По статистике столичной мэрии, паркингами сегодня обеспечено не более ⅕ всех столичных автомобилей. Более четырех миллионов авто «живут на улицах», и эта цифра неуклонно увеличивается. Параллельно идет расширение зоны платной парковки. Одним словом, парковочных мест не хватает. А значит, на этом можно заработать.
«Дом» опросил экспертов рынка недвижимости, насколько перспективны сегодня вложения в машино-места, сколько на этом можно заработать и как подойти к вопросу.
Хватай, а то убежит
Если уж по-честному, то плохо с парковками в Москве было всегда — по крайней мере, последние четверть века. В момент зарождения рынка недвижимости, с началом активного строительства в центре Москвы, этот вопрос заострился очень быстро. Первые элитные дома просто не имели подземных парковок. Места для автомобилей стали появляться в жилых комплексах в 1999-2002 годах, и были опцией исключительно элитной.
При этом, если сегодня нормальной ситуацией для элитного ЖК является обеспеченность машино-местами более двух на квартиру, 15 лет назад их хватало не всем жителям. Такой «расклад» обеспечивал спрос и на покупку, и на аренду машино-мест. Отсюда и растут уши у спекуляций на машино-местах — люди вкладывались в покупку паркинга на этапе котлована, дожидались окончания строительства и сдавали актив в аренду, ожидая дальнейшего роста стоимости, либо перепродавали сразу после сдачи комплекса. Прибыль могла составить и 200 процентов, хотя, справедливости ради, такой доход гарантированным не был.
Пошли в народ
А как обстоят дела сейчас? Несмотря на растущее количество автомобилей на московских улицах и на расширение зоны платной парковки, обеспеченность парковочными местами сейчас выше, чем в начале 2000-х. И это понятно — за прошедшие годы строились и паркинги, и жилые комплексы с собственными паркингами.
Фото: Ruslan Gilmanshin / Фотобанк Лори / PantherMedia
Комментарий с одного из женских форумов к теме вложений в машино-места, февраль 2012 года. Орфография и пунктуация сохранены:
Очень выгодно! Никаких проблем и амортизации как с квартирой! Я сдаю по 10000, а стоят они по 2млн. где-то.На них очередь стоит, при том,что первые два года все рассуждали а нафиг покупать,если можно арендовать по 4 тыс всю жись.
Сегодня все московские новостройки сдаются с паркингами. Нормативы для эконом-класса и комфорт-класса — от 1 до 1,7 м/м на квартиру, для бизнес-класса и выше — от 2 м/м на квартиру (плюс гостевая парковка из расчета 40 автомобилей на 1000 жителей). Среднее количество парковочных мест в столичных ЖК оценивается в 1,25 на одну квартиру.
«Заработать на покупке машиноместа сейчас проблематично, — говорит Евгений Клец, начальник управления продаж компании “Вектор Инвестментс”. — Многие девелоперы сейчас сдают нераспроданные парковочные места по приемлемой ставке. В классах эконом- и комфорт- отмечается тенденция к снижению стоимости машино-мест». Впрочем, это хорошая новость, скорее, не для инвесторов, а для покупателей-автомобилистов: ЖК демократичного сегмента сейчас в массе расположены все же вне зоны платной парковки. Так что в спальных районах и ближайших пригородах ломового спроса на машино-места, как и взрывного роста цен, ждать, вроде бы, оснований нет. По разным оценкам, данным представителями компаний-застройщиков неофициально, в московских ЖК сейчас пустует от трети до половины парковочных мест.
Почем опиум для народа
Сколько машино-места под домом стоят сегодня? От полумиллиона (если речь о пригородных ЖК) до полутора миллионов в сегментах эконом- и комфорт-, и до 3-4 миллионов рублей и выше, что сопоставимо уже со стоимостью недорогих квартир, — в премиальных ЖК.
Фото: Leung Cho Pan / Фотобанк Лори / PantherMedia
В Питере, как говорит Николай Лавров, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге», цены на машиноместа не отстают от московских (от 700 тысяч до полутора миллионов руболей в ЖК комфорт-класса до нескольких миллионов — в центре города). При этом, подчеркивает эксперт, в отличие от Москвы, в Петербурге машиноместа продолжают считаться роскошью.
По мере повышения строительной готовности дома недорогой гараж может солидно прибавить в цене, приводит пример Роман Куликов, руководитель отдела продаж Est-a-Tet: «Если на старте место стоило полмиллиона, к моменту сдачи дома это могут быть уже 800 тысяч рублей, — говорит эксперт. — И все же, по сравнению с вложениями в квартиры рост стоимости просто смешной. Доходность от сдачи в аренду крайне низкая — менее 5 процентов годовых при окупаемости порядка 20 лет, и то без простоя».
Но это не значит, что покупать машино-места «впрок» бессмысленно. Покупка квадратных метров в паркинге — неплохой способ сохранения средств, если на квартиру не хватает, а влезать в ипотеку нет желания или возможности. «Наиболее перспективными для такого рода инвестиций были и остаются дома премиального сегмента в центре Москвы, но и ценовой уровень входа в такой проект далеко не каждому по карману — речь будет идти о миллионах рублей», — подчеркивает Евгений Клец.
Есть и еще один момент. Все эти годы парковочные места имели статус нежилых помещений, и при регистрации прав собственности за владельцем регистрировали долю в праве общей собственности на помещение, здание или сооружение, предназначенное для размещения транспортных средств. А с июня 2016-го машино-места признали отдельным объектом недвижимости, не относящимся ни к жилым, ни к нежилым помещениям. Изменения в законодательстве вступают в силу 1 января 2017 года. «Сегодня заработать на покупке машино-места вполне реально, особенно с учетом того, что паркинг получает новый статус — объекта недвижимости. Поэтому нынешним собственникам или тем, кто успеет приобрести машино-место до 1 января 2017 года, стоит подумать об этом инвестиционном предложении. Очевидно, что в скором времени стоимость машино-мест начнет расти», — прогнозирует Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.
Фото: Сергей Старуш / Фотобанк Лори
«Вложение в парковочные места может быть очень выгодным, — говорит Екатерина Румянцева. — Однако предсказать размер маржи от такой покупки не так-то просто, она будет зависеть от количества квартир в проекте, адекватности установленной цены, стоимости машино-мест в соседних, подобных по классу проектах, и прочих факторов. Тем более, что застройщик может в процессе изменить проект так, что это обесценит приобретение». Но затея с вложениями в машино-места, по словам эксперта, вполне может быть экономически интересной. В качестве примера Румянцева приводит парковочные места в проекте Newa Towers, прибыль от перепродажи которых после завершения продаж апартаментов может, по ее прогнозу, составить 15-20 процентов. Правда, уже сейчас, «на входе», эти машино-места стоят от 60 тысяч долларов за единицу.
Комментарий с Форума Винского, обсуждение темы вложений в машино-места, июнь 2016 года. Орфография и пунктуация сохранены: Я живу на М.Жукова квартал ВелтонПарк, здесь новые ЖК с закрытой от авто территорией. То есть у дома парковки нет и даже не подъехать, рядом дома где нет даже гостевой парковки от слова совсем. Подземные паркинги продавал застройщик от 1 млн рублей. Сегодня в продаже места начиная от 2 млн рублей. Машин много дорогих и люди платят сходу от 10тр в месяц и это за кривые малогабаритные места, большие с локацией минимум 12тр месяц и их нужно «ловить». Бесплатно тоже можно у помойки/стройки где выгуливают собак которые ссут на авто, а местные гопота ставит пивные бутылки на крыши и пускает «волну» от крыла до крыла от делать нечего и классовой ненавести.
Чужие здесь ходят?
Распространенный аргумент против вложений в машино-места — невозможность их приобретения «в отрыве» от квартиры или апартамента. Однако, если разобраться, становится понятно, что зайти «со стороны» можно, и даже не очень сложно. Особенно сейчас, когда машино-мест построено много, и спрос за ними не успевает. В таком случае, как рассказывает Николай Лавров, застройщики стараются в первую очередь привлечь на объект соседей. Кроме того, приобрести машино-место в новом доме можно уже на вторичном рынке — у новоселов. «Часто бывает, что продавать машино-места соседям запрещено уставом ТСЖ, — говорит эксперт. — При этом жильцы, не имеющие собственного авто, покупают машино-места у себя и втихаря сдают соседям».
Бывает и проще: застройщики и сами продают машино-места «на сторону» — в отрыве от приобретения собственно квартир. «В этом году в Black Friday Real Estate (маркетинговая акция ряда застройщиков, «распродажа недвижимости», в рамках которой предлагаются объекты недвижимости с дисконтом. — прим. ред.) помимо жилья отдельно продаются и машино-места. Насколько нам известно, это нормальная практика. Например ЖК "Бутово Парк" выставляют у нас только машино-места без квартир. Миниполис “Самоцветы” тоже предлагают машино-места любому желающему, не только жильцам», — рассказывает Юлия Солодовникова, руководитель ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA.
В общем, поле для деятельности у купивших машино-место «впрок» есть. Космических прибылей это вложение не гарантирует, но средства сохраняет, и позволяет обеспечить себе пусть небольшой, но стабильный ручеек рентного дохода.
Остается последний вопрос: а как выбрать машино-место для вложений? Понятно, что сыграть надо будет на дефиците. Во-первых, советует Никита Чулочников, член правления ассоциации «АКОН», нужно представлять себе планы развития города и, что особенно важно, перспективу на расширение зон платной парковки. «Тенденция к расширению зон платной парковки, к сужению возможностей для свободной парковки в районах плотной застройки существует уже сейчас, — говорит эксперт. — если она будет развиваться и дальше, особенно в сочетании с постепенным увеличением стоимости парковки, покупка машино-мест в ЖК для их последующей аренды может стать интересным вложением. При этом важно заранее спрогнозировать, в каких районах дефицит мест для парковки со временем станет особенно острым».
Николай Лавров советует обращать внимание на объекты с небольшой придомовой территорией — чтобы собственникам не хватало парковочных мест на улице. «С наибольшей прибылью можно продать машино-место в период с декабря по февраль, — советует эксперт. — В этот период те, кто почистил машину, склонны задумываться о приобретении собственного машино-места. В целом же, если парковок в районе немного, заработать на вложении можно от 10-15 первоначальной стоимости, не считая арендного дохода».