Появление в семье детей обычно становится для родителей поводом подумать об улучшении жилищных условий. А часто — еще и основанием для получения льгот, субсидий, а то и вовсе бесплатного жилья. Как «цветы жизни» помогают родителям обзавестить жильем, для «Дома» выясняли юристы и эксперты рынка недвижимости.
Материнский капитал
Отработанный и проверенный способ улучшить жилищные условия для тех, у кого есть второй ребенок. Как говорит Олег Голубцов, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co, примерно в 90 процентов случаев материнский капитал направляется именно на жилищные цели. Единственное основание для получения маткапитала (в размере 453 тысяч рублей, плюс возможные региональные надбавки) — это факт рождения второго ребенка.
Улучшить жилищные условия с его помощью можно, например, потратив на первый взнос по ипотеке (в сегодняшних рыночных условиях суммы однозначно будет достаточно для взноса на приобретение по ипотеке 1-2-комнатной квартиры комфорт-класса в Московском регионе) или на погашение уже оформленного жилищного кредита. Оплатить просрочки, погасить пени, штрафы по ранее выданным кредитам не получится. Как говорится — сами, сами...
До своего совершеннолетия ребенок имеет долю в купленной с привлечением маткапитала квартире, так что любые операции с ней будут проходить под суровым (вплоть до «запретительного уклона») контролем органов опеки. Мало того, право собственности должны получить и дети, рожденные в семье ранее. Купить одно жилье, а прописать детей в другом нельзя.
«При оплате квартиры с помощью средств материнского капитала необходимо обратить внимание, что в договоре должны быть указаны в качестве будущих собственников все члены семьи того человека, на имя которого выдавался сертификат, — советует Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet. — Если заключается ДДУ, УДДУ, договор участия в ЖСК и в нем такого указания нет, то по закону человек, на имя которого выдан сертификат, обязан составить нотариальное обязательство о том, что при оформлении собственности на квартиру, на всех членов семьи также будет оформлено право собственности по долям. Если этим правилом пренебречь, при продаже такой квартиры сделка может быть признана ничтожной».
![](https://icdn.lenta.ru/assets/webpack/images/stubs/no_image/wide_16_9.d669b179.jpg)
Фото: Сергей Коньков / ТАСС
Средства материнского капитала не получится направить на приобретение недвижимости за пределами РФ, на покупку нежилой недвижимости (в том числе апартаментов). Можно купить квартиру, дом, комнату в коммунальной квартире. В последнем случае комната должна быть изолированной, лицевые счета — разделены.
Как подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», в большинстве случаев покупка новостройки с привлечением материнского капитала подразумевает более высокую по сравнению со стандартной процентную ставку (в среднем на два процентных пункта выше, говорит эксперт). Кроме того, банк рассматривает заявку не два-три дня, а порядка двух недель.
«Молодая семья»
Это подпрограмма федеральной программы «Жилище», суть которой — выделение субсидии на покупку/строительство жилья.
Первое ограничение — супруги должны находиться в возрасте до 35 лет (включительно) и не должны иметь в собственности никакой недвижимости. При этом они должны подтвердить свои финансовые возможности и доказать, что смогут компенсировать (в том числе, с помощью заемных средств) недостающую после получения субсидии сумму для приобретения жилья.
Изначально в программе могли участвовать только полные семьи, с 2016 года допускается семья в составе одного молодого родителя с ребенком.
Второе ограничение — семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Варианты: площадь жилого помещения на каждого члена семьи меньше установленной нормы (зависит от региона, в Москве — 10 метров); семья проживает в помещении, не соответствующем нормам, установленным для жилья; в семье есть больной человек, при этом семья проживает в коммунальной квартире. Для постановки на учет надо обращаться в районную администрацию по месту жительства.
![](https://icdn.lenta.ru/assets/webpack/images/stubs/no_image/wide_16_9.d669b179.jpg)
Фото: Diomedia
Социальная выплата предоставляется в размере 40 процентов стоимости для семей с одним и более детьми (кстати, бездетные молодые семьи по ней же могут получить чуть более скромную выплату — 35 процентов). Дополнительную субсидию в размере 5 процентов могут получить участники программы при рождении/усыновлении еще одного ребенка.
Участники программы получают сертификат, который можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке в Сбербанке, ВТБ 24, Россельхозбанке и ряде других банков.
Полученные средства можно направить — строго! — либо на строительство дома (самостоятельно или при помощи паевого участия), либо на покупку квартиры в новостройке.
Программы помощи многодетным семьям
Здесь речь идет как о субсидировании, так и о предоставлении жилья нуждающейся многодетной семье. Общий критерий многодетности — три и более детей в семье, хотя возможны и некоторые региональные различия (в сторону увеличения — например, в Марий Эл и Тыве до 2012 года многодетными считались семьи с 4 и более детьми — сейчас снизили до трех, — а в Ингушении многодетными считаются семьи с 5 и более детьми). Помимо многодетности, должны быть соблюдены и критерии нуждаемости в жилье, приведенные выше.
«Многодетные семьи не имеют права на получение жилья по льготным основаниям или вне очереди, т.е. их жилищные условия улучшаются в обычном порядке, который предусматривает два обязательных условия: первое — семья должна быть малоимущей, и второе — на каждого члена семьи должно приходиться жилья менее учетной нормы на человека, определяемой субъектами РФ, например, в Москве это 10 кв.м, — разъясняет адвокат Олег Сухов. — Следовательно, если кто-то из супругов имеет высокий доход, исключающий присвоение семье статуса малоимущей, или у одного из супругов есть иная недвижимость в собственности, препятствующая присуждению семье категории нуждающейся в жилье, остается лишь один вариант попадания в программу — так называемое фиктивное расторжение брака. Однако встать на очередь по улучшению жилищных условий можно только по истечении пяти лет с момента расторжения брака».
![](https://icdn.lenta.ru/assets/webpack/images/stubs/no_image/wide_16_9.d669b179.jpg)
Фото: Сергей Коньков / ТАСС
Как говорит руководитель управления по реализации недвижимости с привлечением ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко, в случаях, когда речь идет о предоставлении жилья (в собственность ли, по социальному найму ли) и земельных участков, ждать обычно приходится долго. Кроме того, «свободные квартиры» для предоставления нуждающимся, как правило, находятся на приличном удалении от Москвы — в Подольске, Чехове и т.п. «Гораздо более реальное предложение, которое сейчас есть в правительственных программах, — это “Субсидии на приобретение или строительство жилых помещений”, — говорит эксперт. — Это сертификат, который можно использовать на приобретение квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке в любом из регионов РФ. У ФСК “Лидер” тоже есть аккредитованные объекты, в которых можно приобрести квартиру с использованием субсидии». Но рассчитывать на эту субсидию могут лишь те многодетные семьи, кто встал на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года (как нетрудно догадаться, за 10 с лишним лет изрядное количество таких семей выбыло из очереди по совершеннолетию детей).
Комментарии с одного из форумов многодетных семей в теме обсуждания жилищных субсидий, август 2016 г.:
«Уважаемые многодетушки! на сайте ДГИ информация от 26.07.2016 г. о том, что всем вставшим на учет до 1 марта 2005 дали субсидии ну по крайней мере разослали письма. это правда? кто-нибудь из вышеупомянутых получил письма счастья?»
«У нас тишина! Сама ходила, делала запросы, то написали, что моя семья вообще не состоит ни в одной жилищной программе, то пишут в порядке общей очереди. Ждите.»
Одним словом, получить жилье/субсидию не так просто — недаром многодетные очередники наряду с валютными ипотечниками выступают активными «протестантами» и борются за свои жилищные права.
Оставшиеся варианты — социальная ипотека или рассрочка платежа, добавляет Павел Тимошенко, но в этом случае квартиру можно будет выбрать только из списка Департамента жилищной политики.
Акции от застройщика
Помимо государственной помощи, специальные условия для семей с детьми — причем не только многодетных и не только молодых — предлагают и сами застройщики. Конечно, о бесплатном жилье речи не идет, как и о серьезных суммах компенсаций. Но на дополнительные скидки и специальные условия приобретения жилья семьи с детьми рассчитывать вполне могут. Причем чем глубже кризис, тем больше ассортимент таких предложений от застройщиков.
Чаще всего, в акциях участвуют двух- и трехкомнатные квартиры (с одной стороны, такие предложения более «семейноориентированные» по определению, ну а с другой — спрос на «трешки» в кризис снижается особенно заметно, надо поддержать).
«Акции для семей с детьми на рынке существовали всегда, но в последнее время их количество возросло, особенно от крупных застройщиков, — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Например, от компании “Кортрос” в проекте “Прима-парк” действует скидка в 3-3.5 процента для семей с одним и более детьми. ФСК “Лидер” провела акцию “Семьям с детьми дешевле” в ЖК “Новое Измайлово-2” — дополнительная скидка в один процент от стоимости квартиры. Компания ЛСР организовывала акции для семей с детьми этим летом, в Urban Group тоже была своя акция — удвоение материнского капитала для семей с двумя детьми».
В ЖК «Город на реке Тушино-2018» для семей с детьми, включая многодетные семьи, действует акция «Материнский капитал от застройщика», рассказывает Артем Ржавский, директор по продажам: покупателю, который использует в качестве оплаты части стоимости квартиры маткапитал, предоставляется дополнительная субсидия от застройщика в размере 100 тысяч рублей за каждого ребенка в возрасте до 18 лет. В акции участвуют семья с двумя и более детьми с одной стороны, и двух-трехкомантные квартиры — с другой.
«У нас существуют специальные программы как для молодых, так и многодетных семей. Например, при использовании материнского капитала, если нашему покупателю необходимо время для обналичивания средств, мы даем беспроцентную рассрочку на три месяца и плюс к этому таким покупателям полагается десятипроцентная скидка», — рассказывает Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой».
Для семейных покупателей действует акция в ЖК SREDA, рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: дополнительная скидка в один процент на приобретение квартиры в корпусах Т4 и Т5 (условием предоставления скидки являются: паспорт с записью о браке на странице о семейном положении и с записью о детях на странице с детьми или, в случае отсутствия записи в паспорте — свидетельство о рождении ребенка. Обязательное условие — возраст детей от 5 до 18 лет).
«Мы в своих проектах отмечаем интерес покупателей к ипотеке АИЖК, где доступна программа кредитования с понижающим коэффициентом, — рассказывает Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН. — Благодаря дополнительным субсидиям для семей с тремя и более детьми процентная ставка по ипотеке снижается на 0,5 процентных пункта — до 10,5 рпоцента годовых».
«Девелопер Сити-XXI век в рамках акции “Семейный праздник” сейчас дает скидку в один процент за каждого ребенка в возрасте до 18 лет. Однако в общей сложности дисконт не может превышать пяти процентов, — рассказывает Мария Литинецкая. — В ЖК “Болтино” действует скидка до трех (до 500 000 рублей) при покупке квартиры, если в семье есть дети до 18 лет».
В ЖК «ДОМодедово Парк» действует акция «Крепким семьям — дополнительные привилегии». При предоставлении свидетельства о браке в зависимости от прожитых совместно лет можно получить скидку от 30 (за 5 лет брака) до 70 тысяч рублей (за 15 и более лет брака).
«Мое мнение: программы, действительно помогающие семьям с детьми, — только государственные. Программы застройщиков и банков направлены на привлечение клиентов, которые им сейчас очень нужны. Придумывая мифические суперудобства, они привлекают на пустом рынке последние оставшиеся источники живых денег — средства материнского капитала, — рассуждает Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург". — И чтобы люди без других накоплений смогли воспользоваться предложением, создается специальный банковский кредитный ипотечный продукт, где в качестве первоначального взноса рассматривается маткапитал. Это все не дает каких то суперплюсов, а дает возможность молодым семьям воспользоваться теми программами, которые придумало государство для их поддержки».
В принципе, так оно и есть. Но чем плохо, когда появляются дополнительные возможности, если своих и государственных не хватает? «Думаю, в будущем сделки с участием социальных программ будут занимать не менее 20 процентов от портфеля продаж девелоперов», — делится своим прогнозом Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопер ЖК «Аккорд. Smart-квартал».