«Я не позволяла себе ничего, каждая копейка уходила на кредит» Рассказ россиянки, купившей не одну квартиру при зарплате в 40 тысяч рублей

Приобретение жилья — это область высокой ответственности и высоких рисков. Конечно, без советов и содействия профессионалов в этой области не обойтись. Но не менее ценен и живой опыт тех, кто уже прошел через покупку недвижимости. «Дом» начинает цикл историй из жизни покупателей — пусть они помогут тем, кто только думает ступить на этот путь, реально рассчитывать свои силы.

Кому-то станет ясно, что он, оказывается, тоже может купить квартиру даже при нынешнем уровне зарплаты. Кто-то остановится и подумает, готов ли он ввязываться в квартирные дела. А кому-то сравнение своего опыта с чужим, возможно, поможет сделать нужные выводы.

2001: съемная квартира в Москве

Героиня нашей сегодняшней истории Людмила переехала в Москву в 2001 году, и с тех пор работает в столице. За эти 15 лет прошла путь от квартиросъемщицы со временной регистрацией до владелицы сначала однокомнатной, а затем и двухкомнатной квартиры в Подмосковье. При этом уровень ее зарплаты за последние 10 лет серьезно не менялся и составлял от 40 до 50 тысяч рублей с незначительными и нерегулярными приработками. Финансовой поддержки Людмиле никто не оказывал. Как же у нее получилось купить две квартиры?

Людмила:

У меня «в багаже» две ипотеки и, возможно, будет третья. И каждый раз сделки буквально висели на волоске, и все получалось в последний момент, огромным напряжением сил, выбиранием средств до последней копейки и, пожалуй, все-таки изрядной долей везения.

2006: ипотека на однушку в Подмосковье

История началась еще в 2006 году, когда кризис 1998-го успел уже благополучно забыться, а о новом, 2008-2009, никто даже не задумывался. Недвижимость дорожала от недели к неделе, а доллар — не поверите, так же систематически дешевел. Люди, чья зарплата была привязана к доллару, скрипели зубами. В общем, поступок Людмилы, который нам сейчас покажется сущим безумием, был в то время делом обычным. Наша героиня взяла ипотеку в долларах и купила однокомнатную квартиру на вторичном рынке города Железнодорожный.

Условия Людмилы были вполне стандартными для того времени: 15-процентный первоначальный взнос, 12 процентов годовых на 15 лет. В первые месяцы после сделки платеж в пересчете на рубли составлял порядка 16-17 тысяч в месяц (чуть менее половины зарплаты заемщицы), затем снизился до 14 тысяч.

Квартира покупалась как вложение средств и как жилье для пожилой матери Людмилы, которую та вывезла из неблагополучного города одной из республик Северного Кавказа.

После смерти матери Людмила начала сдавать свою квартиру в Железнодорожном, продолжая снимать жилье в Москве — подмосковная квартира практически компенсировала столичную аренду. Но ипотека продолжала «съедать» почти половину зарплаты.

Людмила:

Мы привыкли к постоянному снижению курса доллара, и в 2006 году я всерьез рассчитывала на то, что размер платежа снизится до комфортных 10 тысяч. Уже на восьмом году моей ипотеки платеж составлял порядка 25 тысяч в месяц, а на девятом — в 2014 году — как мы теперь знаем, меня бы ждала финансовая катастрофа, из которой я бы никогда не выбралась. Но мне повезло.

Ирина Туманова, заместитель начальника департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:

В 2005 году началось активное развитие ипотеки в России, и валютная ипотека была одним из ключевых продуктов. Кредиты выдавались не только в долларах и евро, но и в таких экзотических валютах, как японские иены и швейцарские франки. Причем ставки и условия были значительно выгоднее в сравнении с рублем.

Кредитный портфель некоторых ведущих банков на 90 процентов состоял из выданной валютной ипотеки. Для многих покупателей это стало настоящей ловушкой. Пример: клиент взял ипотеку в швейцарских франках. Квартира на тот момент стоила порядка 3,5 миллиона рублей. Кредитные средства составляли 3 миллиона. На момент резкого изменения курса, когда клиент погасил уже полтора миллиона (вроде бы, половину суммы основного долга), долг вдруг вырос до девяти миллионов. Вот так в один миг банк получил дефолтного заемщика с не покрывающим основной долг активом (квартира за это время подорожала всего на миллион рублей).

Впрочем, некоторым везло — погасившие валютную ипотеку досрочно, как Людмила, не только не попали в ловушку, но даже сэкономили. Возникает закономерный вопрос — а можно ли сейчас выиграть на валютной ипотеке в сравнении с рублевой?

Юрий Гольдберг, инвестиционный банкир и предприниматель (страховой брокер дольщиков НСКА):

Есть и такая вероятность. Из-за перекоса в экономических отношениях внутри России в сравнении с ценообразованием на мировых рынках и в развитых экономиках, в России недооценен труд, дешевые энергоресурсы, продукты питания. И все же, следуйте однозначному правилу финансовой инженерии: в чем зарабатываете, в том и храните и тратьте. Занимайте те деньги, которые приносит на банковскую карту бухгалтерия вашего работодателя. А играть на курсах валют, на форексе, на процентных ставках можно в рамках выделенных вами спекулятивных лимитов. Играть же на заемные — моветон.

2007: гараж в Москве

Квартира матери на Северном Кавказе была в 2007 году продана за бесценок. Решено было не тратить вырученные 700 тысяч рублей на досрочное погашение ипотеки, а вложить в расчете на прибыль, которую уже и использовать на выплату кредита.

Единственным доступным вариантом вложений в недвижимость при такой сумме была покупка машино-места. И Людмила приобрела самое маленькое машино-место — порядка 11 метров при стандарте в 15 «квадратов» в одном из ЖК на севере Москвы.

Тогда она и подумать не могла, насколько удачной окажется инвестиция: к 2013 году стоимость актива удвоилась, и его удалось продать за 1,4 миллиона рублей. Этого оказалось достаточно, чтобы полностью погасить валютную ипотеку досрочно — накануне сильнейшего и неожиданного обвала рубля, которое произошло в 2014-м. И от вырученных средств на руках Людмилы остался небольшой «довесок» в размере 300 тысяч рублей.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

Первые элитные дома еще не имели подземного паркинга, места для автомобилей стали появляться в элитных жилых комплексах в 1999-2002 годах. Состоятельные люди — целевая аудитория этих проектов — стали «охотиться» за машино-местами, испытывая потребность оставлять автомобиль в надежном месте, а не на улице. Конечно, в первых паркингах число машино-мест было значительно меньшим, чем количество квартир в доме. Заработать на них было можно, но сколько — это как было индивидуальной историей, так и остается по сей день.

Евгений Клец, начальник управления продаж «Вектор Инвестментс»:

Получать прибыль от приобретения машино-мест в паркингах стали в момент активного строительства домов бизнес- и премиум-класса с середины нулевых, причем «на стадии котлована». При заблаговременном приобретении по низкой цене машино-мест в паркингах домов премиального сегмента выгода могла достигать 200 процентов. Что касается сегодняшнего дня — даже несмотря на ужесточения правил парковки в Москве заработать на покупке машино-места достаточно проблематично. Все-таки это не предмет первой необходимости. Многие девелоперы могут сдавать по приемлемой ставке нераспроданные места, чем пользуются жильцы. Наиболее перспективными для такого рода инвестиций были и остаются дома премиального сегмента в центре мегаполиса, но и ценовой уровень входа в такой проект далеко не каждому по карману — речь будет идти о миллионах рублей. В классах эконом и комфорт, напротив, есть тенденция к снижению стоимости машино-мест. .

2014: ипотека на двушку в Подмосковье

Казалось бы, самое время, избавившись от валютной ипотеки (которая к середине 2014-го еще не выглядела личной финансовой катастрофой, однако первая волна ослабления рубля уже случилась), «почивать на лаврах». Но история Людмилы развивалась иначе.

Людмила: В 2014 году ко мне обратилась одна знакомая, которая по работе хорошо знает подмосковный рынок недвижимости и посоветовала обратить внимание на крупный ЖК, который активно строился все в том же Железнодорожном. Ключевым моментом для меня было наличие отделки — чтобы квартирой можно было сразу пользоваться. Я поехала посмотреть на жилой комплекс, а в итоге... забронировала двушку.

Причем сделка опять прошла по лезвию ножа: застройщик дал Людмиле месяц на продажу своей квартиры (на комиссию риелтору и сопутствующие услуги как раз ушли оставшиеся 300 тысяч рублей). Спрос на тот момент был слабым, а мониторить спрос и искать рыночную стоимость не было времени: чтобы успеть купить квартиру за месяц, выйти на сделку надо было в первые две недели. В итоге пришлось 4 раза снижать цену, а продана квартира была на полмиллиона дешевле, чем планировалось.

Людмила: В результате денег на покупку самой дешевой двушки в этом ЖК (на первом этаже) хватало впритык даже с миллионом, взятым в ипотеку. Дошло до того, что через знакомых я вышла на генерального директора компании-застройщика и уговорила дать мне максимальную скидку — 7 процентов (эти условия действовали только для тех, кто вносит всю сумму, а у меня была ипотека). В общем, без преувеличения, условия были самыми выгодными по рынку (и финальная цена новой квартиры со скидкой от застройщика, и ставка по ипотеке — 11,75 процента, при том что по рынку минимум был 12 процентов), но это стоило огромных нервов.

Куплена квартира была в августе, а в ноябре дом был уже сдан. С августа по декабрь 2014-го Людмила каждый месяц вносила ипотечные платежи, оплачивала аренду (к счастью, с 2001 года квартирный хозяин почти не поднял арендную ставку, и к 2014-му она составляла 20 тысяч рублей) и занималась мелким ремонтом и закупкой бытовой техники — эту квартиру с Нового года она тоже сдавала в аренду. Основной установкой было — как можно быстрее выплатить взятый в ипотеку миллион, и сейчас, во второй половине 2016-го, Людмила с этой задачей справилась. Но — путем строгих самоограничений.

Людмила: С августа по декабрь 2014-го я просто оставляла на питание 2000 рублей в месяц — все остальное шло на ипотеку, аренду московской квартиры, обустройство подмосковной квартиры. В последующие полтора года, когда свою квартиру я уже сдавала, стало чуть полегче, но все равно я не позволяла себе в буквальном смысле ничего: любая копейка шла на погашение кредита. Сейчас, когда эта история почти закончена, я думаю уже о том, чтобы перестать снимать одну квартиру и сдавать другую. Но, поскольку работаю я в Москве и ездить из области каждый день возможности и желания у меня нет, единственный разумный вариант, как мне кажется — продажа подмосковной квартиры и покупка московской. Я точно знаю, что эта сделка, если я на нее решусь, будет у меня последней: это настолько тяжело и морально, и материально, что я больше не смогу этим заниматься без острой жизненной необходимости.

2016-2017: двушка в Москве?

И на этот раз все, как обычно, упирается в деньги. Людмиле нужна двухкомнатная квартира, желательно — с отделкой или вторичное жилье, так как накоплений у Людмилы нет, и делать ремонт она не сможет (если только не приобретет «убитую» квартиру с серьезным дисконтом). Подмосковное жилье она сможет продать за 5 миллионов.

Людмила: Не знаю, как правильнее будет поставить точку в моей «квартирной истории». Покупать сейчас? Но какой вариант выбрать, особенно с учетом того, что у меня нет собственных средств ни на ремонт, ни даже на гонорар риелтору. Или подкопить еще средств, снова не позволяя себе ничего — и уже тогда решать вопрос с переездом?

Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Совета для данного клиента есть два, выбирать из которых необходимо по собственным предпочтениям. Первый, довольно простой — оформление новой ипотеки, но уже на покупку квартиры в границах «старой» Москвы. Начиная с конца 2015 года, объем предложения новостроек в границах МКАД сильно увеличился, и клиентка сможет выбирать среди проектов, уже сданных в эксплуатацию. Здесь ей придется доплачивать как минимум 2-3 миллиона рублей, оформляя либо ипотечный кредит, либо длительную рассрочку. Отдельно подчеркну, что в случае срочной продажи квартиры в Железнодорожном, вероятно, придется пойти на скидку. Однако данные затраты, могут быть частично компенсированы дисконтом от застройщика, размер которого может быть в текущих условиях довольно ощутимым, в рамках 10-15 процентов от стоимости квартиры.

Вторым вариантом для клиентки будет возможность приобретения квартиры на вторичном рынке жилья, используя либо услугу «альтернатива», либо размен с доплатой. Стоит сразу оговориться, что в данном случае, специалисты нашей компании настоятельно рекомендуют обращаться только в проверенные агентства недвижимости, с хорошей репутацией. Именно риелтор сможет подобрать необходимый вариант с наименьшими затратами, и при этом с ним также можно оговорить и его часть оплаты услуг, которая может быть взята из суммы сделки.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»: Что касается первичного рынка, лето 2016 года как раз выдалось крайне изобильным на разного рода скидки и спецпредложения. Следующий сезон, вероятнее всего, будет несколько скромнее — примерно на уровне лета 2015 года. Август уже показывает тренд на сокращение ассортимента и размеров скидок, а осенью мы не исключаем и некоторого роста стоимости первичного жилья.