На рынке аренды квартир есть традиция: при подписании договора и вручении арендатору ключей, помимо платежа за первый месяц, вносится также залог. Принято считать, что он служит гарантией сохранности имущества, которое находится в квартире. А как на самом деле?
Спору нет, большинство арендаторов живут себе прекрасно, мебель не портят, технику не ломают, а когда собираются выезжать, то из залога остается вычесть только стоимость электричества и воды, потраченных в последний месяц, а остальную сумму можно смело возвращать им на руки. Но встречаются и другие истории.
Опись обязательна
Рассказывает Елена Изотова, арендодатель со стажем: «Дело было два года назад. Я тогда только что получила в наследство квартиру в Ясенево от скончавшейся бабушки — и до тех пор, пока не подрастет дочка, решила сдавать ее в аренду. Поскольку до этого я много лет сдавала квартиру в центре Москвы, то понимала, чего принципиально хотят арендодатели: свежий ухоженный вид, отсутствие старых ковров, "хельги" и лампового телевизора, удобные стулья, диван и шкафы. Так что я вложила свои деньги, сделала ремонт, выбросила старую и купила новую мебель, технику. На круг — вложила в обстановку и ремонт около 300 тысяч, квартира получилась что надо. Плюс у нас только что отремонтировали подъезд — в общем, я могла рассчитывать на хорошую цену. Правда, конкуренция уже тогда была довольно высокой, так что я решила “не жадничать” и выставила квартиру за 32 тысячи рублей в месяц.
1
Фото: Breather
Ждать пришлось недолго, первый же наниматель мне подошел идеально: Алексей, 28-летний предприниматель из Волгограда, с долгосрочной московской регистрацией, которую ему оформила родная сестра — она перебралась в столицу несколькими годами раньше и успела приобрести себе квартиру. Я спокойно подписала договор найма, а вот опись имущества в этот раз составлять не стала: мне казалось, что поскольку особо дорогой техники у меня нет, все экономкласса, то вряд ли это необходимо. Это была моя первая ошибка.
Получила деньги за первый месяц и залог — в договоре мы указали, что эта сумма может быть использована в качестве оплаты последнего месяца аренды.
По большому счету, это был второй прокол, но я об этом не подозревала, поскольку часто делала так и раньше — и все было хорошо: приезжаешь в последний день, забираешь ключи, получаешь деньги за свет и воду, прощаешься с арендатором.
В этот раз все было иначе. Алексей прожил у меня полгода, сначала платил исправно, но затем стал задерживать платежи — на неделю, потом на две-три. А потом и вовсе заявил: дела у него пошли хуже, чем он ожидал, да и аренда стала дешеветь, так что он, пожалуй, переедет в недорогое Подмосковье, где аналогичная квартира обойдется ему вдвое дешевле. Впереди было еще две оплаченные недели, и мы договорились, что за это время он найдет себе вариант и сообщит мне о дне переезда — тогда и встретимся. По поводу залога Алексей сказал, что предпочел бы получить его на руки при выезде, поскольку впереди у него платежи за новую квартиру. Это меня немного успокоило, так что я отложила требуемую сумму, чтобы вернуть ее арендатору, — и стала ждать.
2
Фото: Breather
Сестра и полиция
Увы. Больше я не получила от него ни звонка, ни письма, ни смс. Ближе к концу второй недели я позвонила сама — и автоматическая женщина сообщила мне, что абонент временно недоступен. К счастью, у меня был второй комплект ключей от квартиры, так что еще через пару дней я приехала и сумела в нее попасть. Увидела я там отнюдь не то, что ожидала. В комнате не было мебели. Вообще. На кухне отсутствовали стиральная машина и холодильник, а от кухонного гарнитура остались только нижние шкафы. Я уже не говорю о посуде, одеялах и подушках, которые я тоже покупала для этой квартиры. Но самое обидное — при тайном отъезде мой арендатор, видимо, спешил вывезти награбленное и частично испортил новенький ремонт: обои местами порваны, пол в комнате и в коридоре здорово поцарапан, а в ванной сломан смеситель.
Поскольку до Алексея дозвониться так и не удалось, пришлось обращаться за помощью к государству. Заявление в полиции у меня приняли, но сразу сказали, что шансы найти беглеца и добиться от него возмещения ущерба практически нулевые. К счастью, у меня в договоре был адрес регистрации Алексея, по которому проживала его сестра, и я отправилась к ней. Выкладывать с ходу всю историю и вступать в конфронтацию я не стала, просто сказала, что мне нужно закончить с ее братом кое-какие дела. И в ходе разговора мне удалось узнать, что новую квартиру он снял в Железнодорожном, сестра даже назвала улицу и дом. В беседе также выяснилось, что новое жилище ему сдали без мебели — вот почему ему "пришлось" забрать с собой всю мою обстановку.
5
Фото: Breather
Эту информацию я передала в полицию, и дальше уже они сработали оперативно: участковый в Железнодорожном без труда нашел недавно въехавшего жильца и провел с ним душеспасительную беседу, обрисовав все прелести ожидающего его судебного процесса — и посоветовал вернуть имущество подобру-поздорову.
Опуская дальнейшие подробности, скажу только, что полностью ущерб мне, конечно, не возместили, но мебель и технику Алексей через месяц вернул, оплатив и обратную транспортировку. В течение этого месяца квартиру я сдать не могла. Покрыл ли все эти приключения залог в 32 тысячи? Разумеется, нет — а если бы мне не повезло со словоохотливой сестрой моего арендатора, то убыток был бы вдвое больше».
А тогда зачем?
Внимательный читатель спросит: если стоимости имущества залог не покрывает, за что же тогда его берут — и нужен ли он вообще? Отвечаем: нужен обязательно, а служит он, главным образом, для того, чтобы арендатору не пришла в голову шальная мысль за день до очередного платежа уехать из квартиры, поставив собственника перед неприятным фактом. Аренда — это бизнес, а не развлечение и не благотворительность, и об этом не стоит забывать.
Кроме того, залог гарантирует платежеспособность арендатора: если тот внезапно лишается дохода и не в состоянии быстро найти новую работу, у арендодателя есть сумма, которой он может располагать некоторое время. Кстати, это в России при длительной аренде взимается залог в размере одной месячной платы за аренду — а в некоторых европейских странах он достигает двух, а иногда и трех таких сумм.
Совет арендодателю: никогда не соглашайтесь на то, чтобы залог покрывал оплату последнего месяца аренды. Всегда настаивайте на том, чтобы возвращать его в день выезда арендатора из квартиры. И обязательно храните эту сумму отдельно, чтобы соблюсти свои обязательства вовремя — ведь репутация на рынке в наше время стоит дорого. Вы можете открыть банковский депозит и получить пусть небольшой, но дополнительный доход — но ни в коем случае не тратьте эти деньги, если не уверены, что сможете быстро их собрать.
4
Фото: Oliur Rahman
Начнем с 55
Ну а специально для тех, кто сомневается в том, что залог арендодателю гарантирует очень мало, не сказать — ничего, давайте посчитаем стоимость традиционного «джентльменского набора», который по нынешним стандартам должен присутствовать в квартире эконом-класса.
Возьмем обычную однокомнатную квартиру на окраине Москвы, которая сдается за 30 тысяч рублей. В обязательном порядке там должен быть кухонный гарнитур — экономные люди едут в любой строительный гипермаркет и приобретают готовую кухню за 3,9-5,9 тысячи рублей. Еще придется доплатить за доставку, а также за мойку, смеситель и его установку — но в целом, в 10 тысяч рублей вполне можно уложиться.
3
Фото: Breather
Далее, обязательно должны присутствовать холодильник и стиральная машина. Самая недорогая двухкамерная модель холодильника обойдется в 14 тысяч рублей, а цены на стиральные машины начинаются от 12 тысяч — итого минимально 26 тысяч плюс доставка и установка. Будем надеяться, что в 30 тысяч рублей будущий арендодатель уложится.
Наконец, тот, кто будет жить в квартире, должен на чем-то спать и где-то хранить личные вещи. Пусть это будет небольшой набор — раскладной диван, комод и шкаф-купе. Очень недорогой диван-кровать будет стоить восемь тысяч рублей, комод можно приобрести за две тысячи, а шкаф — за пять тысяч рублей. Всего получается 15 тысяч рублей.
Складываем все эти цифры — и получаем стоимость минимальной квартирной начинки: 55 тысяч рублей. Как видим, эту сумму никак не покрыть из залога, который максимально равняется 30 тысячам рублей. И это мы еще не упоминали о том, что прихожая и ванная тоже должны быть хоть как-то оборудованы, а приличные хозяева квартир покупают для своих арендаторов также минимальный набор посуды, подушки и одеяла.