочитают снимать бюджетные варианты в удаленных районах.
Фото: Vivien Killilea / Getty Images
Востребованность квартиры во многом зависит от ее общего состояния. В случае с посуточной арендой собственнику необходимо постоянно следить за чистотой и порядком, что связано с определенными финансовыми и временными затратами. Долгосрочные арендные отношения подразумевают, что за текущим состоянием квартиры следят арендаторы. При этом в обоих случаях собственник неизбежно несет расходы на ремонтные работы, которые, однако, можно рассматривать как инвестиции. В дальнейшем вложения в квартиру окупятся за счет взносов новых арендаторов.
Таким образом, аргументами в пользу посуточной аренды служат более высокий доход за единицу времени, возможность корректировать ставку и полная свобода действий. Основное преимущество долгосрочного варианта — стабильность. Право выбора, в любом случае, остается за собственником.
По состоянию на середину июля 2016 года средняя стоимость аренды отдельного жилья в Москве, рассчитанного на проживание двух человек, на портале Airbnb составила 4,1 тысячи рублей в сутки. В центральных районах города средняя ставка почти равна пяти тысячам рублей в сутки.